樓市博弈政策風(fēng)聲 “兩會”或成房價漲跌分水嶺

2010年02月24日 21:16
來源：鳳凰網(wǎng)財經(jīng)

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本報記者 魏珍妮報道

傳統(tǒng)佳節(jié)的熱鬧喜慶，并沒有給樓市帶來“開門紅”的好彩頭。

春節(jié)期間全國樓市一片冷淡。中國指數(shù)研究院2010年1月監(jiān)測的30個城市中，90%城市新建商品住宅成交面積出現(xiàn)下跌，不少重點城市成交量降幅超過50%，一些城市甚至出現(xiàn)了一天之內(nèi)“零成交”的現(xiàn)象。

安邦咨詢研究員朱文沓在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時分析認為，首先，春節(jié)是樓市傳統(tǒng)淡季，假期前后購房者的購買意愿相對較低；其次，春節(jié)前，市場因受到一系列政策影響處于消化政策的階段。而且，此前樓市的瘋狂成交也透支了一些購房需求及房源，使得節(jié)前市場一直處于盤整。春節(jié)期間的冷市是2010年1月成交下行態(tài)勢的慣性延續(xù)。

雖然春節(jié)期間樓市成交低迷，但房價并未出現(xiàn)大幅回調(diào)的跡象。“開發(fā)商本來就對今年春節(jié)沒有抱太大的希望，推盤少，有的本來就是捂盤惜售，導(dǎo)致供應(yīng)量持續(xù)偏緊。”朱文沓說道。以上海為例，上海為網(wǎng)上房地產(chǎn)”的統(tǒng)計顯示，2月上海將推新房源的項目不到30個，不到1月新推房源樓盤數(shù)量的一半。

根據(jù)易居中國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置面積和土地開發(fā)面積相比2008年分別減少了18%和19%。這就意味著2010年房地產(chǎn)市場從整體上講仍將存在著土地供應(yīng)跟不上住宅銷售供應(yīng)的情況，由此導(dǎo)致供不應(yīng)求。

“另外，多數(shù)開發(fā)商在去年賺得盆滿缽滿，且很多‘地王’都是‘國家隊’，因此，近期根本不差錢。”朱文沓表示。開發(fā)商流動資金相對充足在上市公司財報便可看出端倪。以保利地產(chǎn)為例，該公司去年凈利潤35.19億元，同比增長57.19%；而2009年年末，該公司持有現(xiàn)金152.28億元，增加了178.39%。

節(jié)后的樓市，一邊是購房者的持幣觀望，一邊是開發(fā)商手握資金的觀望捂盤。“目前，中央政策震蕩不斷，預(yù)計還有新的政策在兩會之后出來。因此，這種‘雙方對峙’的情況將在2010年虎年一季度和二季度持續(xù)。”著名房地產(chǎn)營銷策劃專家謝逸楓對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示。

謝逸楓推測認為，首先，今年會在二季或三季度加息。目前PPI和CPI上漲，導(dǎo)致通貨預(yù)期強烈，尤其是今年兩次上調(diào)“存?zhèn)浣鹇省焙褪站o銀行放貸等消息表明，加息的信號越來越明顯了。

“其次，由于部分城市出現(xiàn)投資炒房接近瘋狂狀態(tài)，導(dǎo)致城市樓市的空置率和投資比例超過2007年，處于高位危險泡沫破裂期，因此，中央會考慮，采取提高二套和三套首付和利率方式，遏制投機炒地和炒房的比例。”謝逸楓接著表示。

謝逸楓還推測道，“再次，2009年房企在‘不差錢’的心理作用下，頻繁高價拿地王和用土地融資及空置土地現(xiàn)象嚴重。因此，中央會提高房地產(chǎn)項目資本金比例到35%。另外，將繼續(xù)收緊銀行貸款和打擊捂盤銷售及監(jiān)督地方政府執(zhí)行中央政策的實施情況。

朱文沓也分析認為：“‘兩會’無疑成為年后樓市走向的關(guān)鍵，或成為房價漲與跌的分水嶺。虎年的房地產(chǎn)市場能否延續(xù)牛市，仍要聽聽政策的風(fēng)聲。

上海城市經(jīng)濟學(xué)會高級經(jīng)濟師顧海波在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時判斷表示，2010年中國房價總體上將在高位窄幅盤整、波動，呈現(xiàn)穩(wěn)中微降的局面。如果說2009年樓市是撐竿跳，那么2010年的中國樓市可能就是俯臥撐，你還能撐幾下？撐不動了就會趴下。

“但是必須指出，如若中國房價在2010年繼續(xù)脫離國情、民情的基本面而非理性上漲，恐怕離‘拐點’和崩盤就為時不遠了！”顧海波如是表示。

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