房貸緊縮將縱貫2010年

2010年03月04日 07:40
來源：時代周報

0人參與0條評論

春節后房地產市場沒有出現小陽春，商業銀行房貸業務驟降甚至近乎停滯，部分銀行營業部春節后“顆粒無收”。房貸業務驟降與房地產市場的寒冷“相得益彰”，今年2月份的房屋成交量創五年來新低。

房貸驟降出于幾個方面的原因。一是房地產市場出現濃厚的觀望情緒，看盤者眾而購房者少，自然出現申請貸款數量的直線下降。二是因為從今年1月1日開始營業稅上調，去年底購房者趕搭末班車，目前出現購房低谷。三是因為貸款越來越難，房貸成本越來越高。去年各家銀行開始陸續取消二套房貸的優惠利率，而今年一些金融機構取消了首套房貸的優惠利率，首付三成，且審批困難。四是銀監會對于銀行的監管越來越嚴厲，銀行向中介機構的返點被一律喊停，凡是有放貸過于寬松“劣跡”的銀行受到警告，甚至在2月份下半月索性停止放貸。政府投資項目資金不得進入股市樓市，設立專門賬戶嚴加看管。

房貸驟降未必是房地產市場的轉折點，但是房貸嚴厲緊縮的勢頭持續半年以上，則房地產市場難以支撐。

房貸緊縮是結構性的貨幣緊縮政策，即政府判斷房地產市場過熱，又不能或者不便全面加息的情況下，單獨提升房地產利率、縮小房地產信貸的杠桿比例，給房地產市場降溫。房貸緊縮可以一直持續下去，取消所有的房貸折扣，商品房首付比例達到五成以上，甚至全部用現金支付，當然，這種極端做法不太可能實行。筆者要強調的是，如果政府真想打壓房價，僅僅在貨幣政策這一塊就擁有撒手锏，關鍵看想不想調控，想調控到什么程度。

房貸一律收緊有誤殺之嫌，比如首套房的購買者、改善型購買者不得不支付高息。目前上海等地的房地產市場出現了一手房價格依然堅挺、二手房價格開始松動的跡象。因為二手房對于政策更加敏感。那些改善型購買者不得不以低價出售物業、而以高價購買二手房，“業主哭訴房貸升高不敢生孩子”、“改善型購房者受到打壓”等新聞頻頻見諸報端。

房貸政策并沒有實現徹底的市場化，是調控房地產市場的利器。隨著政府對于房地產市場目標的轉換，房貸政策時松時緊，但有一點是不變的，就是政府鼓勵普通自住型購房需求，而抑制投資、投機性需求，但目前的房貸緊縮政策卻破了常規，無論是投資還是自住，一律在抑制之列。

這顯然是非常時期的非常之舉，不可能長遠，但房貸緊縮政策今年不可能改變。去年我國信貸9.5萬億元，吹出了一個特大號的房地產泡沫，全球著名的做空頭的對沖基金經理查諾斯甚至開出如下玩笑，中國房地產泡沫等于1000個迪拜。

隨著房地產泡沫而起的是中國金融行業風險大增。從歷史資產質量來看，個貸業務一直是優質資產，但是在2009年經歷了一輪房價瘋狂飆漲之后，即便是優質資產也出現了風險隱患。2月初，上海銀監局在對轄內中外資銀行進行的一項個人住房按揭貸款壓力測試中發現，以2009年9月30日的數據為基準，在房價下跌10%、20%和30%情景下，不良率將分別達到1.18%、1051%和2.08%，比正常情況下分別上升0.73個、1006個和1.63個百分點?！胺績r下跌10%情景下的不良率是正常情況的2.6倍”

上海銀監局迅即于2月4日作出批示，要求商業銀行“堅決控制投資投機性購房貸款，凡已利用貸款購買住房，又申請購買第二套(含)以上住房的家庭，首付最低四成，貸款利率嚴格按風險定價”。同時，“在滬各銀行業金融機構應增強風險意識，拒絕對投資投機行為的融資，加大差別化信貸執行力度。落實與借款人‘面談、面簽’制度，堅決取消房貸業務返點”

金融機構缺乏自律能力。使出各種招術搶占房貸的市場份額，對房貸審批流于表面，向中介機構返點，商業銀行的人自己很清楚，7折優惠利率加上返點，銀行在房貸業務上就沒有盈利空間了，在房地產的泡沫下掩蓋著巨大的信用危機與壞賬危機。與美國次貸危機不同，中國尚未實現資產證券化，一旦房地產貸款出現問題引發的就是銀行系統全面的崩潰。

收緊房貸一為擠出房地產泡沫，二為銀行自保，三為宏觀經濟降溫，是退出政策的組成部分。年初的收縮只是一個開始，將縱貫整個2010年。

作者系資深媒體人士、知名財經評論員葉檀

相關報道：

首付兩成仍占多數房貸七折不斷減少

名存實亡 7折房貸或將退出舞臺

一套房貸利率首付普遍上浮房貸緊張局面緩和

建設銀行趙宇梓：房貸占比已超國際警戒線

銀行首次發文取消房貸兩成首付調高至三成