新房定價難樓市現調整重要信號

2010年03月04日 04:43
來源：每日經濟新聞

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每經記者楊羚強朱玲張敏發自上海、廣州、北京

與去年年初樓市不期而遇的“小陽春”相比，今年的光景讓開發商感覺恍若隔世。

從2009年3月開始瘋狂了一年的中國房地產業，是否會在2010年的3月“踩一腳剎車”？去年此時在全國率先提出“樓市小陽春”的中每日經濟新聞》經過對多個城市和開發商的調查之后發現，2010年的3月對樓市來說，很可能將遭遇“倒春寒”。尤其值得關注的是，3月頭兩天，部分城市的開發商已經開始面臨定價難題——而按照過往經驗來看，這種定價的猶豫徘徊往往是房價調整前的重要信號。

“倒春寒”，很可能成為今年3月開發商們的痛苦記憶。

上海：

成交連降開發商定價難

“今年整個春節7天，上海才成交了幾十套房子，項目的價格很難定啊！”一家國內一線開發商上海公司營銷部的策劃人員無奈地感嘆，春節后部門同事跑了十幾個樓盤，但依然沒能為即將推出的新房源準確定價。

與他們一樣，一家喜歡預測房價的地產巨頭，在面對記者采訪時也掛起了“免戰牌”。“太敏感了，不方便說。”這家公司的一名公關經理說。

據搜房網統計，上海3月開盤的新盤多達40個，但真正敢于公布房價的樓盤不到十分之一，甚至有一些開發商連開盤日期都不敢定。“不是3月就是4月，你留下聯系方式等通知吧。”一家將于3月份推新房源的樓盤銷售人員表示。

令開發商對房價“難以啟齒”的原因是上海近來成交量的連續暴跌。如果說今年春節僅幾十套的成交量還算是季節性的正常反映，那么1~2月份的連續環比大幅暴跌，則多少顯得有些不正常。據佑威樓市通的數據顯示，上海1月份的成交量僅為去年12月的一半，而2月份的成交又不到1月份的一半，創造了歷史最差紀錄。而3月份的市場前景也一樣不被看好，據搜房網的統計顯示，接近八成的網民表示還要繼續觀望。

對很多全國性的大地產商來說，3月份的銷售業績不僅將關系到他們一季報的業績，對完成公司全年的指標也有著深遠的影響。中房信集團分析師薛建雄說，在最近兩年中，3~6月的銷售額往往要占到開發商全年銷售額的60%以上，意味著這4個月對公司全年的銷售至關重要。萬一下半年宏觀調控發生變化，銀根被收緊，開發商就是想賣房也會感到困難。

正是由于上述背景，價格成為開發商最為忌諱的話題。

不過，就算不敢定具體價格，給出價格將要上漲的預期，卻是每一家房地產企業都會做的。《每日經濟新聞》在對上海即將銷售的樓盤進行調查時發現，所有價格待定樓盤的銷售人員都會給購房者這樣的心理預期：新推出的房源要比上一批次的價格高。但從另一方面說，這恰好是樓市調整前最后一波上漲乏力的信號。

一家地產公司的營銷副總非常肯定地說，公司的定價策略永遠是低開高走的。如果市場出現變化，他們寧可延遲銷售，也不會降價處理。

佑威房地產研究中心副主任陸騎麟對此表示，開發商正通過漲價“誘多”，引誘購房者入市買房。退一步說，即使漲價不被購房者接受，那么通過一系列價格折扣手段，也能將價格調整到適應市場的水平。

新浪地產副主編林戈則從消費者心態解讀開發商選擇漲價而不是降價的原因：宏觀調控的因素還不完全明朗，現在如果就降價，會給客戶暗示房價還會繼續下跌，這將令市場的觀望氛圍更加濃厚。因此在這一階段，開發商絕對不會降價，而是觀望和等待最好的賣房時機。

不過，開發商和消費者的觀望拉鋸不會持續進行下去。薛建雄表示，如果上海市三四月份成交量繼續低于100萬平方米，開發商將不得不在5月放出降價“殺手锏”，而這一時點或許也會成為價格的轉折點。但如果三四月份的成交量恢復到100萬平方米以上，那么價格還有可能出現上調。

廣州：

頻推優惠3月開打“保量”戰

3月初，《每日經濟新聞》記者從廣州多家開發商處了解到，隨著新開工量提速，市場將有不少新貨入市。

據合富輝煌集團市場研究部預測數據顯示，2010年3月1日至5月3日期間，廣州樓市商品住宅新增供應量約為1.5萬套，與上年基本持平，供應量多數集中在廣州郊區，約為1萬套。

而根據記者目前從所調查開發商處獲得的消息顯示，3月市場上將會有15個全新項目推出。由于業內預計二輪樓市政策調控或將出臺，不論是老盤新推，還是新項目開盤，開發商都有著大量的優惠活動。比如中國奧園地產預計3月將在廣州番禺推出住宅樓盤，其洋房1.3萬元/平方米的單價中帶了3000元/平方米的豪華裝修，同時還可以給出9.5的折扣優惠。

廣州市國土資源和房屋管理局的官方網站顯示，截至3月1日，廣州市場上包括預售項目中，可供銷售的簽約數量約為3.1萬套；而未售出的新建商品房大約為5.86萬套。

廣州地產專家謝逸楓表示，目前廣州樓市3月份整體市場供應量在2萬套~3.5萬套，目前主要是老貨新推的樓盤比較多，而新盤和新產品上市時間大部分集中在5月和8~9月之間，包括保障房等其他房源，廣州2010年整年的供應量約在6萬套以上。他認為，由于1~2月的成交量相比去年同期大幅下滑，因此開發商在3月份較為積極地推貨入市，主要目的是把量提高上去，實際上就是“保量不保價”，從而為后期銷售做好造勢準備。

廣州德冠投資有限公司總經理莫嶸表示，3月經過春節淡季，將會是各個公司的放量階段。目前樓市政策調控手段越來越密集，盡管未來樓價走勢不會出現大起大落，但會有比較平穩的下滑趨勢。

滿堂紅研究部高級主任肖文曉表示，今年1~2月份，廣州一手、二手房市場成交都比較慘淡，隨著3~4月的需求釋放，若成交量未穩住50萬~60萬平方米的話，今年成交量將會大幅下滑，特別是郊區房價也將會挺不住，調價將成必然。

謝逸楓也認為，目前樓市的調控政策很多，若真正執行起來，在中央地方政策“組合拳”的聯合調控下，廣州樓市將逐漸降溫；近期市場普遍看好的房地產信托也被套上“緊箍咒”，房企“不差錢”的局面或許就要改變，開發商降價促銷將成為必然。

北京：

供應萎縮樓價現最后瘋狂？

來自官方的統計數據顯示，在剛剛過去的2月，北京市的新房和二手住宅成交量均下跌三成以上，遭遇了一年來的最低谷；而與此同時，即將在3月開盤的項目卻接近40個。

來自北京市房地產交易管理網的數據顯示，2月北京共成交期房商品住宅5819套，成交面積為58.3萬平方米。除去保障性住房，實際成交的期房商品住房的套數為4012套，成交面積為42.8萬平方米。環比1月分別下降37.9%和40.9%和40.

亞豪機構副總經理任啟鑫向《每日經濟新聞》記者表示，除春節假日因素外，2月市場成交低迷與政策關系密切。2月23日，北京市出臺調控房地產市場的“京11條”，提出包括恢復“限外令”在內的調控政策。任啟鑫認為，這些政策極大影響了市場預期。

在節日因素的影響下，市場供應也在萎縮。據亞豪機構統計數據顯示，2月北京的開盤項目僅有8個，其中僅1個新盤，新增供應套數為1896套，新增供應量為23.6萬平方米，環比1月下降近八成。事實上，2月市場的冷清在土地市場上也可見一斑。年后第一個交易日(2月24日)，在北京成交的9宗地塊中，有3宗因參與競買的企業不足而未舉行現場競拍，以網上的最終報價成交。

亞豪機構的統計數據還顯示，北京3月擬開盤項目近40個，其中首次開盤的純新盤有9個，其余是老項目后期開盤。在有價格記錄的項目中，整體開盤均價為21330元/平方米，比2月上漲13.3%。其中首朝陽區有10個項目計劃開盤，開盤均價30950元/平方米，而“長安8號”項目開盤均價高達70000元/平方米，成為當月最貴。

2月出臺的“京11條”顯示，2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開工建設和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數的50%以上。引起業內關注的是，由于3月“兩會”在京召開，北京的房價問題可能會受到管理層更多關注。近日，政協委員提案中大量出現控制房價、抑制投機等相關內容，《人民日報》等官方媒體也連續釋放信號，兩會期間和過后是否會有更嚴厲的調控措施，成為“倒春寒”是否能最終上演的重要因素。