揭秘利益鏈：誰導演了高房價

2010年03月06日 01:56
來源：華夏時報作者：董映頡

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本報記者董映頡北京報道

在北京市規劃委最近一次公布的13家違反《城鄉規劃法》的企業中，位于水立方西側的“盤古大觀”赫然在列。原因是其未經許可擅自在樓頂加建12組四合院建筑，共增加違法建筑面積11297.62平方米。這個號稱租金為一天100萬的“空中四合院”，被戲稱為北京最牛“違章建筑”

同期曝光的13家公司，或改建，或擴建，或增高，或加院，總之魔術一般變相生出諸多新的建筑規模和面積。在行業內人士眼里，這種違規司空見慣，“先上車，再買票”已經成為地產行業尤其是許多地王級項目的潛規則。開發商們往往一手高價拿地，一手暗中調整，而這種運作成為開發商們追逐利益的魔法棍。

當然，對房地產市場帶來的暴利趨之若鶩的不僅僅是開發商，在這個巨大的利益鏈條上還蟄伏著上游的投資人、設計者和下游的建安公司、炒房團，以及若隱若現的政府“官影”

用今年全國兩會上全國政協委員、清華大學人文社會科學學院教授蔡繼明的一句話說：“這些群體分別代表著各自的利益，或多或少地對社會認知和決策層的施政形成某種壓力，影響著社會輿論的走向或政府政策的制定。”

《華夏時報》記者在兩會內外采訪發現，在一片對高房價的聲討聲中，有不同聲音的利益方，一不小心就暴露了自己在制造高房價鏈條上的真實身份：開發商們認為房價由土地供應決定，目前土地供應少才是急需解決的問題；地方政府則紛紛表示，當地的實體經濟仍需要房地產來拉動，繼續出臺刺激房地產發展的優惠政策。

開發商聯手“做局”

每當房價又上一層時，開發商們總被罵為“推高房價的幕后黑手”。事實上，在開發商的身后還簇擁著更多“黑手”。希望也分得一杯羹。

首當其沖的是炒房團。根據盈科律師事務所孫云律師的分析，炒房團最核心的運作機制，是在房地產開發商資金鏈條進展的背景下，以某種方式為房地產開發商提供民間融資。這樣，炒房團從低買高賣中賺取高額利潤；而開發商得到的，不僅是被抬高了的樓盤價格，還有一筆數目龐大的閑置資金。

于是，開發商就與這些炒房團綁在一起，禍福同當。據在北京有多套房產的溫州炒房者黃先生透露，他們持有房屋的時間往往不超過一年半，而收益一般是房價的30%。房屋真正的銷售基本都是通過開發商的銷售團隊或者專業的房屋銷售公司來解決。此時炒房團擁有的房子和開發商還留有的新房一起賣，進行混合銷售。方法很簡單，那就是退房。一般來講，炒房團都會和開發商簽有退房協議，他們隨時可以退房，開發商也可以隨時將房屋再出售。

據黃先生透露，長此以往，開發商背后往往都會存在相對固定的炒房團，幫助其實現獲利的最大化。

除了炒房團，開發商下游還有建筑安裝公司在成本領域幫助其規避高額稅收。國內房地產市場的相關稅費較高，比如土地增值稅是增值部分的30%-60%，所得稅是25%。如果走正規手續，稅收一般在50%左右。

因此對于房地產開發商而言，避稅成了問題的關鍵。而建筑安裝公司的意義就在于可以根據開發商的需要將建筑安裝成本做高。因為在房屋開發過程中，只有建筑安裝成本可以在增值稅中扣除，其他的銷售費用、管理費用、財務費用等等都不能在土地增值稅的稅前扣除，只能在所得稅的稅前扣除。

總的說來，作為與房地產利潤直接相關的炒房團、建筑安裝公司等開發商的下游群體，他們在前期就已經開始參與房地產的開發，通過各種操作能為開發商節省相當于三四成房價的前期資金。而作為回報，炒房團在購買房子時也無需先付房款，余款等到房屋賣出之后再與開發商進行結算。

“地方勢力”終極護航

“用于炒房的游資是投機的，但也是政策催生的。正是由于政策的欠缺，才使開發商及其下游集團有機可乘。”蔡繼明委員一句話點出了催生高房價的另一個重要因素。

綜觀2009年的房地產市場，地方政府無疑是最大的贏家，以至于在剛剛開始的政協會議上，多位委員都認為目前房地產市場的主體已經變成了地方政府。

中國指數研究院發布的“2009年中國土地出讓金年終盤點報告”顯示，2009年中國土地出讓金總金額達15000億元，比2008年增加140%，僅杭州一個城市就高達1200億元，另外有60個城市土地出讓金實現翻番。

一位政協委員在提案中提出：2009年“賣地”成為政府財政收入的主要支柱，不少城市包括北京的土地出讓金占財政收入比例接近50%。

以北京為例，2009年通過招拍掛方式成交的各類土地達247宗，成交金額達928億元，土地出讓金收入占財政收入的比重達到45.9%。

除土地出讓金外，依附于土地和房產的形形色色的稅費，也成為了支撐地方政府財政的主要力量。因此，在2008年國家表示允許地方政府根據當地情況調整房地產業扶持政策之后，有超過30個城市出臺了針對房地產市場的“救市”政策之后，

“2009年年底的調控政策之所以到目前仍未能取得預期效果，關鍵原因在于中央政府和地方政府的利益博弈。”有政協委員指出，中央政府把房地產當做民生問題，希望房價能夠讓大部分老百姓承受得起；而某些地方政府則是把房地產當做經濟問題，土地出讓金和稅收是地方政府最關心的問題。正是這種中央地方利益的不一致，導致許多很有針對性的調控政策到了地方卻無法執行。

值得注意的是，與地方政府的高額賣地收入相對的，還有這樣一組數據：2009年一年僅浙江國土系統就有67名官員落馬；海口市規劃局5名班子成員，3名副局長1名總規劃師4人涉及土地腐敗入獄；重慶市規劃局近10名廳級官員涉地產窩案被查。而這還只是涉及土地和房子腐敗的冰山一角。

根據有關部門的統計數據，2009年開展工程建設領域問題專項治理以來，全國受理土地出讓和礦產資源管理舉報和案件線索15252件，立案357件，查實269件，給予黨紀政紀處分603人，移送司法機關650人。

有開發商向記者透露，開發商在項目運作的過程中，向地方官員們“送錢”、“送房產”，在強大攻勢和巨大利益誘使下，一切關節都可打通，在土地劃撥、轉讓，企業改制和破產后土地處置，土地招投標環節進行暗箱操作。

這一切或許都昭示著，地方政府以及在房地產市場各環節若隱若現的“官影”已經成為了決策層調控房地產的阻礙，也影響著普通購房者們對房地產市場的信心。