岳富濤：央企炒房有三宗罪國資委需要真作為

2010年03月05日 04:36
來源：第一財經日報

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岳富濤

央企該不該進入房地產市場，早已是個老問題。今年兩會上，也有政協委員直言不諱建言：央企應該退出樓市。多數網民出于直覺和情緒，都非常贊同這個觀點，認為2009年樓市的暴漲，與央企大規模進入有直接關系。

許多央企自身主業利潤率不高，而只要有融資和拿地的能力，房地產是個“傻瓜都能賺錢”的暴利行業。作為一個獨立自主的市場主體，進入房地產市場追求自身利益最大化看上去似乎天經地義。許多央企私下也是這么自我辯護自我說服的。

但央企并非百分百純粹的自由競爭主體，央企擁有其他市場主體所不具備的各種特殊優勢，并且不像民營企業自我負責，對自己的行為不能完全承擔后果，由此采取的市場行動并非完全遵循市場原則。其后果是不僅將自身陷入高度風險之中，也破壞了市場正常的規律，推高房價只不過是惡果之一。

類國家信用提供無限制融資

央企在地產市場最大的核心優勢就是近乎無限度的融資能力。直接融資渠道，央企無論是IPO還是再融資，獲得通過的可能性遠遠高于其他同行；間接融資方面，債券市場對央企也是大門敞開的，在2008年中房地產行業資金最為緊張的時刻，各家地產企業的融資申請都在苦苦等待，保利地產卻一次獲得了發行43億元公司債的批準。

央企下屬的地產巨頭，最為同行羨慕的一個融資手段就是母公司的支持。央企在銀行眼里大多擁有類國家信用，所能獲得的各家銀行的授信額度多以千億計；而這些央企對“能下金蛋的親兒子”的支持也是不遺余力的。2009年2月樓市最低迷的時期，方興地產發行新股融資27億港元，大股東中化集團提供了17億港元；中建IPO融資接近500億元，很大比例投入了地產市場，對旗下中海地產的支持更是大張旗鼓。2009年中海制造的中國地王上海長風地塊，70億土地出讓金中，中建地產和中建八局直接掏了一半。中建董事長孫文杰直言不諱：必要的時候可以直接借錢給中海地產拿地。

不計成本無所畏懼

在2009年各地產生的90多個地王中，央企占了60個左右。比如最受關注的2009年上海總價地王長風地塊，中海地產出價70億元；進入2010年央企拿地勢頭不減，2月11日，占地3.56萬平方米的上海“蘇河灣”地塊，仍然由央企背景的華僑城集團以70.2億元競得，樓板價達到驚人的52855元/平方米，一舉成為國內最昂貴的地王。

出價高低似乎只是各家企業自主決策的正常商業行為，但央企所制造地王的比例之高，除了強大無比的融資能力外，與其“過人”的膽識也有很大關系。

對央企一直憤憤不平的潘石屹，直接將央企拿地比作醉酒駕車，“有人為了一時的高興，沒有為自己的健康和別人的生命著想，市場也是同樣的邏輯。有些企業為了短期的利益，在制造泡沫。

優勢心理

拿地的房企，與賣地的地方政府之間，既是監管與被監管的關系，更是一對買賣關系。買方強勢的時候當然要利用優勢爭取更多利益，這個時候政府的監管職能往往會退避三舍。比一般房企牛氣得多的央企更是如此。

在多個地方城市的招商公文里，我們可以看到明文規定將吸引央企來開發土地作為重中之重。遼寧一個沿海城市，一次就批給一家央企20平方公里土地。

在最近的廣渠門地塊更改規劃事件中，央企的優勢心理可見一斑。

國資委需要真作為

對于央企大規模炒房，從管理者國資委的態度來看，經歷了一個“嚴格限制—放縱—表態限制”的循環。

2004、2005年央企紛紛確定主業，國資委嚴格規定，只有13家央企可以將房地產作為主營業務；但在地產市場火爆之后，130家左右的央企中，大規模投資地產的央企差不多達到100家，尤其是2009年央企大肆制造地王的時候，國資委卻沒有采取什么有效行動對此有所監管；直到2010年1月，房地產市場已經走下坡路，國資委才出臺規定，稱房地產非主業的央企，在地產方面獲得的投資收益，要減分計算。

央企之所以會大規模進入地產行業，除了作為一個利益團體需要考慮自身利益，與國資委對央企負責人的考核方式極為密切。希望國資委不能光做央企的“婆婆”，更要記得自己作為“國務院直屬特設機構”的職責。