另眼看調控：收緊房貸并非壞事

2010年02月24日 07:12
來源：上海證券報作者：鄒靚

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⊙記者鄒靚 ○編輯金蘋蘋

一說起收緊房貸或是取消優惠利率，購房者總是第一個跳出來叫屈喊冤，接著便是媒體鋪天蓋地地為普通消費者打抱不平，希望政府支持正常住房需求(大多數情況下與首套住房等同概念)。也有一批專家，自始至終堅持“并非所有人都需要購房，都能購房”的言論。于是乎，提倡政府多建經濟適用房，建議政府供給廉租房。

而多年的市場實踐經驗所得，貨幣政策的大動向，以及針對房地產市場的種種信貸政策，往往與房地產市場走向特別是高房價息息相關。除去特殊時期(如遭遇金融危機需刺激經濟時)，政府總是期望房價能以平穩增長的方式運行。

拿本輪房地產信貸由高位回落的例子來說，2009 年樓市回暖的直接原因，是從2008年12月國務院辦公廳出臺“131 號文”開始的一系列支持住房消費和房地產開發投資，加快保障性住房建設等一系列配套政策措施。2009年全國70個大中城市新建商品房成交均價比2008 年上漲近24%，創近15 年來新高，若非4萬億經濟刺激計劃，不可能實現。

房價過快增長的直接后果，是觸發了監管部門對樓市可持續發展，以及房地產信貸資產質量的擔憂。如何抑制高房價，從卡口信貸開始。“國十一條”與“國四條”的一項重要區別在于，不再明確支持二次置業中的改善性購房需求。地方銀監局在對商業銀行的風險提示中同時強調了，需落實與借款人“面談、面簽”制度，堅決取消房貸業務返點。

做法上的嚴格執行，及彈性空間的縮小，是房貸大規模收緊的開始。比起量化的收緊房貸來說，他給予市場的是一個明確的“抑制高房價”的信號。商業銀行必然乘勢謹慎放貸，收窄利率優惠幅度甚至取消優惠利率都在意料之中。

短期來看，對購房者特別是有剛性住房需求的消費者，是繼高房價后的雙重打擊。但如果將其放入一個更宏觀的視野中，控制房貸過快增長的最終落點，并非打擊購房者，而是為了抑制高房價。

對于普通消費者來說，對房價的敏感程度往往要超過對貸款利率的敏感程度。這與投機者恰恰相反。大量利用信貸資金炒房者，對信貸收緊或是上調利率更為敏感。或許，在政策開始實施的很長一段時間內，房價不降反升，但若能穩定房價增幅甚至穩定房價本身，遏制房價高增長后的投機行為，收緊房貸就可算是達到了預期的政策效果。