馬紅漫：經適房引致尋租套利保障房還是以租代售為好

2010年03月06日 08:30
來源：廣州日報

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許多國家和地區已漸次摒棄了以售為主的形式，改為“以租代售”，這更有利于兼顧保障性住房政策的效率與公平。

保障性住房問題無疑是兩會民生議題的焦點。全國政協委員厲以寧認為，房地產市場問題應該針對低收入者、中等收入者及富有人士三部分人群分別解決。其中，政府應為中等收入者提供平租房和經適房。

其實，我國商品房價格之所以居高不下，與住房需求滿足渠道過于單一有密切關系，以至于多數中低收入者只有靠節衣縮食，勉力購買商品房，樓市供求失衡問題進一步加劇。對此，政府部門理應積極承擔起對保障性住房這一公共產品的供給職責，并重拳鏟除其中的腐敗病灶。

事實上，中央一直關注保障性住房建設問題。溫總理在政府工作報告中稱，2009年中央政府公共投資9243億元，其中保障性住房、農村民生工程等投資占44%。他同時指出，2010年擬建設保障性住房300萬套，各類棚戶區改造住房280萬套。由此，政府財政投入的積極態度可見一斑，但在房價與工薪階層承受能力漸行漸遠的當下，這些似乎仍難以滿足龐大的保障性住房需求。

需要提及的是，在目前保障性住房“有效供給”難以確保的情況下，導致錯位需求問題變得更加嚴重。開寶馬入住經適房、搖號造假等違規現象屢屢被曝光，表明無孔不入的尋租腐敗已經讓保障性住房的救濟功能喪失，“有權”人士擠占了公共資源，而真正應該享受社會福利的中低收入者卻被排斥在外。凡此種種問題，亟待厘清相關政策的具體改革方向。

厲以寧委員此次提出了向中等收入者提供平租房的思路，當引起決策部門的深入關注。在筆者看來，目前以售為主的經適房難以徹底避免人為操縱因素，“以租代售”的改革方向更有利于從源頭上規避產權界定難題。我國經適房制度自1998年推出以來，由于與周邊商品房之間存在巨大的價格差距，引致尋租套利者紛至沓來，以至于在經濟適用房向目標群體分配的過程中，各環節的腐敗行為讓監管者防不勝防。

針對這問題，近期有專家提出“共享產權”的設想來完善經適房市場的收益分配與退出機制。這雖然能夠給投機降溫，但在界定房權與地權價值比例等關鍵結點卻存在諸多執行瓶頸。因為依靠行政力量核定市場公允價值并不具有可行性，甚至會滋生新的腐敗環節。而且，經適房身兼公益性和市場化雙重屬性，市場定價機制也難免會失靈。

縱覽海外市場，恰恰是為了擺脫圍繞產權問題的諸多糾纏，許多國家和地區已經漸次摒棄了以售為主的保障住房供給形式。例如，此前香港的經適房——“居屋”與普通商品房價格之間的差距越來越小，港府干脆從2003年開始停建居屋，著力發展廉租房體系，樹立了保障住房市場成功運作的典范。可見，采取出租的形式更有利于兼顧保障性住房政策的效率與公平。政府或向市場購買房源、或選拔專業的開發商量身建造房源，再將其作為平租房出租給目標人群，將會更加有效地滿足中等收入者的住房需求。

此外，保障住房政策社會功能的彰顯，還依仗于“嚴法”的護航。在香港，對社會保障住房的套利行為已被上升到法律層面，虛報資料獲取房源將會面臨牢獄之災。同樣的量刑在法國等西方國家的保障性住房條款中也有類似體現。相形之下，內地對有關違規行為的懲處力度明顯不足，大都不過以尋租者退回房產為懲戒極限。因此，監管部門有必要設立嚴格的法律條款約束保障性住房領域的違規行為。

在提高保障性住房有效供給的基礎上，再通過合理配置社會資源，以及財政的重點扶持，相信我國中低收入群體的住房狀況將會有一個良好改觀。 (馬紅漫，經濟學博士)