“粵四條”調(diào)控溫和市場(chǎng)影響力甚微

2010年03月01日 05:48
來源：信息時(shí)報(bào) 作者：徐鳳

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信息時(shí)報(bào)訊 (記者 徐鳳) 廣東將增加普通商品房和保障房的供應(yīng)，全面啟動(dòng)“三舊改造，同時(shí)，開發(fā)商公開銷售產(chǎn)品24小時(shí)前要明碼標(biāo)價(jià)等。近日，繼北京出臺(tái)“十一條”之后，廣東也出臺(tái)了“粵四條”。業(yè)界人士認(rèn)為，廣東政府此番對(duì)樓市的調(diào)控力度要比預(yù)期溫和得多，盡管如此，在中央、地方政策“組合拳”的聯(lián)合調(diào)控下，今年廣州樓市多少會(huì)有所降溫。

膠著期難降價(jià)推貨

合富置業(yè)首席分析師龍斌認(rèn)為，原“粵15條”中個(gè)人購買144平方米以下普通住房都可享受契稅優(yōu)惠，現(xiàn)在范圍縮小到90平方米以下，這體現(xiàn)了廣東明確支持普通住房、中小戶型消費(fèi)的態(tài)度，這與“國11條”的定調(diào)也是一致的。但他指出，以100萬元的一套房子來說，0平5個(gè)點(diǎn)的契稅優(yōu)惠實(shí)際上也只有5000元，因此該政策對(duì)市場(chǎng)影響微乎其微。

另據(jù)《通知》，嚴(yán)格執(zhí)行二套住房購房貸款管理制度，對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)貸款購買第二套(含)以上住房的家庭，貸款管理制度首付比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

著名房地產(chǎn)營銷策劃專家謝逸楓認(rèn)為，“粵四條”政策不僅與國務(wù)院出臺(tái)的“國十一條”政策調(diào)控思路一致，同時(shí)是落實(shí)和貫徹及執(zhí)行“國十一條”作為配套文件的具體措施，廣東“粵四條”基本上比較溫和。如，“繼續(xù)執(zhí)行個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房、契稅稅率為1%的優(yōu)惠”的政策，都應(yīng)該取消，又或者把二套房貸的首付比例提高到50%，這樣才會(huì)有殺傷力。

但是，粵四條導(dǎo)致目前廣州市場(chǎng)處在調(diào)整期。所以，在這個(gè)“膠著”的時(shí)候，開發(fā)商不會(huì)跟市場(chǎng)對(duì)抗強(qiáng)行地降價(jià)推貨，搞點(diǎn)樓盤活動(dòng)或是業(yè)主活動(dòng)暖暖場(chǎng)，基本上會(huì)等廣州市場(chǎng)基調(diào)整個(gè)定下來再確定推貨及定價(jià)的策略。

開發(fā)商仍可鉆空子

據(jù)《通知》稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)一次性公開全部房源對(duì)外銷售，并在公開銷售24小時(shí)之前，按照“一套房一標(biāo)價(jià)”的方式明碼標(biāo)價(jià)。從政策本身來看，該政策意義不是很大。所謂“上有政策、下有對(duì)策”，開發(fā)商可鉆的空子比較多。

資深房產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，開發(fā)商在銷售一棟樓的前一天，公布整棟樓所有單位的銷售價(jià)格，開發(fā)商可以通過定價(jià)來賣房，將90%的單位定價(jià)高于10%。這樣，買家依然會(huì)首選10%的價(jià)格較低單位，開發(fā)商優(yōu)先銷售某些單位目的也就達(dá)到了。

謝逸楓同時(shí)認(rèn)為，開發(fā)商在銷售24小時(shí)前標(biāo)價(jià)，意義卻是不大，畢竟這個(gè)完成是開發(fā)商自己操縱的。“政府在監(jiān)督上一直存在‘真空’。開發(fā)商在開盤前2小時(shí)內(nèi)公布價(jià)格，而地方政府的監(jiān)督人員也不可能到廣州這么多的樓盤去調(diào)查或監(jiān)督的。同時(shí)認(rèn)開發(fā)商推后開盤時(shí)間或提前認(rèn)購時(shí)間及采取不開盤的方式，通知客戶前去選房簽定合同，這些都是非常難監(jiān)督的。

粵四條核心內(nèi)容：

1　廣深增加中小套型普通商品房

2　三舊改造增加市中心商品房供應(yīng)

3　信貸和稅收政策與國家保持一致

4　公開銷售24小時(shí)前明碼標(biāo)價(jià)

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