破解房地產(chǎn)困局該用哪種思路

2010年03月10日 03:23
來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)

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在全國(guó)政協(xié)十一屆三次會(huì)議上，房?jī)r(jià)成為政協(xié)委員關(guān)注的焦點(diǎn)。各個(gè)界別的委員紛紛建言獻(xiàn)策，各抒己見。圍繞買房是否人人必須、應(yīng)大力推廣廉租房還是經(jīng)適房、是否應(yīng)該開征物業(yè)稅等問(wèn)題，政協(xié)委員展開了激烈的爭(zhēng)論。

@李德水(全國(guó)政協(xié)委員、原國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng))： 解決房地產(chǎn)問(wèn)題首先要澄清認(rèn)識(shí)，政府提出“住有所居”，不是指每個(gè)人都有房屋的所有權(quán)。以美國(guó)為例：1974年8月，美國(guó)公布《住宅與社區(qū)發(fā)展法案》之際，擁有房產(chǎn)所有權(quán)的美國(guó)人占63.3%，2008年金融危機(jī)爆發(fā)前夕，美國(guó)房產(chǎn)擁有率提高到了68%。這4.7個(gè)百分點(diǎn)的提高，使美國(guó)付出了非常慘重的代價(jià)。中國(guó)的人均GDP才是美國(guó)的十四分之一，怎么能居者有其屋呢？實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)為時(shí)尚早。當(dāng)前公租房的資源還是太少，建議為低保人員提供廉租房，為不符合低保標(biāo)準(zhǔn)的夾心層提供公租房。例如，香港50%的居民住在公租房中，新加坡大部分居民也是如此。現(xiàn)代人流動(dòng)頻繁，何必拘泥于做房奴呢？

@韓真發(fā)(全國(guó)政協(xié)委員、吉林正業(yè)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng))：完全依靠商品房解決住房問(wèn)題不現(xiàn)實(shí)。年輕人買不起，公積金要積攢很多年。而私人租房又貴，所以應(yīng)采取經(jīng)適房與公租房并存的辦法。

@張泓銘(全國(guó)政協(xié)委員、上海市社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任)：住房問(wèn)題理應(yīng)民生優(yōu)先，大部分人買不起房的現(xiàn)象是不正常的。住房是人活著的必要條件，人首先要保證生存才能談到經(jīng)濟(jì)發(fā)展等其他活動(dòng)。政府管理國(guó)家的初衷是為全體人民謀福利，提供住房保障是解決民生問(wèn)題的主要抓手。政府不應(yīng)以財(cái)力不足為由被動(dòng)應(yīng)對(duì)這一重大問(wèn)題。政府需要將一定的資源無(wú)償用于解決民眾住房，即使面臨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的風(fēng)險(xiǎn)。

@王健林(全國(guó)政協(xié)委員、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng))：現(xiàn)在政府加大住房保障力度，應(yīng)該更多興建廉租房，而非經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)適房現(xiàn)在成了一種稀缺資源，而當(dāng)分配資源的權(quán)力在少數(shù)人手上時(shí)，怎么會(huì)不滋生腐敗呢？如果制度不改革，去年部分地方出現(xiàn)的經(jīng)適房抽簽造假現(xiàn)象仍將存在。建議，盡量少建經(jīng)濟(jì)適用房，多建政府擁有產(chǎn)權(quán)的廉租房。另外，政府應(yīng)多用貨幣補(bǔ)償手段直接補(bǔ)貼居民，金額可根據(jù)市場(chǎng)價(jià)位調(diào)整，有助于減少經(jīng)適房相關(guān)的腐敗行為。政府住房保障要盡量往人頭上想辦法，少往磚頭上想辦法，這樣才能減少中間環(huán)節(jié)的腐敗，真正解決居民住房需求。

@張泓銘(全國(guó)政協(xié)委員、上海市社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任)：應(yīng)該排除障礙由易入難、下決心試行物業(yè)稅。開征物業(yè)稅有助于均衡財(cái)富，抑制兩極分化，從而把部分因房?jī)r(jià)暴漲形成的財(cái)富適當(dāng)收歸國(guó)有。同時(shí)，物業(yè)稅有助于平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)給財(cái)政的直接影響，減少地方財(cái)政對(duì)“賣地”依賴，以解地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的兩難心理。此外，物業(yè)稅有助于抑制過(guò)度投資持有，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)交易和價(jià)格。

@蔡繼明(全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任)：建議只讓炒房者炒奢侈住房。將納入規(guī)劃的住宅用地按照用途分為四類。第一類是保障房用地。第二類是不能轉(zhuǎn)讓或10年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓、只有首次購(gòu)房者才能購(gòu)買的基本住房用地。第三類是改善性自住房用地，其產(chǎn)品僅限于第二套房，在5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓。第四類是奢侈性住房用地，也就是豪華房和別墅用地，此類房的購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓都不受任何限制，允許炒房者進(jìn)行投機(jī)。以往政策對(duì)別墅的禁令是不合理的，高收入階層的異地購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房應(yīng)該是允許的，但應(yīng)將此類房和基本住房嚴(yán)格分開，只有這樣才能兼顧多層次的需求，使其各行其道，互不干擾。只有將土地供應(yīng)按照用途進(jìn)行區(qū)分，才能從根本上避免開發(fā)商對(duì)土地資源的搶奪和囤積，地王現(xiàn)象將由此而終結(jié)。

@陳貴云(全國(guó)人大代表)：建議向空置房產(chǎn)、高端房產(chǎn)征稅，通過(guò)利用稅收杠桿調(diào)控房?jī)r(jià)。應(yīng)該強(qiáng)化住房建設(shè)和開發(fā)的唯一終極目標(biāo)“居者有其屋”，要降低與之相關(guān)的利益鏈和高回報(bào)預(yù)期。對(duì)此，建議增加4項(xiàng)稅種，利用多稅種調(diào)控房?jī)r(jià)。4項(xiàng)稅種包括實(shí)行分級(jí)制“房地產(chǎn)印花稅”控制高檔房。鼓勵(lì)住房理性消費(fèi)。對(duì)于居民購(gòu)買價(jià)值在一定范圍類的住房不征收印花稅，超出范圍分級(jí)征收印花稅，房產(chǎn)價(jià)值越高印花稅越高。

另外，設(shè)立“資本增值稅”有效降低收益預(yù)期。對(duì)于在房地產(chǎn)出售、贈(zèng)與、轉(zhuǎn)移中(不包括遺產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的繼承和贈(zèng)與)房地產(chǎn)的增值部分征收資本增值稅。為保證居民自住房出售的正當(dāng)權(quán)利，居民出售唯一一套自住房可以不征收資本增值稅，而且政府可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r布每年的資本增值稅免稅額。此稅種也應(yīng)對(duì)實(shí)行分級(jí)制。

設(shè)立“房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅”。對(duì)于價(jià)值超過(guò)一定額度的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅。在房主在世時(shí)贈(zèng)與或者去世后由子女繼承的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅，這樣可以有效降低房產(chǎn)的長(zhǎng)期收益預(yù)期。

此外，設(shè)立“市政稅”防止房產(chǎn)閑置。房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其消費(fèi)的過(guò)程會(huì)增加市政負(fù)擔(dān)。房產(chǎn)擁有者有義務(wù)承擔(dān)一定的市政稅。當(dāng)房產(chǎn)閑置時(shí)，此稅有擁有者承擔(dān)，當(dāng)房產(chǎn)出租時(shí)，由承租人承擔(dān)，這一可以提高房產(chǎn)的有效使用率，防止閑置。

推高房?jī)r(jià)的除了開發(fā)商還有誰(shuí)

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