馬光遠：未來中國房地產政策的四項基本原則

2010年03月06日 08:42
來源：大河報

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□ 馬光遠

兩會期間，高房價成了委員們熱議的最焦點的民生話題，相應的，和去年政府工作報告只字不提房價形成鮮明對比的是，溫總理在今年的報告中開宗明義地指出：堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。特別需要指出的是，“滿足人民群眾的基本住房需求。是政府關于房地產問題的最新提法，這個提法在政策上的最大意義在于：不管住房是商品還是公共產品，發展房地產的首要目的是滿足住房需求，而不是投資或者投機需求，住房在本質上是人民群眾的“基本生存需求”

對于抑制高房價的基本舉措，溫總理的政府工作報告提出的四條和先前在與新華網的網友交流時提出的對策基本一樣，我們看到，無論是繼續大規模實施保障性安居工程，繼續支持居民自主性住房消費，還是大力整頓和規范房地產市場，乃至于整頓房地產市場秩序，核心要義都在于讓房地產回歸“消費，還回歸“基本生活品”的本來范疇。筆者認為，就1998年以來房地產政策的清晰度而言，盡管只有短短的四條，但言簡而意賅，這是中國房地產公共政策歷來表述得最清晰的一次，也是對房地產定位，政府與市場的責任最重要最明白的一次厘清。為此我覺得，溫總理在政府工作報告里的“四條和應該成為未來中國房地產政策的“四項基本原則”，并通過配套措施和法律法規來增加其操作性和執行力。

筆者特別留意了網友們對這四條的反應，實事求是地說，大家對這四條能否執行的擔憂遠遠多于信心，這種情況其實很契合目前很多人對房價的看法。對于目前畸高的房價，各界異議不大，并且大多認為不正常，但對于房價還會不會上漲，很多人則認為會上漲，而最有力的理由就是認為政府不會真的打壓房價，這種博弈一方面讓開發商不斷制造房價上漲的恐慌，另一方面削弱了政策的公信力和權威，從而形成一種古怪的“集體行動的邏輯”：大家一致看漲一致認為很不正常的房價。

應該說，溫總理在政府工作報告里提到的“四條”其實是對以前一些政策的整合。但我們要認識到，就目前的博弈態勢看，問題的關鍵的確不在于提出多少“新辦法”，而是現有的抑制房價，厘清政府責任的政策能否得到真正的執行。

拿保障性住房為例，今年安排的專項補助資金632億元，比上年增加81億元。建設保障性住房300萬套，各類棚戶區改造住房280萬套。這個數字，相對于以往，的確有很大的進步，但如果把632億元的投入和去年房地產銷售和土地出讓收入比較，則發現中央投入依然太少。2009年房地產銷售額是43995億元，是632億的70倍；2009年全國土地出讓收入15910億元，是632億的25倍。也就是，今年我們僅僅拿出2009年土地出讓收入的1／25，房屋銷售額的1／70來搞保障性住房，在地方對保障性住房本來就沒有積極性的情況下，這種投入不要說抑制房價，就是解決少部分人的住房問題都很難。特別是今年政府工作報告對于保障性住房的內涵沒有明確的解釋，地方上亦可能借此打擦邊球，進一步壓縮或取消“夾心層”很依賴的經濟適用房。

再說“增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應”這條，在地方對土地財政極為依賴的情況下，執行起來依然很難，以去年官方的數字為例：2009年中國土地出讓總價款達1.59萬億元人民幣，同比猛增六成有余。同時，住宅用地供應7.6萬公頃，同比增加38.8%。在住宅用地中，普通商品住宅用地供應6.4萬公頃，同比增加36.9%。這意味著，保障性住房的用地占全部住宅用地的比例不到可憐的10%。從目前來看，只有保障性住房和低價房的土地供應超過50%，才會真正起到抑制房價的作用。

因此，溫總理政府工作報告里提出的四條無疑是好政策，但其能否發揮抑制房價過快上漲，滿足人民住房需求的功效，關鍵在于政策的細化，在于能否讓普通百姓受惠。

(作者為中國社會科學院經濟學博士、律師)