穩定房價憑啥“不行也得行”

2010年03月10日 03:50
來源：國際金融報

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房價高漲，成為橫亙在民眾面前的心頭之痛，自然也成為此次兩會的一個中心議題，列席人大會議討論的住建部部長姜偉新只要一露面，就會成為媒體追逐的對象。

日前，姜偉新在接受媒體采訪談到未來房價走勢時，信心滿滿地表示：“是穩定的，肯定是穩定的！”姜部長作出這樣的表態，其理由是：“總理都說了，不穩定怎么行，肯定行！不行也得行！”

看來，姜部長的信心來自總理的要求。這種說法讓人很感到疑惑。

事實上，這幾年來，中央政府一直致力于構建一個穩定發展的房地產市場，希望普通民眾能夠安居樂業，即使是在2008年底金融危機爆發的關鍵時刻，盡管國務院出臺了房地產市場的有關政策，總理本人也沒有少提這樣的要求。但是，市場卻依然背離了普通民眾的希望，也背離了一直以來中央政府對這個市場的調控目標。可見，房地產市場決不是憑著總理登高一呼就能解決一切問題的，那種計劃經濟時期的“美好時光”已經一去不復返了。

必須看到，目前中央政府盡管對房地產市場的調控決心很大，但我國房地產市場的市場化程度已經很高，因此要將其調控到讓普通民眾滿意的程度，實際難度不小。

對于市場的調控，只能運用市場化的手段，而不能像計劃經濟時代那樣運用行政干預手段。從目前已經出臺的一些政策導向看，主要集中在兩個領域，一是增加土地供應，加快住房建設，滿足市場需求；二是加強銀行管理，一方面提高購房首付比例，減少房貸優惠，一方面嚴控信貸資金流向房地產市場。這些手段都符合市場化的目標，但正因如此，它們不可能像行政干預手段那樣起到雷厲風行的效果。

就增加加土地供應來看，對于我國這樣一個人口密度很高、農用耕地不可過多侵占的國家來說，能夠大規模供應的土地是有限的，永遠趕不上開發商對土地的需求，正是由于這個原因，一些城市新推出的土地反而頻頻成為“地王”。而就控制信貸來說，這項政策的本意是為了打擊投機性購房，不讓投機者利用銀行信貸來賺錢，但是必須看到的是，在購房中真正需要依賴銀行支持的，主要是那些收入不高的自住房購買者，這方面的政策收緊反而增加了他們的購房支出。

顯然，運用市場化手段來調控市場，政策回旋的空間并不是很大，但我們也不能寄希望于政府出臺雷霆手段來達到穩定市場的目的。因為運用行政手段對房地產市場進行剛性調控，在打擊房地產市場中的投機性勢力的同時，對正常的商品房消費也很容易造成傷害，從而使市場出現嚴重扭曲。

要解決房地產市場的現實問題，需要有關部門認真研究市場實際狀況，拿出更切合市場實際需求的積極措施，而決不是靠喊上一兩句“不行也得行”的豪言壯語能夠奏效的。

最近幾年，我國已經對房地產市場進行過多次調控，但收效甚微，房價在近幾年的漲幅遠超國際平均水平。市場建立初期，房地產在打開籠頭后出現價值飆升是一個客觀原因，但地方政府由于拉升GDP和滿足地方財政需求而起到的助推作用更不可忽視。由于房地產市場的邊際效應十分廣泛，地方政府對此十分重視，卻相應忽視了政府應該擔當的為民眾解決安居問題的職責。正是由于這一原因，幾乎每一次調控都半途而廢。此次調控雖然聲勢很大，但只要政府的這種角色定位沒有改變，調控究竟能夠收到多少效果，還有待觀察。

房地產市場調控的目標并不僅止于讓房價穩定，更重要的是滿足居民日益增長的住房需求，讓老百姓能夠根據自身的實際收入狀況擁有相應的住房。按照目前我國一些大中城市的平均房價，即使在未來的一段日子里不再上漲，也就是說穩定下來，大量低收入的普通民眾仍然是無力購買的。

因此，對房地產市場的調控，更重要的是分門別類，一方面承認市場有其投資功能，不必為部分商品房價格的飆升而憂心忡忡。另一方面，對政府來說，需要大力推進政府資源的利用，為低收入者努力開發經濟適用房、廉租房等能夠滿足各個層級民眾需求的住房，讓房地產市場能夠形成一個有序推進的梯級市場。就像海南省省委書記衛留成在回應海南房地產市場價格暴漲問題時所說的，不能把該由政府調控的基本住房和由市場決定的商品房混在一起。