拿地操盤手的狂奔與轉型

2010年02月23日 11:56
來源：瞭望東方周刊

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2009年定格為歷史上最絢麗的盛大華年，仿佛要給1998年底開始的房改做一個十周年匯報演出

《瞭望東方周刊》記者黃志杰 | 北京報道

地王年年有，去年特別多。

從數據上看，2009年定格為歷史上最絢麗的盛大華年，仿佛要給1998年底開始的房地產改革做一個十周年匯報演出---2009年全國土地出讓總價款達15910.2億元，同比增加63.4%。其中，70個大中城市土地出讓金共計10836億元，同比2008年增加140%。

在2009年最后一個地王---富力、雅居樂、碧桂園聯合體以255億元拍下廣州亞運城地塊，刷新中國地王紀錄之后，1月21日，中海地產力挫群雄，以66.9億元的總價接連拿下了北京豐臺花鄉兩塊土地，刷新了僅保持兩個月的50.5億元北京總價地王紀錄。

開發商狂飆猛進拿地，背后是什么邏輯？富力集團投資決策委員會會員、富力(北京)地產開發有限公司副董事長謝強春節前接受了《望東方周刊》采訪。這位在業界有北京“頂級拿地操盤手”之稱的地產CEO，早在1999年組建北京珠江地產的兩年內，就圈下了5500畝地，總開發面積370萬平方米，刷新京城房地產企業擴張速度。

十年來，他經歷了怎樣的拿地故事？“地王”們，2010年會走向何方？

民企集團與國企集團的搶地拉鋸戰

“2009年地王兩個特征，一是更兇猛；二是參加者出現了變化，大量國企進入，而且是大軍團作戰。”謝強說，“四萬億財政刺激計劃中大量資金通過國企流入房地產市場，帶來不平等競爭，這使大批小房地產公司從此拿不到地。

2009年的大多數地王歸屬國企。中國指數研究院監測數據顯示，成交總價前十名地塊中，國企獨占八席；成交樓面地價前十名中，國企同樣獨占八席。

土地儲備是開發商的生命線。民營房地產企業顯然不愿意在這輪搶地洪流中旁觀。于是，2009年12月22日，廣州亞運城地塊拍賣現場上演了一場“民營企業血性之戰”

三大地產巨頭富力、雅居樂、碧桂園聯合組成“民企軍團”，對決保利、萬科、中海聯合組成的“國企軍團”

“富力聯合體”這邊，“出場選手”包括富力華南區總經理朱榮斌、雅居樂副總裁梁正堅等高層；而“保利聯合體”陣容也足夠豪華，保利地產董事總經理宋廣菊親自督戰，出席的還有萬科集團執行副總裁張紀文、中海廣州公司總經理劉顯勇。

該地塊起始價165億元，22分鐘內，47輪競價，雙方拉鋸激烈。一位到場人士描述說：當富力將報價抬到253億元時，“國企聯合體”現場耳語了幾句，隨后，萬科一位人士比劃了一個抬手姿勢，舉牌者勉強加價到254億元。“民企聯合體”也埋頭商議一番，出價255億元。保利聯合體舉牌者無奈擺手，示意退出。

碧桂園一位到場者打電話回總部，激動得語無倫次：“我們，我們居然把保利給打下去了！”在此之前，少有人看好富力聯合體。因為市場各方信息都或明或暗地顯示廣州政府已經“內定”了保利和萬科。

上演了整整一年的土地拍賣市場“國進民退”，在最后一次地王爭奪戰中給了民企一個安慰獎。

除了廣州亞運城，富力地產還奪得一個北京地王---廣渠門外10號地。2009年5月21日，富力經過89輪競價，以10.22億元擊退17家同行競得這一地塊，而該地塊出讓底價僅為2.99億元。

“今年大多數地王競拍我們都去了，但是大多沒搶到。”謝強說，國企強大的資本實力給富力帶來不少壓力。廣渠門外10號地最終得手，在于富力占據先機：該地塊周邊都是富力城項目，而且本身就是富力整理的土地。

對于開發商而言，競爭首先就是搶地盤。“無地何以稱大？”這是謝強在2001年提出的口號。但是，他也認為一些公司失去了理性。“比如天津外環有一塊五十幾萬平米的地，我們出到樓面價每平米3000元，最終是被人以3700元拍走的。富力不愿意拿地王。因為富力是走低成本、規模化路線的，地王提升了土地成本，而我們這些民營企業每一步都是精打細算。

1月21日，中海地產力挫群雄，以66.9億元總價拿下了豐臺區花鄉兩塊土地，刷新北京地王紀錄。“這塊地我們也去了，在北京西南四環以外樓面單價超過1.5萬元，小公司必死無疑。中海是個品牌企業，但也風險極大，只能走高端產品路線，不可能是一般住宅項目。”