楊紅旭：抑制房價的矛與盾

2010年03月09日 07:08
來源：東方早報

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楊紅旭

“兩會”期間，“房價”堪稱最熱門的名詞。3月8日十一屆全國人大三次會議在人民大會堂舉行記者會，住房和城鄉建設部部長姜偉新在答記者問時提出：中國未來20年房價上漲的壓力仍然是很大的，未來20年由于中國是城鎮化、工業化的快速發展時期，需求較大，而土地供應是有限的，房價上漲的壓力仍然是很大的，但是中央政府抑制房價過快上漲的決心更大。

這其實是一對矛和盾。明知房價上漲壓力很大，偏偏還得去抑制它。從長期看，如果暫且不考慮個別年份的短時下跌，房價再漲20年，基本上屬于真理。城鎮化、工業化、土地稀缺、國人重購輕租等因素是客觀存在的，除非回到計劃經濟時代，否則房價長期鐵定看漲。

姜部長這話說得沒錯，可老百姓卻不一定能入耳，畢竟房價之高已成為很多家庭的最大負擔。既然房價鐵定要漲，抑制房價的調控行為不是“堂吉訶德之舉”嗎？“但是中央政府抑制房價過快上漲的決心更大。”既然決心大，短期肯定能抑制住房價過快上漲的勢頭，否則中國樓市也不叫“政策市”了。

這種短期能治、長期無功的高房價現實，已經成為一大社會矛盾和經濟難題。其實，短期治理高房價也存在相當大的難度。1998年房改后，尤其是2003年房價快速上漲以來，調控房價的措施之多、動作之頻，估計能創世界紀錄了。可房價根本就沒有明顯下跌過，2008年拜國際金融危機所賜，房價曾出現過半年的短暫、小幅下跌。

因此，暫且不管房價是否真能再漲20年，未來是否真能將房價控制在合理運行軌道中，眼下到底該如何抑制？去年12月的“國四條”今今年1月的“國十一條”、“兩會”上溫總理政府工作報中提出的“房四條”中都有所明確，3月8日姜部長再次重申：要從供給、需求和管理三方面入手來抑制高房價。

供給方面，第一要加快普通商品住房的建設；第二是加快、加大經濟適用住房的建設，擴大經濟適用住房的供應范圍；第三就是加大、加快限價房的建設，進一步擴大限價房的供應范圍；第四就是公共租賃住房從今年開始也要加快建設。值得關注的是，經濟適用房的準入標準將降低，按2007年國務院出臺的“24號文”，經濟適用房是供應給低收入家庭的，目前各地已擴大至中低收入家庭，將來還會繼續降低門檻。

業內外比較敏感的是限價房。2006年的“國十五條”中提出限價房的概念后，基本沒得到落實，只有廣州、北京、成都等少數城市做過相關嘗試，結果并不理想。比如2008年商品住宅價格有所下跌，廣州的限價房項目價格頓時優勢喪失，曾一度出現滯銷現象，弄得政府和房企陷入被動和尷尬。現在國家老調重彈，各地是否愿意推行還有待觀察。在筆者看來，在經濟適用房已飽受詬病的情況下，大力推行非市場、非保障的限價房，難稱良策。

需求方面，“國四條”和“國十一條”提法是抑制投資投機性購房需求，而此次政府工作報告中僅提抑制投機性購房需求，反映出投資性需求很難厘定。因此姜部長認為：所謂不合理的需求也是一個相對的概念，從中國目前情況看，可能還是要抑制一下投機性的需求。目前恐怕要對第二套房的消費有一些經濟的辦法，進行一些控制。

二套房貸已經收緊，還怎么再緊？“國十一條”中規定二套房貸，最低首付為四成，但對利率并無限定。如果要進一步嚴格，極有可能嚴格執行1.1倍利率——這是2007年“二套房貸政策”中的原始規定。

至于管理方面，主要是打擊囤地和捂盤，另外各個地方、各個城市負有加快保障性住房建設的任務和解決房價過高、過快上漲的責任。這就涉及到一個深層次的問題，地方政府到底該如何平衡“發地產財”與“抑高房價”之間的關系。重慶市政協副主席陳萬志在“兩會”上表示：“我國現階段涉及房地產的稅費多達62項，占到房價的30%～40%，稅種設置繁雜、征收環節多，一定程度上推高了房價！”加上土地出讓金，房地產業對地方財政的貢獻率就更高了。因此，在穩定房價、住房保障上面實行地方長官問責制，勢在必行。

3月5日，姜部長在接受采訪時稱：“今年的房價一定要努力讓它保持穩定。總理都說了，不穩定怎么行，肯定行！不行也得行！”這話百姓愛聽，我們不敢奢求房價未來20年不漲，但真的希望未來三年能夠穩定下來。

(作者系房地產專業人士)