房貸急剎車緊箍咒催生信貸調(diào)控潮

2010年02月24日 07:11
來(lái)源：上海證券報(bào) 作者：鄒靚

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“二套房貸利率漲了，首套房不好貸了……”,“國(guó)十一條”的出臺(tái)，讓房貸市場(chǎng)在2010年初就蒙上了濃霧。然而，1月份貨幣信貸數(shù)據(jù)出爐，房貸業(yè)務(wù)增幅不減，上海地區(qū)甚至創(chuàng)下了2009年8月以來(lái)又一歷史新高。

究竟房貸是松了還是緊了？高房?jī)r(jià)是真的遏制了成交量還是僅僅讓成交量有了喘息的機(jī)會(huì)？房貸是否還將以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的名義，在商業(yè)銀行的各項(xiàng)信貸投放項(xiàng)目中占據(jù)先機(jī)？隨著貨幣政策收緊的預(yù)期增強(qiáng)，房貸漸緊的趨勢(shì)已日趨明朗。

⊙記者鄒靚 ○編輯金蘋蘋

1 二套房利率集體漲價(jià)

“二套房利率已經(jīng)沒有優(yōu)惠了，銀行都已經(jīng)開始執(zhí)行了”，2月22日，中原地產(chǎn)一地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這樣告訴記者。新年伊始，滬上各大商業(yè)銀行紛紛提高二套房貸利率，二套房貸利率的底線均在基準(zhǔn)利率之上。

這與2月初的情況已有所不同。本報(bào)于2月初在京滬深三地進(jìn)行探訪，大部分銀行都收窄了二套房貸利率優(yōu)惠，但仍有少量客戶可打著“擦邊球”，能享受到8.5折以下的利率優(yōu)惠。“雖然2010年1月份的后半個(gè)月信貸總體在收縮，但是個(gè)人住房按揭貸款畢竟在各項(xiàng)貸款中資產(chǎn)質(zhì)量算好的，而且政策層面沒有明確要收緊房貸，各家銀行對(duì)取消利率優(yōu)惠都很謹(jǐn)慎”，深圳一國(guó)有銀行分行房貸部門人士當(dāng)時(shí)是這樣說(shuō)的。

在1月末各行收縮貸款的同時(shí)，商業(yè)銀行的房貸部門也開始醞釀下一步住房按揭貸款策略。據(jù)深圳發(fā)展銀行上海分行人士反映，目前上海地區(qū)普遍都對(duì)二套房貸執(zhí)行1.1倍于基準(zhǔn)利率的利率水平，該行原則上對(duì)二套房貸執(zhí)行“基準(zhǔn)利率以上”的利率水平，

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，招商銀行目前僅對(duì)信用記錄好的客戶放款，且二套利率房貸提高到基準(zhǔn)利率10%以上；深圳發(fā)展銀行、農(nóng)業(yè)銀行二套房貸利率維持在基準(zhǔn)利率水平；而在個(gè)貸市場(chǎng)一向表現(xiàn)激進(jìn)的興業(yè)銀行，最多僅能打到9折利率優(yōu)惠。

在深發(fā)展人士看來(lái)，銀行取消利率優(yōu)惠是必然的舉措。“現(xiàn)在信貸規(guī)模這么緊張，房貸資產(chǎn)質(zhì)量再好也得先放一放了。在信貸規(guī)模有限的情況下，銀行至少要保證資產(chǎn)收益，如果房貸業(yè)務(wù)繼續(xù)打7折(利率優(yōu)惠)，這項(xiàng)業(yè)務(wù)肯定是虧的。

在房?jī)r(jià)波動(dòng)更為劇烈的深圳，商業(yè)銀行對(duì)二套房貸利率的態(tài)度顯然更“嚴(yán)苛”。據(jù)悉，節(jié)后大多數(shù)銀行都將二套房貸首付成數(shù)提高至四成，貸款利率也調(diào)高到基準(zhǔn)利率上浮30%的水平。類似“改善性住房”的深擦邊球”概念也一律被取消，審貸條件較之前更為苛刻。

2 首套房限量放貸

不僅是二套房貸在漲價(jià)，首套住房也不能幸免。相比二套房貸來(lái)說(shuō)，首套房貸的政策限制較少，商業(yè)銀行對(duì)首套房貸的態(tài)度一直都保持樂觀。然而，出于規(guī)模控制與風(fēng)險(xiǎn)控制的需要，首套房貸與二套房貸同步調(diào)整，雖然沒有大規(guī)模的收窄利率優(yōu)惠水平，但是放貸量明顯收緊。

一股份制商業(yè)銀行上海分行房貸部門負(fù)責(zé)人告訴記者，1月份上海市實(shí)際新增的個(gè)人住房按揭貸款其實(shí)很少，“央行上海總部公布數(shù)據(jù)顯示1月份上海市個(gè)人住房按揭貸款又創(chuàng)新高，大部分是2009年12月延期放款的那一批，1月份新做的業(yè)務(wù)量其實(shí)很小，不少銀行都沒怎么放”

上述商業(yè)銀行人士所說(shuō)非假。央行上海總部在分析報(bào)告中稱，1月上海市人民幣個(gè)人住房貸款增加196億元，同比多增190.7億元，一個(gè)很主要的原因就是“去年末個(gè)人住房貸款集中受理并于今年1月集中提款”。而根據(jù)記者從商業(yè)銀行側(cè)面了解到的信息，不僅1月份新增業(yè)務(wù)量不多，由于1月全國(guó)新增貸款量占全年計(jì)劃已接近20%，203月份放貸規(guī)模受到直接擠壓。

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2009年，全國(guó)商品房銷售面積比上年增長(zhǎng)42.1%；12月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.8%。如果按成交均價(jià)算，2009年新建商品房成交價(jià)格比2008年上漲近24%，創(chuàng)15年以來(lái)新高。

上述股份制商業(yè)銀行房貸部門負(fù)責(zé)人認(rèn)為，以目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平，有價(jià)無(wú)市的情況至少會(huì)持續(xù)到4月份。“房地產(chǎn)成交量上不去，直接影響房貸投放增長(zhǎng)；2、3月份信貸規(guī)模不夠，也對(duì)房貸投放產(chǎn)生壓制。總的來(lái)說(shuō)，一季度剩余時(shí)間房貸投放只會(huì)緩慢推進(jìn)，或許等4月份會(huì)有一個(gè)階段性的小高峰。

據(jù)記者調(diào)查所得，目前上海市各商業(yè)銀行對(duì)首套房貸利率優(yōu)惠已收窄至7.2折以上。“原則上首套房貸客戶是能拿到7折優(yōu)惠利率的，但是實(shí)際上今年商業(yè)銀行普遍收緊的審貸標(biāo)準(zhǔn)，除個(gè)別優(yōu)質(zhì)客戶能享受此優(yōu)惠外，多數(shù)客戶的利率優(yōu)惠已經(jīng)收窄”，興業(yè)銀行零售銀行總部人士說(shuō)。

而在深圳，除農(nóng)業(yè)銀行還能申請(qǐng)到首套7折優(yōu)惠利率外，深圳發(fā)展銀行已將首套房貸利率調(diào)整到7.2折，招商銀行、興業(yè)銀行、中國(guó)銀行等也都將首套房貸利率調(diào)整到了8.5折。

3 三重“緊箍咒”

2010年，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款的態(tài)度可謂“拿不起又放不下”。從歷史資產(chǎn)質(zhì)量來(lái)看，個(gè)貸業(yè)務(wù)一直是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但是在2009年經(jīng)歷了一輪房?jī)r(jià)瘋狂漲幅之后，即便是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)隱患。

2月初，上海銀監(jiān)局在對(duì)轄內(nèi)中外資銀行進(jìn)行的一項(xiàng)個(gè)人住房按揭貸款壓力測(cè)試中發(fā)現(xiàn)，以2009年9月30日的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，在房?jī)r(jià)下跌10%、20%和30%情景下，不良率將分別達(dá)到1.18%、1051%和2.08%，比正常情況下分別上升0.73個(gè)、1006個(gè)和1.63個(gè)百分點(diǎn)。“房?jī)r(jià)下跌10%情景下的不良率是正常情況的2.6倍”，這一結(jié)果引起了監(jiān)管部門的警覺。

上海銀監(jiān)局于2月4日作出批示，要求商業(yè)銀行“堅(jiān)決控制投資投機(jī)性購(gòu)房貸款，凡已利用貸款購(gòu)買住房，又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭，首付最低四成，貸款利率嚴(yán)格按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”。同時(shí)，“在滬各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，拒絕對(duì)投資投機(jī)行為的融資，加大差別化信貸執(zhí)行力度。落實(shí)與借款人‘面談、面簽’制度，堅(jiān)決取消房貸業(yè)務(wù)返點(diǎn)”

滬上各商業(yè)銀行接到消息后，立即對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)重新調(diào)整。一國(guó)有銀行上海分行房貸部門負(fù)責(zé)人稱，“雖然對(duì)房?jī)r(jià)下跌20%、30%僅僅是假設(shè)，業(yè)內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)大幅下降的預(yù)期并不是很強(qiáng)，但是隱含的風(fēng)險(xiǎn)加劇已經(jīng)是對(duì)市場(chǎng)的一個(gè)警示信號(hào)，商業(yè)銀行不得不予以重視”

而在風(fēng)險(xiǎn)隱患之外，更讓商業(yè)銀行掣肘的是信貸總體規(guī)模增長(zhǎng)的限制和資產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利壓力。用商業(yè)銀行業(yè)內(nèi)的一句話來(lái)說(shuō)，“2009年的房貸業(yè)務(wù)可以說(shuō)是賠錢賺吆喝”。“7折優(yōu)惠利率也只是一段時(shí)間內(nèi)的強(qiáng)制措施，如果一直這么優(yōu)惠，銀行在房貸業(yè)務(wù)上就沒有盈利空間了”，商業(yè)銀行人士普遍這樣認(rèn)為。

有關(guān)信貸規(guī)模的政策則在2009 年下半年就出現(xiàn)了收緊跡象。2009 年下半年就針對(duì)二套房貸、打擊囤地捂盤等情況，相關(guān)部門出臺(tái)《關(guān)于集約用地的通知》、《限制用地項(xiàng)目目錄(2006 年本增補(bǔ)本)》等文件。至2009年12月始國(guó)務(wù)院及相關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，從“營(yíng)業(yè)稅征2 改5”國(guó)四條”到到五部委土地新政，“督辦全國(guó)18 宗房地產(chǎn)閑置土地”等情系列政策出臺(tái)后，各地方政府也紛紛跟進(jìn)相應(yīng)細(xì)化措施。

易居房地產(chǎn)研究中心在分析報(bào)告中稱，2010 年1 月“國(guó)十一條”出臺(tái)，是政策顯著收緊的開始，“從資金面分析，2010 年貨幣政策必然會(huì)慢慢轉(zhuǎn)向適度緊縮；今年可能還會(huì)多次提高存款準(zhǔn)備金率，加息亦成必然之舉。由于房地產(chǎn)業(yè)受貨幣政策影響很大，隨著信貸的緊縮，樓市必然受到負(fù)面影響”

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究中心預(yù)測(cè)，2010 年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)必將出現(xiàn)調(diào)整，而且一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的調(diào)整幅度將大于全國(guó)整體水平。全國(guó)新建商品住宅(不包括經(jīng)濟(jì)適用房)成交量將比2009 年萎縮15%左右，一線城市將減少30%左右。

“如果是這樣的話，2010年商業(yè)銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)將持謹(jǐn)慎態(tài)度。利率水平方面只會(huì)采取更嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”工商銀行上海分行人士判斷。