價格戰后勁兒拖累萬科看淡市場設置60%促銷底線

2010年03月06日 02:57
來源：華夏時報

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本報記者袁曉瀾北京報道

在2010年的春天，萬科給投資者交出了一份靚麗的成績單，但在漂亮的數字背后，2008年萬科首先開打的價格戰，也開始發揮“負”作用，使得銷售毛利率下降至22%，并低于2008年。

而今年的市場環境晦暗不明，讓萬科調低了對于今年銷售率的預期，總裁郁亮也首次拋出了“促銷底線”：開盤當月銷售率達不到60%便促銷賣房，這從側面反映了在政策收緊的態勢下，以萬科為首的開發商對于今年房地產市場的不樂觀。

毛利率低于2008年

隨著2009年房地產銷售的火爆，萬科的業績也暴增，但同時，也讓這個地產大哥嘗到了價格戰的苦果。

由于萬科2009年每平米結算單價約為7984元，較2008年下滑11%，這也拖累了其毛利率，從27.9%下降到22%，這比2008年還要差。

　中金公司發表的報告分析，萬科2008年的銷售呈現明顯的前高后低趨勢，2008年12月的銷售均價較同年6月份下降約17%，而2008年底273億元已售未結資源多數于2009年結轉，由此，拖累2009年報告期內萬科結算毛利率同比減少5.9個百分點至22%。

另一方面，2009年實現銷售的項目，基本上使用的是2007、2008年的土地儲備。由于公司在2007年新增土地儲備的平均地價一度高達3581元/平米。低售價和高土地成本，使得“兩頭受氣”的利潤迅速降低。

但中金公司認為，萬科2009年底已售未結均價達10372元/平米，較2009年結算均價提升30%，預測2010年萬科毛利率或將有明顯的回升。

另一方面，2009年年末，萬科合并報表范圍內尚有343.5萬平米已銷售資源未竣工結算，合同金額總計356.3億元，占到中金公司預測的萬科2010年結算收入的66%，其2010年業績確定性高。

戰略向二、三線轉移

2008年使房企備受考驗，萬科也為高價地王計提了損失。這使得萬科在2009年對戰略進行了調整。

　萬科2009年新增項目44個，基本位于國內熱點的二、三線城市，而2009年全年拿地均價約2400元/平米，遠低于2007年3500元/平米的水平，下降近三成。房價漲幅快于地價漲幅對于萬科毛利率的拉動作用，將在今明兩年逐步體現。

而萬科發展戰略從一線城市向二、三線城市轉移，已從2009年不同區域的業績貢獻初現端倪。

分地域來看，珠三角地區利潤占比由2008年的52%下滑至32%，而2009年中西部地區占比提升顯著，凈利潤占比達到11%。隨著萬科在重慶、西安等地市場地位提升，預期中西部地區貢獻將更加明顯。

　“(萬科)借助于已有管理團隊的操作經驗、已有的品牌優勢向二、三線城市轉移。以合肥為例，它已經成為了長三角正在崛起的制造業中心，這個城市對房子等方面的剛性需求也正在誕生，其市場表現等各方面比較正常，和經濟發展水平相適應。進入這樣的城市我們覺得心里很有底。”郁亮向投資者說道。

調低銷售率預期

郁亮表示，預計2010年萬科銷售收入將增加25%至30%。若真實現，萬科2010年銷售收入將達到792億至824億元。

然而，2010年的房地產又是一個調控年，業界專家預測，由于2009年釋放了2008年的剛需，透支了2010年的部分需求，又有過多貨幣流入房地產，使得房地產銷售空前火爆，而2010年的銷售無法達到2009年的水平。

　在2010年這樣一個不測的環境下，萬科要實現800億的銷售目標，面臨著考驗。

在2008年，萬科的存貨周轉率首次低于0.4，而2009年處于0.392，水平仍低。這其中重要的原因是，由于房地產的預售制度，使2009年已預售的房子但還未結算產品，也被計做存貨。其在2009年的存貨中，合同金額356.5 億元的已售出未結算產品占存貨總量達38%。

但國信證券房地產行業分析師區瑞明向《華夏時報》記者表示，萬科的存貨周轉率在2009年已經出現回升，但還未回到歷史水平上來，在2010年將繼續回升。而且萬科的規模達到600億了，與2007年152億的銷售規模比，更考驗萬科的運營能力。

據統計，截至3月4日，有37家公布年報的房地產開發企業，去除ST股和新重組的企業，行業平均存貨周轉率達到0.345，萬科的存貨周轉率已經超越行業平均水平，并超過了保利、華遠等企業。

郁亮表示，萬科內部一直在調整，如果樓盤開盤當月銷售率達不到60%，就會調整節奏，以促銷手段把房子賣出去。

而對于為何設定60%作為“促銷門檻”，萬科在給記者的采訪回復中表示，萬科希望2010年開盤的當月銷售率達到60%，這主要是出于控制存貨規模的考慮。而2009年萬科多數項目開盤當月的銷售率超過70%。考慮到市場環境的變化，以及持續經營的需要，萬科認為2010年將這一指標設定在60%是一個合理的水平，能夠控制產品從前期研究、開發建設到銷售的節奏，達到一個合理的回報率。

已經上600億規模的萬科，更需要把握銷售利潤的均衡，要快速對市場做出反應。2010年，萬科將面臨考驗。