另眼看調(diào)控：收緊房貸并非壞事

2010年02月24日 07:12
來(lái)源：上海證券報(bào) 作者：鄒靚

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⊙記者 鄒靚 ○編輯 金蘋(píng)蘋(píng)

一說(shuō)起收緊房貸或是取消優(yōu)惠利率，購(gòu)房者總是第一個(gè)跳出來(lái)叫屈喊冤，接著便是媒體鋪天蓋地地為普通消費(fèi)者打抱不平，希望政府支持正常住房需求(大多數(shù)情況下與首套住房等同概念)。也有一批專(zhuān)家，自始至終堅(jiān)持“并非所有人都需要購(gòu)房，都能購(gòu)房”的言論。于是乎，提倡政府多建經(jīng)濟(jì)適用房，建議政府供給廉租房。

而多年的市場(chǎng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)所得，貨幣政策的大動(dòng)向，以及針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種信貸政策，往往與房地產(chǎn)市場(chǎng)走向特別是高房?jī)r(jià)息息相關(guān)。除去特殊時(shí)期(如遭遇金融危機(jī)需刺激經(jīng)濟(jì)時(shí))，政府總是期望房?jī)r(jià)能以平穩(wěn)增長(zhǎng)的方式運(yùn)行。

拿本輪房地產(chǎn)信貸由高位回落的例子來(lái)說(shuō)，2009 年樓市回暖的直接原因，是從2008年12月國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)“131 號(hào)文”開(kāi)始的一系列支持住房消費(fèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，加快保障性住房建設(shè)等一系列配套政策措施。2009年全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品房成交均價(jià)比2008 年上漲近24%，創(chuàng)近15 年來(lái)新高，若非4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，不可能實(shí)現(xiàn)。

房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的直接后果，是觸發(fā)了監(jiān)管部門(mén)對(duì)樓市可持續(xù)發(fā)展，以及房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量的擔(dān)憂。如何抑制高房?jī)r(jià)，從卡口信貸開(kāi)始。“國(guó)十一條”與“國(guó)四條”的一項(xiàng)重要區(qū)別在于，不再明確支持二次置業(yè)中的改善性購(gòu)房需求。地方銀監(jiān)局在對(duì)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)提示中同時(shí)強(qiáng)調(diào)了，需落實(shí)與借款人“面談、面簽”制度，堅(jiān)決取消房貸業(yè)務(wù)返點(diǎn)。

做法上的嚴(yán)格執(zhí)行，及彈性空間的縮小，是房貸大規(guī)模收緊的開(kāi)始。比起量化的收緊房貸來(lái)說(shuō)，他給予市場(chǎng)的是一個(gè)明確的“抑制高房?jī)r(jià)”的信號(hào)。商業(yè)銀行必然乘勢(shì)謹(jǐn)慎放貸，收窄利率優(yōu)惠幅度甚至取消優(yōu)惠利率都在意料之中。

短期來(lái)看，對(duì)購(gòu)房者特別是有剛性住房需求的消費(fèi)者，是繼高房?jī)r(jià)后的雙重打擊。但如果將其放入一個(gè)更宏觀的視野中，控制房貸過(guò)快增長(zhǎng)的最終落點(diǎn)，并非打擊購(gòu)房者，而是為了抑制高房?jī)r(jià)。

對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，對(duì)房?jī)r(jià)的敏感程度往往要超過(guò)對(duì)貸款利率的敏感程度。這與投機(jī)者恰恰相反。大量利用信貸資金炒房者，對(duì)信貸收緊或是上調(diào)利率更為敏感。或許，在政策開(kāi)始實(shí)施的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)不降反升，但若能穩(wěn)定房?jī)r(jià)增幅甚至穩(wěn)定房?jī)r(jià)本身，遏制房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)后的投機(jī)行為，收緊房貸就可算是達(dá)到了預(yù)期的政策效果。

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