房貸急剎車緊箍咒催生信貸調控潮

2010年02月24日 07:11
來源：上海證券報作者：鄒靚

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“二套房貸利率漲了，首套房不好貸了……”,“國十一條”的出臺，讓房貸市場在2010年初就蒙上了濃霧。然而，1月份貨幣信貸數據出爐，房貸業務增幅不減，上海地區甚至創下了2009年8月以來又一歷史新高。

究竟房貸是松了還是緊了？高房價是真的遏制了成交量還是僅僅讓成交量有了喘息的機會？房貸是否還將以優質資產的名義，在商業銀行的各項信貸投放項目中占據先機？隨著貨幣政策收緊的預期增強，房貸漸緊的趨勢已日趨明朗。

⊙記者鄒靚 ○編輯金蘋蘋

1 二套房利率集體漲價

“二套房利率已經沒有優惠了，銀行都已經開始執行了”，2月22日，中原地產一地產經紀這樣告訴記者。新年伊始，滬上各大商業銀行紛紛提高二套房貸利率，二套房貸利率的底線均在基準利率之上。

這與2月初的情況已有所不同。本報于2月初在京滬深三地進行探訪，大部分銀行都收窄了二套房貸利率優惠，但仍有少量客戶可打著“擦邊球”，能享受到8.5折以下的利率優惠?！半m然2010年1月份的后半個月信貸總體在收縮，但是個人住房按揭貸款畢竟在各項貸款中資產質量算好的，而且政策層面沒有明確要收緊房貸，各家銀行對取消利率優惠都很謹慎”，深圳一國有銀行分行房貸部門人士當時是這樣說的。

在1月末各行收縮貸款的同時，商業銀行的房貸部門也開始醞釀下一步住房按揭貸款策略。據深圳發展銀行上海分行人士反映，目前上海地區普遍都對二套房貸執行1.1倍于基準利率的利率水平，該行原則上對二套房貸執行“基準利率以上”的利率水平，

據相關媒體報道，招商銀行目前僅對信用記錄好的客戶放款，且二套利率房貸提高到基準利率10%以上；深圳發展銀行、農業銀行二套房貸利率維持在基準利率水平；而在個貸市場一向表現激進的興業銀行，最多僅能打到9折利率優惠。

在深發展人士看來，銀行取消利率優惠是必然的舉措?！艾F在信貸規模這么緊張，房貸資產質量再好也得先放一放了。在信貸規模有限的情況下，銀行至少要保證資產收益，如果房貸業務繼續打7折(利率優惠)，這項業務肯定是虧的。

在房價波動更為劇烈的深圳，商業銀行對二套房貸利率的態度顯然更“嚴苛”。據悉，節后大多數銀行都將二套房貸首付成數提高至四成，貸款利率也調高到基準利率上浮30%的水平。類似“改善性住房”的深擦邊球”概念也一律被取消，審貸條件較之前更為苛刻。

2 首套房限量放貸

不僅是二套房貸在漲價，首套住房也不能幸免。相比二套房貸來說，首套房貸的政策限制較少，商業銀行對首套房貸的態度一直都保持樂觀。然而，出于規?？刂婆c風險控制的需要，首套房貸與二套房貸同步調整，雖然沒有大規模的收窄利率優惠水平，但是放貸量明顯收緊。

一股份制商業銀行上海分行房貸部門負責人告訴記者，1月份上海市實際新增的個人住房按揭貸款其實很少，“央行上海總部公布數據顯示1月份上海市個人住房按揭貸款又創新高，大部分是2009年12月延期放款的那一批，1月份新做的業務量其實很小，不少銀行都沒怎么放”

上述商業銀行人士所說非假。央行上?？偛吭诜治鰣蟾嬷蟹Q，1月上海市人民幣個人住房貸款增加196億元，同比多增190.7億元，一個很主要的原因就是“去年末個人住房貸款集中受理并于今年1月集中提款”。而根據記者從商業銀行側面了解到的信息，不僅1月份新增業務量不多，由于1月全國新增貸款量占全年計劃已接近20%，203月份放貸規模受到直接擠壓。

根據易居房地產研究中心統計，2009年，全國商品房銷售面積比上年增長42.1%；12月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%。如果按成交均價算，2009年新建商品房成交價格比2008年上漲近24%，創15年以來新高。

上述股份制商業銀行房貸部門負責人認為，以目前房地產市場的價格水平，有價無市的情況至少會持續到4月份?！胺康禺a成交量上不去，直接影響房貸投放增長；2、3月份信貸規模不夠，也對房貸投放產生壓制?？偟膩碚f，一季度剩余時間房貸投放只會緩慢推進，或許等4月份會有一個階段性的小高峰。

據記者調查所得，目前上海市各商業銀行對首套房貸利率優惠已收窄至7.2折以上?！霸瓌t上首套房貸客戶是能拿到7折優惠利率的，但是實際上今年商業銀行普遍收緊的審貸標準，除個別優質客戶能享受此優惠外，多數客戶的利率優惠已經收窄”，興業銀行零售銀行總部人士說。

而在深圳，除農業銀行還能申請到首套7折優惠利率外，深圳發展銀行已將首套房貸利率調整到7.2折，招商銀行、興業銀行、中國銀行等也都將首套房貸利率調整到了8.5折。

3 三重“緊箍咒”

2010年，商業銀行對個人住房按揭貸款的態度可謂“拿不起又放不下”。從歷史資產質量來看，個貸業務一直是優質資產，但是在2009年經歷了一輪房價瘋狂漲幅之后，即便是優質資產也出現了風險隱患。

2月初，上海銀監局在對轄內中外資銀行進行的一項個人住房按揭貸款壓力測試中發現，以2009年9月30日的數據為基準，在房價下跌10%、20%和30%情景下，不良率將分別達到1.18%、1051%和2.08%，比正常情況下分別上升0.73個、1006個和1.63個百分點。“房價下跌10%情景下的不良率是正常情況的2.6倍”，這一結果引起了監管部門的警覺。

上海銀監局于2月4日作出批示，要求商業銀行“堅決控制投資投機性購房貸款，凡已利用貸款購買住房，又申請購買第二套(含)以上住房的家庭，首付最低四成，貸款利率嚴格按風險定價”。同時，“在滬各銀行業金融機構應增強風險意識，拒絕對投資投機行為的融資，加大差別化信貸執行力度。落實與借款人‘面談、面簽’制度，堅決取消房貸業務返點”

滬上各商業銀行接到消息后，立即對個人住房貸款業務重新調整。一國有銀行上海分行房貸部門負責人稱，“雖然對房價下跌20%、30%僅僅是假設，業內對房價大幅下降的預期并不是很強，但是隱含的風險加劇已經是對市場的一個警示信號，商業銀行不得不予以重視”

而在風險隱患之外，更讓商業銀行掣肘的是信貸總體規模增長的限制和資產業務的盈利壓力。用商業銀行業內的一句話來說，“2009年的房貸業務可以說是賠錢賺吆喝”。“7折優惠利率也只是一段時間內的強制措施，如果一直這么優惠，銀行在房貸業務上就沒有盈利空間了”，商業銀行人士普遍這樣認為。

有關信貸規模的政策則在2009 年下半年就出現了收緊跡象。2009 年下半年就針對二套房貸、打擊囤地捂盤等情況，相關部門出臺《關于集約用地的通知》、《限制用地項目目錄(2006 年本增補本)》等文件。至2009年12月始國務院及相關部門陸續出臺一系列房地產調控政策，從“營業稅征2 改5”國四條”到到五部委土地新政，“督辦全國18 宗房地產閑置土地”等情系列政策出臺后，各地方政府也紛紛跟進相應細化措施。

易居房地產研究中心在分析報告中稱，2010 年1 月“國十一條”出臺，是政策顯著收緊的開始，“從資金面分析，2010 年貨幣政策必然會慢慢轉向適度緊縮；今年可能還會多次提高存款準備金率，加息亦成必然之舉。由于房地產業受貨幣政策影響很大，隨著信貸的緊縮，樓市必然受到負面影響”

根據易居房地產研究中心預測，2010 年全國房地產市場必將出現調整，而且一線城市和部分熱點二線城市的調整幅度將大于全國整體水平。全國新建商品住宅(不包括經濟適用房)成交量將比2009 年萎縮15%左右，一線城市將減少30%左右。

“如果是這樣的話，2010年商業銀行對房貸業務將持謹慎態度。利率水平方面只會采取更嚴格的風險定價”工商銀行上海分行人士判斷。