中小房企最先受調控沖擊

2010年03月01日 04:10
來源：廣州日報

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面對調控大開發商仍然表現得信心滿滿

國務院總理溫家寶日前與網友交流時表示，在本屆政府任期內能使房地產市場健康發展，使房價能夠保持在一個合理的價位。此前中央和地方已經出臺多項針對房地產的調控政策。記者走訪發現，不少開發商們并不懼怕政策調控，仍然看漲房價。但同時也有不少企業底氣不足，定價舉棋不定。

文/表本報記者張忠安

自去年年底以來，宏觀政策的調控矛頭已經明顯從遏制投機炒房轉向“圍攻”開發商，在資金、土地和供應等方面讓開發商似乎陷入“四面楚歌”。業內人士表示，目前的調控政策已經很多，如果都真正執行起來，開發商降價促銷將成為必然。

土地：

囤地已成刀尖上的游戲

開發商拿地首付五成的政策出臺后，在不足1個月的時間里，國土部三次提及開發商囤地炒地問題。國土部部長徐紹史表示，今年將繼續加大力度，對囤地炒地進行整治。國土部土地利用管理司司長廖永林也表示，2010年該司將開展針對房地產開發過程中閑置土地、囤地炒地等各種違法違規用地行為的專項整治。而廣州即將實施的《廣州市閑置土地處理辦法》也將使開發商的囤地成本大幅增加，土地閑置費不再按月計收，而是統一規定按出讓土地價款20%或劃撥土地價款20%一次性征收。

市場：

政策性住房將稀釋潛在需求

“供不應求”、“人口紅利”一直都是開發商坐地漲價和捂盤銷售的借口。不過，隨著政府大量的政策性住房的推出，市場需求將被稀釋，商品房的實際需求會受到影響。

北京版的“國十一條”顯示，2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開工建設和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數的50%以上。根據最新的粵版“國十一條”顯今年廣東省將落實廉租房保障資金27.5億元，用地75.0415公頃；落實經濟適用房建設資金28億元。

資金：

下半年資金可能顯緊張

根據本報記者統計，目前已經發布年報的上市公司中，多數房企今年年初持有的現金量都有明顯的增長。行業龍頭保利地產去年年末持有現金152.28億元，同比增長了178.39%。此外，陽光股份、萊茵置業、世榮兆業和廣宇集團等開發商擁有現金都大幅增多(見上表)。

不過，在房企上市融資和再融資受阻后，銀行信貸也對開發商收緊。而市場普遍看好的房地產信托近期也被套上“緊箍咒”，房企上不差錢”或許就要改變。易居地產研究院綜合部部長楊紅旭對記者表示，今年下半年很多房企的資金將顯緊張。

房企態度

小開發商定價舉棋不定

記者暗訪發現，面對調控力度的加大，以及主要城市成交量的下降，不少房企并不懼怕政策調控，仍然繼續看漲房價，還積極增持自己股票，但也有部分開發商已經顯出底氣不足。

小開發商底氣略顯不足

記者暗訪的5家開發商中，有3家表示樓市短期不懼調整。東莞的一家開發商項目負責人對記者表示，他們現在只有1個樓盤在銷售，價格比去年12月份還略有上漲。某廣州上市房企銷售總監對記者分析指出，“國家的基調是抑制房價過快上漲，并不是要開發商非降價不可。

也有部分小開發商底氣就略顯不足。記者在市場走訪發現，部分開發商已開始備戰今年的“小陽春”，但在定價上卻舉棋不定。“目前大的開發商應該不會受到太大的影響，而小的開發商的日子卻不一定好過，態度會比較謹慎。”地產專家鄧浩志表示。

多家房企增持自家股票

此外，不少開發商頻頻增持上市公司股票。2010年以來，包括恒大地產、世茂房地產和綠城中國等上市公司高管或大股東頻頻增持自家股票。恒大地產宣布，許家印通過旗下全資子公司連續兩次大舉增持恒大地產股票，累計耗資約2.72億港元。港交所資料顯示，綠城中國執行董事郭佳峰近期也增持綠城中國股票1301萬股。世茂房地產也在一個月內受到該公司主席許榮茂三度增持。

專家看法

安惠通投資房地產部拓展經理梁賀玲對記者表示，這一輪政策調控使中小房企面臨生死抉擇。開發商現在最重要的是學會如何順應政策，對企業發展方向作出及時的調整。房地產專家謝逸楓也認為，銀行貸款收緊僅僅是針對中小企業，而上調存款準備金率也是對資金鏈緊張的中小房企有影響，對于大的房企難以“撼動”。