樓市五大焦點問題引爭議 2010年房價是漲是跌

2010年03月05日 08:17
來源：中國新聞網

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經歷2009年的“高歌猛進”，近期在政府頻頻出招之下，樓市進入博弈階段。然而，關于房價下一步走勢，爭議從沒像現在這樣激烈。而由此引發的怎樣管房價、物業稅該不該征、央企要不要退出房地產市場、樓市進預售制”該不該取消等問題，成為代表委員關注的焦點。

透過針鋒相對的觀點碰撞，人們聽到了代表委員的建言獻策，也體會到兩會的民主氛圍。

爭議一：政府的“樓市角色”應該是什么？

〔焦點〕房價波動本是市場現象，政府該管房價嗎？怎么管？

〔觀點一〕河南省政協副主席張亞忠委員：房價過快上漲，事關民生大計，只能靠政府調控。讓企業自律、讓消費者理性，這些都不是關鍵。營利是企業的天職，有錢不能不賺；消費者有眼前需求，不可能長期觀望。在造成房價過高的因素中，地價高是關鍵之一，背后是地方政府的“土地財政”支撐，只有政府才能調控地價。

〔觀點二〕云南大學發展研究院院長楊先明委員：房價問題政府應厘清角色定位：一方面，保障公民住房權是政府職責，是各屆政府必須明確的社會政策；另一方面，促進房地產業健康發展，是政府制定的產業政策之一。目前，政府的關注點應是厘清社會政策與產業政策的界限，確保公民住房權。政府管房地產市場，關鍵是要解決中低收入者住房問題。對于商品房市場，政府主要管規則制定，讓市場公平競爭。

〔點評〕新加坡有70%的人住在政府提供的房子里，香港有50%。本輪房地產調控中，增加保障性住房供給首當其沖。不論政府如何調控，確保“居者有其屋”，防止房價過快上漲，將始終是兩大著力點。

爭議二：央企該不該退出房地產業？

〔焦點〕央企“地王”去年頻頻出現，被看成房價推手之一。日前國務院下令規范國有大企業房地產投資行為，到底該如何看待央企“拿地”？央企退出房地產業有必要嗎？

〔觀點一〕怡和控股集團董事長王剛代表：央企、地方國企憑借政府信用拿到大量貸款，然后買地當“地王”，助推了房地產價格高漲。國企經營定位應重新調整，以生產性經營特別是公益事業為主，其經營目標不應僅是盈利，也不僅是國有資產保值增值，而應當兼顧社會效益。房地產領域，國企應定位在提供保障性住房，商品住房應更多由民營企業去做。

〔觀點二〕財政部財政科學研究所所長賈康委員：如果國企以公平競爭的身份進入房地產業，也不能說不允許，房地產準入不能簡單地把國企排除掉。大家關心的是國企進入房地產市場存在一些扭曲因素，比如沒有硬預算的約束，這需要結合配套改革去解決。

〔點評〕無論國企、民企，市場競爭機制公平性都至關重要。國企特別是央企退出樓市的呼聲，一是對“融資”等不平等市場機制的提醒，二是對規范房地產投資行為的要求。

爭議三：物業稅究竟該不該開征？

〔焦點〕新一輪房價“泡沫論”此起彼伏，是否開征及何時開征物業稅，成為各界關注的熱點問題。物業稅究竟該不該馬上開征？

〔觀點一〕賈康委員：目前是推行物業稅改革一個很好的“時間窗口”。這一改革，首先能抑制日益嚴重的房地產投資和投機行為，同時將“流轉領域”的收費變為“保有領域”的稅收，對于改革現行“土地財政”意義重大。由過去賣地的一次性收入，轉變為保有的長期性收入，是一舉兩得的改革舉措。“我今年的提案主要內容，是關于開征物業稅的必要性和可行性。”

〔觀點二〕王剛代表：現行市場格局下，房地產的各項稅費均由購房者承擔，開征物業稅會增加房地產投資和保有成本，使房價水漲船高。從國際實踐看，物業稅主要作用是保障地方財政收入。不過，如果對房地產市場參與主體重新定位，政府作為監管主體征稅并提供公共服務，不再以土地所有者身份賣地，那么物業稅開征有望使整個產業更健康。但無論如何，房價依然是市場供求的反映，跟物業稅關系不大。

〔點評〕去年我國土地出讓總收入近1.6萬億元。如果這些錢分攤到土地使用權限的未來70年中，以納稅的方式上繳，那么理論上房地產開發成本會大為減少。不過，燃油稅開征了，收費站并未消失。物業稅開征后，各地的“土地財政”會改變嗎？房價會由此告別“過快上漲”嗎？相關問題的解決，尚有待配套政策法規的研究。

爭議四：房屋“預售制”該不該取消？

〔焦點〕出于規范市場和抑制房價的目的，一些地方取消房屋預售制度，引發爭議。這項制度到底該不該取消？

〔觀點一〕臺盟陜西省委主委馬克寧代表：“預售制”有三大弊端：買房人只見圖紙不見實物，導致房屋面積縮水、房屋質量缺陷等問題層出不窮；誘發開發商延期交房、抵押房再預售，甚至出現“攜款潛逃”等違法行為；開發商提前收回大部分乃至全部成本后，通過囤積居奇等方式步步推高房價，致使樓市調控政策受阻。“為此，我正著手完善取消‘預售制’的議案。”

〔觀點二〕河南臺興房產有限公司董事長王超斌委員：作為一種房地產銷售模式，“預售制”沒有退出必要。解決房子質量、開發商潛逃等問題，重在完善市場監管。房價過高，主因是開發商追逐暴利、買房者需求旺盛、地方政府追求財政收入最大化，整個過程中銷售方式的影響非常小。指望通過改變銷售方式來改變產品價格、提高產品質量，這從邏輯上很難講通。

〔點評〕現行商品房“預售制”存在重大缺陷是不爭的事實。取消“預售制”是把雙刃劍。一方面可以整頓混亂的房地產市場，提高開發商進入門檻；另一方面又增加開發商的成本，進而可能抬高房價。在樓市調控中，是取消“預售制”存還是加強政府監管，應鼓勵各地探索。

爭議五：2010年房價是漲是跌？

〔焦點〕針對高房價這匹“脫韁之馬”，市場人士普遍預測政府還會再出重拳。在調控壓力下，房價會下跌嗎？

〔觀點一〕山東經濟學院房地產經濟研究所名譽所長郭松海委員：隨著政策調控力度加大，“量跌價挺”難以長久，在一些地區可能出現下跌。但要看到，樓市涉及土地、貨幣、預期等諸多方面，預測房價走勢十分困難。

〔觀點二〕王剛代表：房價難以下跌，因為目前房地產商手中資金充沛，調控措施可能使交易量下跌，但房價會保持堅挺。“我認識一位開發商，去年有個項目計劃銷售16億元，結果因為房價高漲賣了50億元。即使下一步樓市交易清淡，高出預期的30多億元利潤也夠支撐兩年。”

〔點評〕在應對危機的背景下，房價上漲幅度超過經濟回暖進程，樓市出現“泡沫”，政府再次出手調控樓市，堅決遏制部分地區房價上漲過快勢頭。一些研究機構預測，如果調控政策持續收緊，2010年第三季度房價可能出現“拐點”事事實上，房價本身不是問題，無房可住才是問題。如果政府有效加強市場監管，切實提高保障類住房比重，使公民住房權落到實處；那么，房價作為資產價格之一，其波動只是投資者的游戲而已。(策劃：汪金福、宋振遠；采寫：任芳、羅宇凡、朱立毅、劉曉莉)

(來源：新華網)