調控政策與地王之間的博弈仍很漫長

2010年03月04日 13:53
來源：財經國家周刊 作者：魏洪磊

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放松地根與緊縮銀根同時并舉的調控手段已至為清晰，但調控政策與地王之間的博弈仍很漫長

北京的土地市場并未因春節假期而轉為蕭瑟之勢。

2月24日，北京市土地整理儲備中心人潮洶涌，節后第一撥拍賣以6塊土地成交收場。

這只是一次試探，成交的6幅地塊多分布于通州、密云和房山等遠郊區，地塊面積不大，參加拍賣的也多為小開發商。盡管保利、綠地、綠城等公司的代表也早早到場，但均未參與競拍，只是埋頭記錄拍賣的情況。

他們在等待更好的地塊。早在2月19日，北京市土地整理儲備中心市場交易部人士就對《財經國家周刊》記者表示，節后一波供地潮即將來臨。

一天之后，北京市土地整理儲備中心網站顯示，有9幅地塊將于3月3日入市交易，總規劃建筑面積達130萬平方米，其中3幅為住宅用地。

同一天，銀監會在網上接連發布《流動資金貸款管理暫行辦法》和《個人貸款管理暫行辦法》兩份新規定。

接近國土部的分析人士對《財經國家周刊》記者表示，“放松地根與收緊銀根，政府正雙管齊下，加強對土地市場的調控”

地方政府如北京，亦有大動作。大望京商務區此次有3幅地塊入市，2塊為商業金融用地，1塊為住宅混合公建用地。北京市土地整理儲備中心副主任葉向忠對《財經國家周刊》記者表示，“3幅地塊的土地出讓金將一次性付清。

這是2010年以來北京市國土局第二次大規模推出土地。第一批10幅地塊已經于2月22日開始競價，其中包括了CBD核心區的中服地塊。

更早些時候，北京大龍地產以50.5億元奪得的順義地王被國土局收回，原因是“逾期未繳地價款”大大龍在北京的拿地資格也被暫時叫停。

“這一系列的動作，都預示著政府對于地王風險的擔憂，調控政策還在繼續收緊。”房地產高級經濟師章林曉對《財經國家周刊》表示。

中服地塊“內定”說

此時的中服地塊，正因對競買人條件的“苛刻規定”而陷入輿論的漩渦中。SOHO中國聯席董事長潘石屹言辭激烈地表示，“設定的招拍掛條件只是為一家公司量身定做”

2月9日，由北京市國土局、北京市規劃局和朝陽區政府聯合舉行的中服地塊答疑會吸引了上百名企業代表和媒體記者。保利地產、中建國際、華潤等國企地產龍頭均到場參加，距離中服地塊幾步之遙的香江國際也有代表參會。

對中服地塊爭議的焦點來自北京市國土局對競買人資格的嚴格限制。

按照北京市土地整理儲備中心的規定，中服地塊的競買人須為金融機構與房地產開發企業組成的聯合體。其中：金融機構的注冊資本不少于50億元人民幣，并在聯合體中絕對控股；房地產開發企業應具備房地產開發一級資質，且注冊資本不少于30億元人民幣。

此前，中服地塊屢屢被北京市土地儲備中心列入“擬入市地塊”名單之中，但始終未能入市交易。

1月13日，中國人壽入主遠洋地產，成為其最大股東。兩周后，北京市土地整理儲備中心隨機宣布中服地塊即將入市的消息，并規定了競買人資格。

遠洋地產為中服地塊的一級開發商，按照土地市場一二級聯動開發的慣例以及此次苛刻的競買人資格，遠洋最有可能拿到該地塊的二級開發權。

兩相對照之下，“內定”之聲愈演愈烈。

朝陽區政府及北京市規劃委人士在答疑會上表示，“要求物業自持，散售影響物業品質”。而廣為人知的是，覬覦中服地塊多年的SOHO中國恰為物業散售的商業模式，潘石屹的激動似在意料之中。

“此次中服地塊的地價款要求一次性付清，目的就是希望有實力的企業來操盤。”北京市土地整理儲備中心副主任葉向忠在答疑會后對《財經國家周刊》記者表示。在他看來，“能否短時期內找一家合適的企業合作，也體現了競買人的能力。

“這塊地，我們已經不考慮土地收益了，更多考慮CBD區域的整體規劃。”葉向忠說。

作為當事者之一的遠洋地產并未現身此次答疑會，也隱隱透出遠洋地產方面的底氣。答疑會當日下午，遠洋地產的一位高層對《財經國家周刊》記者明確表示，遠洋地產將全力爭取中服地塊。對于潘石屹的質疑，他簡要評價，“老潘的這種模式，北京市政府肯定是不會考慮的。

土地政策收緊

中服地塊“內定”爭議的背后，是地方政府對地王風險陡增之下的預防范措施。

葉向忠對《財經國家周刊》記者表示，中服地塊對競買人的嚴格限制，目的是提高競爭門檻，“這是調節市場的一種技術手段。

在章林曉看來，決策層已經認清房地產市場問題的癥結所在。“房地產的核心是土地資產，土地資產價格是虛擬經濟擴張和收縮的指針。

放松地根的同時收緊銀根，正成為地方政府土地政策的主要調整方式。

對于銀監會的上述兩份通知，分析人士表示，其核心內容有兩個：一是要求合理測算借款人的營運資金需求，審慎確定適合的授信總額及具體貸款額度，不得超額放貸；二是強調支付和貸后管理，加強對回籠資金的管控。

與銀監會收緊銀根相呼應的，是北京市國土局對于土地出讓金更嚴厲的限定。

“為什么要設定一次性付款？就是為了抬高門檻，適當地減少非理性競爭。吸引更多有實力的開發商，拿到地后能快速開發。把房價、地價高漲的市場平抑下來。”葉向忠說。

從近兩年的土地出讓金制度看，對買方的種種彈性規定，的確已成為地方政府屢試不爽的調控利器。

2008年，土地市場慘淡，北京市國土局曾將土地出讓金的付款時限延長至1年。之后伴隨市場的好轉，該期限逐步縮短，至中服地塊，終于又改為一次性付清地價款。

“到現在為止，市場還沒有往下走，所以我們提出一次性付款這個條件，我可以負責任地說，至少下一撥的出讓公告，所有地塊還是要求一次性付款。”葉向忠說。

“對土地出讓金的付款限定、土地出讓面積的限定以及對逾期不開發土地的收回，這三項措施已被視為當下調控土地市場的三大主要措施。”北京某大型國企開發商副總對《財經國家周刊》記者表示。

但在他看來，后兩項措施主要針對住宅用地，目前還未涉及到商業地塊。

他表示，此前北京的做法是“雷聲大，雨點小”，“除了盤古大觀這個項目，你見過哪家開發商被收回土地？”

而此次，大龍地產卻撞到了政策的槍口上。

2月1日，北京市國土局發布公告，由于大龍地產因欠繳地價款逾期未簽訂合同，取消大龍地產順義后沙峪天竺開發區22號住宅用地資格，其繳納的2億元保證金將不予退還。

大龍地產自2009年11月20日以50.5億元競得順義區后沙峪住宅用地后，質疑聲從未停歇——按2009年的盈利水準計算，大龍地產償還完全部地價款需要17年。

上述國企副總對此表示，“地王的負面影響已經很嚴重了，政府也逐漸積累了應對的經驗，可以出手了。

章林曉對《財經國家周刊》記者分析表示，地王回收反映出地方政府對于金融風險的一種警惕，“表面上是針對土地，實際上是針對金融風險。最近這些年來，世界幾乎所有的金融風險全都同土地密切相關。

曾列席1月28日的全國國土資源工作會議的一位人士則表示，決策層在2010年對土地市場的調控“只會加強，不會放松”

在這次會議上，國土資源部部長徐紹史提出，未來土地政策將注重加強與貨幣政策、財政政策和產業政策的協調銜接，特別是加強與證監會和銀監會的協調聯動，以防范可能由土地引發的系統性金融風險。

“這種聯動的提法，徐部長曾多次提及。”上述人士透露。

無法消失的地王?

但逐步收緊的土地政策始終未能冰凍開發商的購地熱情。自2009年底以來，一方面是調控政策的不斷收緊，一方面仍是土地價格的節節攀升。

2月21日，上海又出全國單價地王。

央企華僑城集團旗下深圳華僑城控股股份有限公司(000069.SZ華僑城A)在上海以70.2億元的天價奪得閘北區蘇州河北岸東塊1街坊地塊。該地塊樓面單價達52783元/平方米，刷新了之前上海黃浦區163地塊51821元/平方米的單價紀錄，加冕新一任全國單價地王。

北京市土地整理儲備中心公開資料顯示，2010年1月北京總成交土地26宗，總成交金額為132.46億。其中居住類用地4宗，總建筑面積為67.3萬平方米，總成交金額為89.55億。樓面均價達到了13305元每平方米，溢價率達141%。

“2010年地王還將源源不斷地出來，當然相較于2009年，可能會稍微緩和一點，因為各種政策都在針對地王。”章林曉說。

在他看來，地王成因源于多個層面。“從財政角度看，在于土地財政在當前沒法退出；從供求角度看，土地市場供不應求；從貨幣角度看，是因為貨幣泡沫化嚴重，房地產已成貨幣泡沫的宣泄口。

章林曉認為，這些因素均無法在短期內解決，政府部門則只能先期做一些政策的修補，而這些政策只在短期有效。

事實也指向這一說法，葉向忠表示，“一次性付清出讓金是調控市場的技術性手段，但不代表將來都是這樣，我們會根據市場表現來制定政策。

國泰君安一位分析師告訴《財經國家周刊》記者，當前的土地政策大多針對住宅用地，而商業地塊或將成為新的地王源頭，這將間接影響整個土地市場的走勢。

比如上海的163地塊，便是商業用地。而新的單價地王蘇州河北岸地塊，住宅比例也不足50%，剩余部分包含相當體量的商業面積。

葉向忠對此說法并不認可。他表示，盡管對于商業用地沒有出讓面積之類的限定，但是商業地塊在產業定位階段，發改委的規定中已經包含諸多限制條款。“比如零售型商業在多大范圍內，超過多大規模要經過什么審批，在遠郊縣要經過什么審批，北京市都有相應的文件規定。

值得注意的是，蘇州河地塊與中服地塊一樣，同樣對商業物業提出苛刻條件：商業物業必須持有經營，辦公樓不得分割出售。

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