拿地操盤手的狂奔與轉(zhuǎn)型

2010年02月23日 11:56
來源：瞭望東方周刊

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2009年定格為歷史上最絢麗的盛大華年，仿佛要給1998年底開始的房改做一個(gè)十周年匯報(bào)演出

《瞭望東方周刊》記者黃志杰 | 北京報(bào)道

地王年年有，去年特別多。

從數(shù)據(jù)上看，2009年定格為歷史上最絢麗的盛大華年，仿佛要給1998年底開始的房地產(chǎn)改革做一個(gè)十周年匯報(bào)演出---2009年全國土地出讓總價(jià)款達(dá)15910.2億元，同比增加63.4%。其中，70個(gè)大中城市土地出讓金共計(jì)10836億元，同比2008年增加140%。

在2009年最后一個(gè)地王---富力、雅居樂、碧桂園聯(lián)合體以255億元拍下廣州亞運(yùn)城地塊，刷新中國地王紀(jì)錄之后，1月21日，中海地產(chǎn)力挫群雄，以66.9億元的總價(jià)接連拿下了北京豐臺(tái)花鄉(xiāng)兩塊土地，刷新了僅保持兩個(gè)月的50.5億元北京總價(jià)地王紀(jì)錄。

開發(fā)商狂飆猛進(jìn)拿地，背后是什么邏輯？富力集團(tuán)投資決策委員會(huì)會(huì)員、富力(北京)地產(chǎn)開發(fā)有限公司副董事長謝強(qiáng)春節(jié)前接受了《望東方周刊》采訪。這位在業(yè)界有北京“頂級(jí)拿地操盤手”之稱的地產(chǎn)CEO，早在1999年組建北京珠江地產(chǎn)的兩年內(nèi)，就圈下了5500畝地，總開發(fā)面積370萬平方米，刷新京城房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張速度。

十年來，他經(jīng)歷了怎樣的拿地故事？“地王”們，2010年會(huì)走向何方？

民企集團(tuán)與國企集團(tuán)的搶地拉鋸戰(zhàn)

“2009年地王兩個(gè)特征，一是更兇猛；二是參加者出現(xiàn)了變化，大量國企進(jìn)入，而且是大軍團(tuán)作戰(zhàn)?！敝x強(qiáng)說，“四萬億財(cái)政刺激計(jì)劃中大量資金通過國企流入房地產(chǎn)市場，帶來不平等競爭，這使大批小房地產(chǎn)公司從此拿不到地。

2009年的大多數(shù)地王歸屬國企。中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，成交總價(jià)前十名地塊中，國企獨(dú)占八席；成交樓面地價(jià)前十名中，國企同樣獨(dú)占八席。

土地儲(chǔ)備是開發(fā)商的生命線。民營房地產(chǎn)企業(yè)顯然不愿意在這輪搶地洪流中旁觀。于是，2009年12月22日，廣州亞運(yùn)城地塊拍賣現(xiàn)場上演了一場“民營企業(yè)血性之戰(zhàn)”

三大地產(chǎn)巨頭富力、雅居樂、碧桂園聯(lián)合組成“民企軍團(tuán)”，對決保利、萬科、中海聯(lián)合組成的“國企軍團(tuán)”

“富力聯(lián)合體”這邊，“出場選手”包括富力華南區(qū)總經(jīng)理朱榮斌、雅居樂副總裁梁正堅(jiān)等高層；而“保利聯(lián)合體”陣容也足夠豪華，保利地產(chǎn)董事總經(jīng)理宋廣菊親自督戰(zhàn)，出席的還有萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁張紀(jì)文、中海廣州公司總經(jīng)理劉顯勇。

該地塊起始價(jià)165億元，22分鐘內(nèi)，47輪競價(jià)，雙方拉鋸激烈。一位到場人士描述說：當(dāng)富力將報(bào)價(jià)抬到253億元時(shí)，“國企聯(lián)合體”現(xiàn)場耳語了幾句，隨后，萬科一位人士比劃了一個(gè)抬手姿勢，舉牌者勉強(qiáng)加價(jià)到254億元?！懊衿舐?lián)合體”也埋頭商議一番，出價(jià)255億元。保利聯(lián)合體舉牌者無奈擺手，示意退出。

碧桂園一位到場者打電話回總部，激動(dòng)得語無倫次：“我們，我們居然把保利給打下去了！”在此之前，少有人看好富力聯(lián)合體。因?yàn)槭袌龈鞣叫畔⒍蓟蛎骰虬档仫@示廣州政府已經(jīng)“內(nèi)定”了保利和萬科。

上演了整整一年的土地拍賣市場“國進(jìn)民退”，在最后一次地王爭奪戰(zhàn)中給了民企一個(gè)安慰獎(jiǎng)。

除了廣州亞運(yùn)城，富力地產(chǎn)還奪得一個(gè)北京地王---廣渠門外10號(hào)地。2009年5月21日，富力經(jīng)過89輪競價(jià)，以10.22億元擊退17家同行競得這一地塊，而該地塊出讓底價(jià)僅為2.99億元。

“今年大多數(shù)地王競拍我們都去了，但是大多沒搶到?！敝x強(qiáng)說，國企強(qiáng)大的資本實(shí)力給富力帶來不少壓力。廣渠門外10號(hào)地最終得手，在于富力占據(jù)先機(jī)：該地塊周邊都是富力城項(xiàng)目，而且本身就是富力整理的土地。

對于開發(fā)商而言，競爭首先就是搶地盤?！盁o地何以稱大？”這是謝強(qiáng)在2001年提出的口號(hào)。但是，他也認(rèn)為一些公司失去了理性。“比如天津外環(huán)有一塊五十幾萬平米的地，我們出到樓面價(jià)每平米3000元，最終是被人以3700元拍走的。富力不愿意拿地王。因?yàn)楦涣κ亲叩统杀?、?guī)?；肪€的，地王提升了土地成本，而我們這些民營企業(yè)每一步都是精打細(xì)算。

1月21日，中海地產(chǎn)力挫群雄，以66.9億元總價(jià)拿下了豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)兩塊土地，刷新北京地王紀(jì)錄。“這塊地我們也去了，在北京西南四環(huán)以外樓面單價(jià)超過1.5萬元，小公司必死無疑。中海是個(gè)品牌企業(yè)，但也風(fēng)險(xiǎn)極大，只能走高端產(chǎn)品路線，不可能是一般住宅項(xiàng)目。”

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