穩(wěn)定房價(jià) 憑啥“不行也得行”

2010年03月10日 03:50
來源：國際金融報(bào)

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房價(jià)高漲，成為橫亙在民眾面前的心頭之痛，自然也成為此次兩會(huì)的一個(gè)中心議題，列席人大會(huì)議討論的住建部部長姜偉新只要一露面，就會(huì)成為媒體追逐的對象。

日前，姜偉新在接受媒體采訪談到未來房價(jià)走勢時(shí)，信心滿滿地表示：“是穩(wěn)定的，肯定是穩(wěn)定的！”姜部長作出這樣的表態(tài)，其理由是：“總理都說了，不穩(wěn)定怎么行，肯定行！不行也得行！”

看來，姜部長的信心來自總理的要求。這種說法讓人很感到疑惑。

事實(shí)上，這幾年來，中央政府一直致力于構(gòu)建一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場，希望普通民眾能夠安居樂業(yè)，即使是在2008年底金融危機(jī)爆發(fā)的關(guān)鍵時(shí)刻，盡管國務(wù)院出臺(tái)了房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，總理本人也沒有少提這樣的要求。但是，市場卻依然背離了普通民眾的希望，也背離了一直以來中央政府對這個(gè)市場的調(diào)控目標(biāo)。可見，房地產(chǎn)市場決不是憑著總理登高一呼就能解決一切問題的，那種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的“美好時(shí)光”已經(jīng)一去不復(fù)返了。

必須看到，目前中央政府盡管對房地產(chǎn)市場的調(diào)控決心很大，但我國房地產(chǎn)市場的市場化程度已經(jīng)很高，因此要將其調(diào)控到讓普通民眾滿意的程度，實(shí)際難度不小。

對于市場的調(diào)控，只能運(yùn)用市場化的手段，而不能像計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代那樣運(yùn)用行政干預(yù)手段。從目前已經(jīng)出臺(tái)的一些政策導(dǎo)向看，主要集中在兩個(gè)領(lǐng)域，一是增加土地供應(yīng)，加快住房建設(shè)，滿足市場需求；二是加強(qiáng)銀行管理，一方面提高購房首付比例，減少房貸優(yōu)惠，一方面嚴(yán)控信貸資金流向房地產(chǎn)市場。這些手段都符合市場化的目標(biāo)，但正因如此，它們不可能像行政干預(yù)手段那樣起到雷厲風(fēng)行的效果。

就增加加土地供應(yīng)來看，對于我國這樣一個(gè)人口密度很高、農(nóng)用耕地不可過多侵占的國家來說，能夠大規(guī)模供應(yīng)的土地是有限的，永遠(yuǎn)趕不上開發(fā)商對土地的需求，正是由于這個(gè)原因，一些城市新推出的土地反而頻頻成為“地王”。而就控制信貸來說，這項(xiàng)政策的本意是為了打擊投機(jī)性購房，不讓投機(jī)者利用銀行信貸來賺錢，但是必須看到的是，在購房中真正需要依賴銀行支持的，主要是那些收入不高的自住房購買者，這方面的政策收緊反而增加了他們的購房支出。

顯然，運(yùn)用市場化手段來調(diào)控市場，政策回旋的空間并不是很大，但我們也不能寄希望于政府出臺(tái)雷霆手段來達(dá)到穩(wěn)定市場的目的。因?yàn)檫\(yùn)用行政手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行剛性調(diào)控，在打擊房地產(chǎn)市場中的投機(jī)性勢力的同時(shí)，對正常的商品房消費(fèi)也很容易造成傷害，從而使市場出現(xiàn)嚴(yán)重扭曲。

要解決房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)問題，需要有關(guān)部門認(rèn)真研究市場實(shí)際狀況，拿出更切合市場實(shí)際需求的積極措施，而決不是靠喊上一兩句“不行也得行”的豪言壯語能夠奏效的。

最近幾年，我國已經(jīng)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行過多次調(diào)控，但收效甚微，房價(jià)在近幾年的漲幅遠(yuǎn)超國際平均水平。市場建立初期，房地產(chǎn)在打開籠頭后出現(xiàn)價(jià)值飆升是一個(gè)客觀原因，但地方政府由于拉升GDP和滿足地方財(cái)政需求而起到的助推作用更不可忽視。由于房地產(chǎn)市場的邊際效應(yīng)十分廣泛，地方政府對此十分重視，卻相應(yīng)忽視了政府應(yīng)該擔(dān)當(dāng)?shù)臑槊癖娊鉀Q安居問題的職責(zé)。正是由于這一原因，幾乎每一次調(diào)控都半途而廢。此次調(diào)控雖然聲勢很大，但只要政府的這種角色定位沒有改變，調(diào)控究竟能夠收到多少效果，還有待觀察。

房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)并不僅止于讓房價(jià)穩(wěn)定，更重要的是滿足居民日益增長的住房需求，讓老百姓能夠根據(jù)自身的實(shí)際收入狀況擁有相應(yīng)的住房。按照目前我國一些大中城市的平均房價(jià)，即使在未來的一段日子里不再上漲，也就是說穩(wěn)定下來，大量低收入的普通民眾仍然是無力購買的。

因此，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，更重要的是分門別類，一方面承認(rèn)市場有其投資功能，不必為部分商品房價(jià)格的飆升而憂心忡忡。另一方面，對政府來說，需要大力推進(jìn)政府資源的利用，為低收入者努力開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等能夠滿足各個(gè)層級民眾需求的住房，讓房地產(chǎn)市場能夠形成一個(gè)有序推進(jìn)的梯級市場。就像海南省省委書記衛(wèi)留成在回應(yīng)海南房地產(chǎn)市場價(jià)格暴漲問題時(shí)所說的，不能把該由政府調(diào)控的基本住房和由市場決定的商品房混在一起。

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