學者稱中國房地產泡沫只是局部的近期迸裂并不可信

2010年02月26日 22:00
來源：經濟觀察報

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馮科

最近，國際、國內經濟學專家熱議中國的房地產泡沫問題，但對房地產泡沫發生的程度及其迸裂的時間存在較大的分歧。國際專家大部分認為中國的房地產泡沫是全面的，泡沫迸裂就在當下。而國內的專家認為情況不是那么悲觀、泡沫不可能在近期迸裂。

首先，我們來判斷一下是否存在泡沫以及泡沫的程度如何？2009年底，中國核心城市如北京、上海、深圳、廣州等地的房價普遍比年初漲了50%-150%，超過了2007年的歷史高點。同時，全國各地“地王”不斷涌現，2009年地方政府的土地出讓金收入也創下歷史紀錄。直接從現象觀測，中國的房地產市場的確存在泡沫。那么，中國房地產市場的泡沫是局部的還是全面的？客觀地看，中國的房地產市場的泡沫只能說是局部的，而不能說是全面的，畢竟大部分二、三線城市的房價仍處于理性的范圍。而且，中央政府在2009年底重新啟動地產宏觀調控，有效抑制了房價繼續瘋漲的態勢。只不過與此相成巨大反差的是，海南的房價受到海南國際旅游島零關稅、免簽證、發展博彩業等政策的刺激，快速大幅攀升，引起國際上部分專家對中國房地產市場的特別關注，進而引發對中國房地產市場的泡沫是否立即迸裂的爭論。

海南島一些城市的房價可謂一日一價，三亞、海口、瓊海等地的房價進入2010年以后，每平方米日漲數百元稀松平常、日漲千元不足為奇、日漲數千元也偶爾可見。島外5000億-6000億的資金枕戈待旦，隨時準備殺入海南房地產市場。絕大部分準備投資海南地產的投資客認為，海南的房價、地價在未來三年內都處于上升階段，所以只要現在買到地、買到房就一定能賺錢。在這些預期的推動下，海南的地產市場短期出現一些泡沫在所難免。而海南省政府為了避免房地產泡沫的擴大，采取了暫緩土地批租的政策，從防范風險的動機上無可置喙，但客觀效果卻加劇了土地供需失衡的局勢，使得海南房價理性回落的可能性減小。即便如此，要判斷海南的房地產泡沫在近期內破裂似乎并不可信。判斷中國房地產泡沫近期迸裂更不可信。

理由是處于反危機階段的中國必須依賴房地產行業。2008年，次債危機來襲，對中國的出口造成巨大的影響，過往十年出口對GDP的帶動每年都在正的兩個百分點左右，而最近兩年，出口對GDP的拉動由正的兩個百分點轉為負的兩個百分點，這樣一來一去，中國的GDP增長率將損失4個百分點。為此，中國政府在2008年第四季度采取了反危機的宏觀經濟政策，在消費短期難以啟動的情況下，全面擴大投資。近兩年，固定資產投資增長率保持在年增長率32%水平之上，用固定資產投資對GDP的拉動來彌補出口對GDP的負向拉動。而固定資產投資大部分投入了城市的基礎設施建設，這些投資成本的分攤要依靠房地產行業,也就是需要房價、地價保持一定的增幅才能保證政府的固定資產投資有合適的回報。

非常有意思的是，中國政府對房地產市場的調控措施在2007、2008、2009年之間具有戲劇性的變化。2007年在感受美國房地產市場泡沫破裂對經濟的沖擊的巨大力度之下，開始于2007年10月份恢復2000年以來放棄的銀行信貸指標計劃嚴格控制房地產信貸發放，導致2007年第四季度到2008年第一季度，房地產市場的季度低迷；到了2008年9月15日，美國雷曼兄弟公司倒閉，讓中國政府感受到出口衰退的壓力，進而從防經濟過熱、防通貨膨脹的經濟政策轉向全面的反危機、刺激經濟的政策，同時對房地產市場也采取刺激的政策，這樣才有2009年二季度以后，房地產市場強力反彈、房價節節攀升的局面。到了2009年第四季度，隨著迪拜事件的爆發，中國政府意識到放任房地產市場發展可能會導致經濟泡沫擴大并迸裂，因而從2009年第四季度開始了一直持續到現在的本輪房地產調控。但政府調控的目標不是要求房價大幅度下降，而是希望房價不要繼續瘋漲。其實，房價的上漲與貨幣供應量和信貸供應量密切相關。2009年全年，新增貸款總量接近10萬億。而在過往的五年即2003年至2008年，每年平均新增貸款在3.3萬億。一下子擴張了三倍的信貸供應量將房價快速推高。此外，房地產作為一種最終產品，其成本還取決于中間產品的價格。建造房屋所使用最多的材料為鋼材與水泥。而生產鋼材和水泥的原材料為鐵礦石、煤炭等。這些資源品的價格在近年持續呈現上漲趨勢。特別是鐵礦石，其價格決定不在中國政府的掌控之中，即便在全球金融危機的階段，其價格仍然處于一個上升的狀態。而中國雖然擁有許多煤炭資源，但處于工業化加速階段的中國，工業存在重型化的趨勢，工業對能源的消耗呈現一個快速增長的態勢，在這種情況下，煤炭價格不太可能不漲價。另一方面，房地產的建造需要大量的勞動力。近年持在2勞動法》頒布之后，營造單位的用工成本直線上升。可見，構成房地產直接成本的鋼材、水泥。勞動力都呈現上升趨勢，從會計學重置成本的角度看，房地產價格上漲似乎在所難免。它是生產價格指數從上游向下游傳導的一種必然結果。再者，中國處于工業化、城市化的加速階段，數億從農村進入城市、從小城市進入大中城市的居民對住房有剛性需求。所以，指望幾條臨時性政策讓房價大幅下跌的可能性不大。

既然工業制造業的產能存在過剩，中國反危機需要房地產行業來消化鋼鐵、水泥、建材、家電等相關行業過剩的產能；為彌補出口下滑所帶來的增長率的損失，中國需要啟動與房地產密切相關的固定資產投資刺激經濟。因此，中國政府對房地產采取的是既不打死、也不放任政策。中國政府面對房地產市場有三個可能局面：1、沒有泡沫；2、存在局部泡沫；3、存在全面泡沫。完全沒有泡沫是不可能的理想狀態，而局部存在泡沫是可能的現實狀態。既然局部存在泡沫，那么將這些泡沫擠向自住市場還是投資市場好些？答案不言而喻，當然是投資市場。那么像北京、上海、深圳、廣州等大型城市的投資市場和自住市場很難區分，因此采取對整體市場調控與抑制的政策無疑是正確的，而對海南島的投資市場采取寬容政策無疑是明智的，因為海南島本地人口稀少、本地居民的住房矛盾并不尖銳。在海南購房者大部分屬于“候鳥”，一般只會在每年冬季住上1-3個月。屬于典型的投資客。既然是投資，在享受收益的同時就要承擔風險。可見，中國政府允許局部泡沫存在、控制全面泡沫發展，開辟海南島房地產投資市場吸收過剩的貨幣，算得上一種極其富有智慧的政策。

無論從哪個角度看，處于反危機階段的中國不太可能存在房地產泡沫迸裂的問題。

(作者為北京大學經濟所房地產金融研究中心主任)