“粵四條”調控溫和市場影響力甚微

2010年03月01日 05:48
來源：信息時報作者：徐鳳

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信息時報訊 (記者徐鳳) 廣東將增加普通商品房和保障房的供應，全面啟動“三舊改造，同時，開發商公開銷售產品24小時前要明碼標價等。近日，繼北京出臺“十一條”之后，廣東也出臺了“粵四條”。業界人士認為，廣東政府此番對樓市的調控力度要比預期溫和得多，盡管如此，在中央、地方政策“組合拳”的聯合調控下，今年廣州樓市多少會有所降溫。

膠著期難降價推貨

合富置業首席分析師龍斌認為，原“粵15條”中個人購買144平方米以下普通住房都可享受契稅優惠，現在范圍縮小到90平方米以下，這體現了廣東明確支持普通住房、中小戶型消費的態度，這與“國11條”的定調也是一致的。但他指出，以100萬元的一套房子來說，0平5個點的契稅優惠實際上也只有5000元，因此該政策對市場影響微乎其微。

另據《通知》，嚴格執行二套住房購房貸款管理制度，對已利用貸款購買住房、又申請貸款購買第二套(含)以上住房的家庭，貸款管理制度首付比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。

著名房地產營銷策劃專家謝逸楓認為，“粵四條”政策不僅與國務院出臺的“國十一條”政策調控思路一致，同時是落實和貫徹及執行“國十一條”作為配套文件的具體措施，廣東“粵四條”基本上比較溫和。如，“繼續執行個人首次購買90平方米及以下普通住房、契稅稅率為1%的優惠”的政策，都應該取消，又或者把二套房貸的首付比例提高到50%，這樣才會有殺傷力。

但是，粵四條導致目前廣州市場處在調整期。所以，在這個“膠著”的時候，開發商不會跟市場對抗強行地降價推貨，搞點樓盤活動或是業主活動暖暖場，基本上會等廣州市場基調整個定下來再確定推貨及定價的策略。

開發商仍可鉆空子

據《通知》稱，房地產開發企業取得預售許可后，應當在10日內一次性公開全部房源對外銷售，并在公開銷售24小時之前，按照“一套房一標價”的方式明碼標價。從政策本身來看，該政策意義不是很大。所謂“上有政策、下有對策”，開發商可鉆的空子比較多。

資深房產專家韓世同認為，開發商在銷售一棟樓的前一天，公布整棟樓所有單位的銷售價格，開發商可以通過定價來賣房，將90%的單位定價高于10%。這樣，買家依然會首選10%的價格較低單位，開發商優先銷售某些單位目的也就達到了。

謝逸楓同時認為，開發商在銷售24小時前標價，意義卻是不大，畢竟這個完成是開發商自己操縱的?！罢诒O督上一直存在‘真空’。開發商在開盤前2小時內公布價格，而地方政府的監督人員也不可能到廣州這么多的樓盤去調查或監督的。同時認開發商推后開盤時間或提前認購時間及采取不開盤的方式，通知客戶前去選房簽定合同，這些都是非常難監督的。

粵四條核心內容：

1　廣深增加中小套型普通商品房

2　三舊改造增加市中心商品房供應

3　信貸和稅收政策與國家保持一致

4　公開銷售24小時前明碼標價