房地產(chǎn)需要再一次革命性的改革

2010年03月03日 04:10
來源：廣州日報

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如果把上世紀(jì)90年代實施的從實物分房到貨幣分房的房地產(chǎn)市場化改革作為改革開放后的第一次房地產(chǎn)革命的話，那么，面對現(xiàn)在房價高企，有必要對房地產(chǎn)進(jìn)行一次新的革命性的改革。

這一次改革的要義應(yīng)該是房地產(chǎn)的去金融化，關(guān)鍵措施是把房地產(chǎn)的征稅環(huán)節(jié)從建造和購買階段轉(zhuǎn)移到使用階段，以物業(yè)稅統(tǒng)一置換依附在房地產(chǎn)上的其他稅費。

第一次房地產(chǎn)市場化改革把勞動者從與單位的依附關(guān)系中解放出來，實際上是和建立勞動力市場這一市場經(jīng)濟(jì)中最重要的要素市場相匹配的。

但是，現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)中，政府一次性收取土地出讓金、消費者在購買環(huán)節(jié)一次性繳納土地使用稅費的方式，使得房地產(chǎn)投資實際上成為了一個期權(quán)產(chǎn)品，就是消費者不但考慮的是房產(chǎn)的使用和消費價值，而且考慮的是這個房產(chǎn)在未來幾十年時間里的價格變動。

這種模式的實際效果就是助漲助跌，比如，現(xiàn)在普遍認(rèn)為中國處在城市化的中期，房地產(chǎn)價格的中長期趨勢應(yīng)該是向上的。這種預(yù)期推動下，開發(fā)商就會認(rèn)為捂地是一個好的選擇，普通投資人也會認(rèn)為早買房比晚買房好，從而使得房價逐漸脫離了實際的使用價值(如典型的衡量房價高低的租售比)，成為一個投機(jī)性產(chǎn)品。

當(dāng)然，過高的房價成為民生和社會問題的根源還在于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡和貧富差距的擴(kuò)大。今年的中央一號文件再次指向農(nóng)村，但與以往不同，這次是希望引導(dǎo)資源投向中小城鎮(zhèn)，一方面以中小城鎮(zhèn)的興旺發(fā)達(dá)來完成縣鄉(xiāng)區(qū)域的現(xiàn)代化，另一方面可以截留過多的人口向中心城市的轉(zhuǎn)移。

政府既怕房價漲，也怕房價跌，內(nèi)在的原因還是在于現(xiàn)有的房地產(chǎn)發(fā)展模式賦予了房地產(chǎn)過高的金融屬性。所以理想的治本之策就是通過稅費改革，改現(xiàn)有的購買環(huán)節(jié)的一次性繳費為使用環(huán)節(jié)的分步繳稅，也就是實行物業(yè)稅，使得房地產(chǎn)回復(fù)到其民生屬性、消費屬性、制造屬性的真身，讓房地產(chǎn)商從金融投機(jī)轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)揮其整合資源、規(guī)劃建設(shè)的職能上。

(秦合舫 新浪博客)

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