謹防本輪房價調控再變“空調”

2010年03月10日 02:30
來源：證券時報

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陳和午

“兩會”前后，房地產市場又迅速升溫為社會各界十分關注的焦點，高房價更是再次成為眾矢之的，人們議論也可謂熱鬧非凡。

先是北京、南京、廣東等地接連推出地方樓市調控措施，紛紛表態響應中央的號召，但形式明顯多于內容；接下來是國家統計局公布的數據稱，2009年我國70個大中城市房價同比上漲1.5%，這一數據遭到嚴重質疑，網友戲稱統計局把1.5%的小數點放錯了位置，應往后挪一下。再就是，一些“兩會”委員接連炮轟樓市，關于房地產市場的提案幾乎占據半壁江山——2009年房地產商至少賺1萬億，開發商暴利憑啥“高燒不退”；房價非理性上漲是政府一手炮制了房地產寡頭的同時，沒有在政策上對寡頭實行必要的管制等等。

大城市房價高這是事實，其實不用去分析什么數據，看看“蝸居”蟻族”房房房奴”這些流行語即可明白，連外媒都接連不斷地視之為熱點追蹤報道。中央和地方政府調控樓市也似乎是擺好了架勢，去年12月以來密集出臺了一系列政策措施，溫總理更表態有決心能在本屆政府把樓市問題管好。在此情勢下，高企的房價儼然面臨著打壓之勢。

但高房價到底會不會被打壓下去呢？沉默了一段時間的地產商也終于出來發聲了。全國政協委員，“全國地產500強”百步亭集團董事局主席茅永紅2日表示，房價不能打下去，而且也打不下去，應該科學地來控制它。政府要控制，金融要控制，開發商也要理智一點，強行控制房價是不妥的。此前，1月6日，在“中國地產新視角高峰論壇”上，金地、首創、萬科等開發商首度集體回應地產調控，坦言對樓市政策仍然樂觀。

由于茅永紅開發商和政協委員的雙重身份，這一觀點在網上立即引起了軒然大波，遭到了網友的質問。不過，我們認為，從理性的角度看，茅永紅的這個觀點其實只是說了一個實話而已，國內樓市整體上是打壓不了的，只可能是局部調整而已。

房地產市場的問題，表面上是房價問題，背后實際上隱藏著中央與地方的博弈問題——在現在的中央與地方的利益分配中，地方政府高度信賴與房地產相關的收入。中央如果搞打壓，那么嚴重依仗土地財政的地方政府怎么辦？例如，去年上海賣地收入992.63億，在今年上海市“土地財政的預算中，土地使用權出讓金收入又將達到900億元的歷史新高，這些錢的用途都做了明確的規定。北京的情況也大同小異。我們認為，除非中央能夠回答地方財政的問題，否則打壓房地產將只是一場鬧劇，而且是一出改版的鬧劇。

除了房地產與地方財政的原因，目前樓市的供需形勢也將支撐較高的房價。目前處于觀望狀態的開發商還擁有樓市供需失衡的優勢，有跟打壓對抗的資本。最新數據顯示，2月份上海商品住宅供應面積僅為22萬平方米，環比1月73萬平方米的供應面積下降近7成，同比下滑幅度也達到了67%。北京市房地產交易管理網上數據顯示，截至3月1日，北京可售商品房住宅存量為88479套。這是自2006年5月北京房地產交易管理網開始統計商品房存量房源以來，可售商品房住宅存量首次不足9萬套。顯然，許多大城市已經沒有太多房子賣了，不管是投資、投機還是剛性需求的旺盛，供不應求必然導致高房價。

高房價雖然被千夫所指，樓市資產泡沫也是比較明顯的，但大城市的房價卻始終僵持在高位沒有動搖，而二三線城市的房價仍呈繼續上升之勢?？傊?，盡管中央有心調整高房價，地方政府也是隨聲附和，但如果不解決地方政府高度依賴賣地的局面，不從房屋供給方面大做文章，那么所謂的打壓政策其實是有心無力的，很可能又將是一場改版的“空調”

（作者為安邦咨詢高級研究員）

除了房地產與地方財政的原因，目前樓市的供需形勢也將支撐較高的房價。許多大城市已經沒有太多房子賣了，不管是投資、投機還是剛性需求的旺盛，供不應求必然導致高房價。

總之，盡管中央有心調整高房價，地方政府也是隨聲附和，但如果不解決地方政府高度依賴賣地的局面，不從房屋供給方面大做文章，那么所謂的打壓政策其實是有心無力的，很可能又將是一場改版的空調。