揭秘炒房團利益鏈：開發商主動勾結 房價上漲是其次

2010年03月01日 02:37
來源：第一財經日報

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張捷

編者按：

溫州富商、山西煤老板，這一批批“炒房團”被被認為是中國房地產市場的一股重要力量，參與了高額利潤的分配。

炒房團的力量到底有多大？他們是怎樣參與房地產市場的利益分配，就是對房子簡單的低買高賣嗎？他們的組織形式、商業運作究竟怎樣？

對于外人來說，這的確是一個難解之謎。《第一財經日報》特約請房地產行業知名律師張捷先生，闡述他理解的炒房團利益鏈條。張捷先生曾經擔任北京房地局有關機構的律師，同時也是北京房地產界知名樓盤現代城、籃堡、金地等第一大股東的私人律師，在房地產行業頂端從業多年。

在張捷看來，炒房團的核心是幕后的操盤手，其最核心的運作機制，是在房地產開發商資金鏈條進展的背景下，以某種方式為房地產開發商提供民間融資，賺取銀行信貸利率與民間信貸利率的高額利差。

張捷先生闡釋的運作邏輯，超出我們簡單理解的炒房團運作模式。本報特刊登此文，呼喚更多的行業討論。無論文中所談到的現象具有多大的普遍性，都應該采取措施，從源頭上杜絕此類投機運作方式，釋放炒房團獲取的巨額利益，真正給高房價下調創造空間。

[開發商主動勾結，利潤實為銀行信貸利率與民間利率之差，房價上漲是其次。幾千億的炒房游資已經成為地產市場的重要力量，消弭這部分利潤才是最可行的治本之策]

只有從資金鏈條出發，才能真正看懂行業的秘密。

據筆者了解，屬于游資性質的“炒房團”，其資金規模巨大。但市場對于其運作模式、盈利結構并不明晰。臺前的角色往往只是借用過來充數的普通農民甚至挖煤工人。炒房團巨額資金的幕后操盤手，則脫離于公眾的視線之外。

真正的富人是非常低調的，不會招搖過市，甚至不想讓那么多人知道自己的家在哪里，他們都擁有自己的職業，并且非常繁忙，根本沒有時間各個城市往來去炒賣和管理房子。

炒房的利潤來源

幾乎所有人都認為炒房團的利潤來源于房價的上漲，但這一假設本身就直接低估了房地產開發商的智商——這意味著開發商的“賤賣”

即便是在大牛市中，如果認為炒房團次次都能準確判斷各個地區和樓盤價格的上漲下跌，也是太高估了炒房團的智商。

在這樣的博弈中獲取暴利并不容易，且風險巨大。更何況在計入稅收因素后，這個游戲可能演變為零和博弈或負和博弈，也就等同于賭博了，這絕對不是大規模炒房團賺錢的常態。

炒房團真正的利益來源，是房地產開放商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各類手續費不超過10%，但民間信貸利率一般是月息2%~5%，還要以復利計算。綜合到年息，最高能超過100%。

在房地產整體信貸政策緊張的背景下，我國地產行業開發商實際上長期處于開發資金嚴重緊張的局面，因此往往不得不尋求民間信貸并忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。

在這個背景下，開發商是希望能夠盡早出售房子并回籠資金的。因為即使是將來房價可以上漲一倍，其中的價差也是付了高利貸。高利貸的高額利息甚至還無法在稅前扣除。

可以說，正是開發商高額的融資成本，才產生了期房與現房的差價，以及開發同樣項目的一期與二期、三期的巨大差價。這種差價的本質不僅僅是房價的上漲，更是資金成本的反映。

對于開發商而言，炒房團實際上起到了資金來源的角色，炒房團所主要獲取的確定的收益，也即是此利差部分。這是認識問題的關鍵之一，后面的內容是介紹如何實現這一點。

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