破解房地產困局該用哪種思路

2010年03月10日 03:23
來源：證券日報

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在全國政協十一屆三次會議上，房價成為政協委員關注的焦點。各個界別的委員紛紛建言獻策，各抒己見。圍繞買房是否人人必須、應大力推廣廉租房還是經適房、是否應該開征物業稅等問題，政協委員展開了激烈的爭論。

@李德水(全國政協委員、原國家統計局局長)：解決房地產問題首先要澄清認識，政府提出“住有所居”，不是指每個人都有房屋的所有權。以美國為例：1974年8月，美國公布《住宅與社區發展法案》之際，擁有房產所有權的美國人占63.3%，2008年金融危機爆發前夕，美國房產擁有率提高到了68%。這4.7個百分點的提高，使美國付出了非常慘重的代價。中國的人均GDP才是美國的十四分之一，怎么能居者有其屋呢？實現這一目標為時尚早。當前公租房的資源還是太少，建議為低保人員提供廉租房，為不符合低保標準的夾心層提供公租房。例如，香港50%的居民住在公租房中，新加坡大部分居民也是如此?，F代人流動頻繁，何必拘泥于做房奴呢？

@韓真發(全國政協委員、吉林正業集團有限公司董事長)：完全依靠商品房解決住房問題不現實。年輕人買不起，公積金要積攢很多年。而私人租房又貴，所以應采取經適房與公租房并存的辦法。

@張泓銘(全國政協委員、上海市社科院城市與房地產研究中心主任)：住房問題理應民生優先，大部分人買不起房的現象是不正常的。住房是人活著的必要條件，人首先要保證生存才能談到經濟發展等其他活動。政府管理國家的初衷是為全體人民謀福利，提供住房保障是解決民生問題的主要抓手。政府不應以財力不足為由被動應對這一重大問題。政府需要將一定的資源無償用于解決民眾住房，即使面臨經濟增長放緩的風險。

@王健林(全國政協委員、大連萬達集團董事長)：現在政府加大住房保障力度，應該更多興建廉租房，而非經濟適用房。經適房現在成了一種稀缺資源，而當分配資源的權力在少數人手上時，怎么會不滋生腐敗呢？如果制度不改革，去年部分地方出現的經適房抽簽造假現象仍將存在。建議，盡量少建經濟適用房，多建政府擁有產權的廉租房。另外，政府應多用貨幣補償手段直接補貼居民，金額可根據市場價位調整，有助于減少經適房相關的腐敗行為。政府住房保障要盡量往人頭上想辦法，少往磚頭上想辦法，這樣才能減少中間環節的腐敗，真正解決居民住房需求。

@張泓銘(全國政協委員、上海市社科院城市與房地產研究中心主任)：應該排除障礙由易入難、下決心試行物業稅。開征物業稅有助于均衡財富，抑制兩極分化，從而把部分因房價暴漲形成的財富適當收歸國有。同時，物業稅有助于平抑房地產市場波動給財政的直接影響，減少地方財政對“賣地”依賴，以解地方政府對房地產調控的兩難心理。此外，物業稅有助于抑制過度投資持有，穩定房地產市場交易和價格。

@蔡繼明(全國政協委員、清華大學政治經濟學研究中心主任)：建議只讓炒房者炒奢侈住房。將納入規劃的住宅用地按照用途分為四類。第一類是保障房用地。第二類是不能轉讓或10年內不能轉讓、只有首次購房者才能購買的基本住房用地。第三類是改善性自住房用地，其產品僅限于第二套房，在5年內不能轉讓。第四類是奢侈性住房用地，也就是豪華房和別墅用地，此類房的購買和轉讓都不受任何限制，允許炒房者進行投機。以往政策對別墅的禁令是不合理的，高收入階層的異地購房和投機性購房應該是允許的，但應將此類房和基本住房嚴格分開，只有這樣才能兼顧多層次的需求，使其各行其道，互不干擾。只有將土地供應按照用途進行區分，才能從根本上避免開發商對土地資源的搶奪和囤積，地王現象將由此而終結。

@陳貴云(全國人大代表)：建議向空置房產、高端房產征稅，通過利用稅收杠桿調控房價。應該強化住房建設和開發的唯一終極目標“居者有其屋”，要降低與之相關的利益鏈和高回報預期。對此，建議增加4項稅種，利用多稅種調控房價。4項稅種包括實行分級制“房地產印花稅”控制高檔房。鼓勵住房理性消費。對于居民購買價值在一定范圍類的住房不征收印花稅，超出范圍分級征收印花稅，房產價值越高印花稅越高。

另外，設立“資本增值稅”有效降低收益預期。對于在房地產出售、贈與、轉移中(不包括遺產稅征收范圍內的繼承和贈與)房地產的增值部分征收資本增值稅。為保證居民自住房出售的正當權利，居民出售唯一一套自住房可以不征收資本增值稅，而且政府可以根據經濟發展狀況布每年的資本增值稅免稅額。此稅種也應對實行分級制。

設立“房地產遺產稅”。對于價值超過一定額度的房產征收遺產稅。在房主在世時贈與或者去世后由子女繼承的房產征收遺產稅，這樣可以有效降低房產的長期收益預期。

此外，設立“市政稅”防止房產閑置。房產作為不動產，其消費的過程會增加市政負擔。房產擁有者有義務承擔一定的市政稅。當房產閑置時，此稅有擁有者承擔，當房產出租時，由承租人承擔，這一可以提高房產的有效使用率，防止閑置。

推高房價的除了開發商還有誰