房產抵押率大幅縮水 銀行收緊房貸另一種上演

2010年03月06日 08:29
來源：經濟觀察報 作者：程志云

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程志云

一向最被銀行認可的抵押品，房產的價值開始松動。

一位證券公司營業部高層最近到招商銀行申請消費貸款，結果無功而返。“除了反復問我有幾處房，有多少貸款，還有貸款用途之外，還附帶上浮10%的利率。抵押率也比我想象的要低得多，100多萬的房子過去能貸出來七十多萬，現在只有五十多萬。”他說。

這可能是受到銀監會最近發布的一紙 《關于房屋抵押貸款風險提示的通知》(下稱《通知》)的影響。根據該文件，商業銀行要嚴格抵押物準入制度，審慎選擇抵押物并合理確定抵押期限和抵押率。

不過抵押率不是唯一被嚴格鎖定的指標，自2010年以來，盡管貸款增長依然快速，不過商業銀行對房地產開發貸、土地開發信托、個人按揭貸款等紛紛收緊。

建設銀行研究員趙慶明指出，伴隨著土地、金融、稅收等緊縮政策的出臺，金融業也需要重估房地產業的風險收益。

銀行全面收緊

《通知》是最新一份和房地產有關的風險提示函。

根據要求，商業銀行對客戶要嚴把門檻，將目標客戶第一還款來源作為放貸的基本前提，需要避免簡單依據第二還款來源作為選擇客戶的基礎；其次，嚴格抵押物準入制度，審慎選擇抵押物并合理確定抵押期限和抵押率，防止非法和無效或有糾紛的房屋產權證作為抵押物。

與此同時，銀監會還要求商業銀行對抵押物進行動態監控和持續跟蹤，并完善抵押權設置的法律手續，通過合同形式防范抵押懸空的風險。

就在上周，銀監會還要求信托公司防范房地產信托風險，尤其不得以信托資金放給開發商用作土地儲備。

一位商業銀行公司部負責人告訴記者，更早些時候，銀監會已經開始要求各商業銀行對房地產開發企業授信實施并表監管，統一授信。要求銀行業金融機構將開發商、項目公司和母公司的授信統一起來，實施并表監管，防止信貸資金被挪用為資本金，防止房地產企業杠桿率過高。

而一位地方銀監局人士也稱，今年以來，在現場檢查和非現場檢查的一個重點就是房地產企業項目在內的項目資本金到位情況。要求銀行業金融機構加強對項目資本金到位真實性的審查認定，并對項目出資人未來出資能力進行審慎評估，防止項目完工風險和倒逼銀行墊資。

與此同時，住房按揭貸款也有明顯緊縮跡象。

繼中行取消首套房貸7折優惠利率后，多家銀行在上海、深圳等一線城市的房貸首付比例已經由2成提高為3成，利率最多下浮10%左右。一些地方中小銀行出于謹慎考慮甚至將部分居民首套購房的首付比例也提高到4成。

一位中國銀行北京某支行人士說，監管層已經多次進行窗口指導和風險提示，除了首付和利率這些指標外，還要求對每個房貸申請者進行面談面簽。這給我們增加了不少的工作量。

“無論是個貸、開發貸、土地信托還是房地產抵押貸款都在全面收緊，整個房地產業的產業鏈都面臨銀行降低杠桿比例。”趙慶明稱。

去杠桿化

目前，商業銀行已經受到全面收緊的土地政策與高杠桿率的雙面夾擊。

就在近期，北京雙料“地王”大龍地產以總價50.5億元、樓面地價2.9859萬元/平方米競得的順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地被北京市國土資源局收回，并沒收了2億元競買保證金。

2009年底向北京市規委提出修改廣渠路15號地規劃的中化方興也遭到了拒絕。中化方興在2009年6月以40億元拍得的廣渠路15號地，建筑面積的土地成本是每平方米1.6萬元，成為名副其實的地王。市場人士認為，如果不能順利修改規劃，其盈利能力堪憂。

據了解，國土資源部自去年底開始清理規范房地產企業的囤地行為，廣州、上海、南京相繼收回大量閑置土地。這帶給銀行巨大的壓力。

中東西區域發展和改革研究院研究員孫立稱，一直以來，土地抵押都是銀行信貸的最后防線，一旦開發商資金鏈崩潰，土地的價值也會隨著時間水漲船高，這確保了銀行信貸安全。

“現在嚴格土地制度，開發商土地可能被收回，而且還處以高額罰金，那么銀行風險就會大大加劇了，根本不能給開發商那么高的杠桿。”他說。

太平洋證券宏觀分析師周明劍告訴記者，根據內部數據顯示，截至2009年中，商業銀行大中型開發商客戶平均資產負債率高于60%，個別企業負債比例竟然高達90%。而中小開發商負債比例更是高的驚人。而目前個人購房中也有大約六七成資金來源于銀行按揭貸款。

“從供給到需求，幾乎都是拿銀行的錢在玩。”周明劍稱。

一位商業銀行高層表示，目前處于高位的房價已經綁架了地方政府、商業銀行以及諸多購房者。

“尤其是商業銀行，由于我國銀行貸款中很大一部分是以不動產抵押作為重要的風險控制手段，因而更加讓市場擔心的是房地產價格如果出現巨幅下挫，給商業銀行帶來的抵押不足的風險。”他說。

對于深度套牢的銀行業而言，如何在不“卡死”開發商，不影響房價的情況下，對房地產行業去杠桿化已經成為當務之急。

據悉，此前中國銀行業協會曾根據銀監會的監管要求，就房地產開發閑置土地處置情況發出風險提示，要求各家銀行重新核對其抵押品，是否存在開發閑置風險。一旦發現問題，銀行就要取消原有貸款。

目前，除了房地產業的貸款之外，各個商業銀行還必須即刻系統梳理其各項抵押物管理制度和相關法律文本，全面清理存量房屋抵押貸款和抵押房屋，深入分析其現狀和風險隱患，制定有針對性的應對措施。

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