土地招拍掛想說棄你不容易

2010年03月11日 02:30
來源：證券時報

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王瑞霞

今年的“兩會”，樓市理所當然地處在了風口浪尖上，在轟轟烈烈的爭議中，一個深層次的問題引人關注，即土地出讓招拍掛制度究竟何去何從。就此國土資源部部長徐紹史日前給出了答案：招拍掛制度“最大的好處是防止暗箱操作”，但它也需要在實踐過程中不斷完善。

官方的這一表態說明，盡管現行的土地出讓制度存有缺陷，亟待改進，但其市場化改革方向仍是值得肯定和堅持的。

兩會前，廣東擬重試協議轉讓土地的新聞見諸報端；兩會上，部分委員代表建言，改善土地供應方式，嘗試“定地價、競房價”等招標供地辦法。協議出讓重出江湖，地王難現，地價滅火，房價不就應聲下跌了嗎？這看似一個美好的愿望，但在冷靜分析其弊端和局限之后，恐怕就難以如此樂觀。

讓我們來回顧一下土地出讓制度的演變吧。上世紀90年代，我國土地出讓普遍實行協議出讓方式，但這種方式不夠公開透明，給大量暗箱操作留下空間，因而廣為詬病。為制止國家土地資源賤賣和浪費，2002年，國土資源部頒布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，明確商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

可見，協議出讓土地是不光彩地退出歷史舞臺的，而招拍掛之所以應運而生是因為相對來說，它可以更公平、更合理地出讓土地，減少人為干擾因素和腐敗。所以當人們冀望于協議出讓土地為幫助降低地價、房價時，也要充分衡量這種轉讓方式潛藏的巨大負面影響。正如一位專家所言，土地流轉事實上是國家資源的流轉，也是財富的再分配過程。在這一過程中，首先應關注的是公平問題。

另一個需要思考的問題是，即便協議出讓重新登場，地價、房價上漲的長期壓力就能徹底化解嗎？近年來招拍掛采用的“價高者得”的確是地價上漲的重要推手，但其背后更深層次的矛盾在于供求關系不平衡。在我國土地交易市場上，政府做為唯一的供給方出現，而需求方則是大量的房地產商，在于供求關商品房需求近年來總體趨于旺盛的背景下，開發商拿地意愿強烈，雙方博弈出的價格長期來看自然是居高難下。

可以說，只要我國土地資源緊缺的情況長期存在，地價上漲的壓力就難以根本消除。在這一大背景下，任何供地模式都不可能是完美的。而招拍掛方式因其運作相對更為陽光、透明，仍為現實的土地出讓模式選擇。

不過，政府部門在堅持推行招拍掛制度的同時，也要勇于正視其弊端，不斷加以引導和完善。特別是對“價高者得”產生的非理性拿地行為應該盡快加以研究和規范。可喜的是，徐紹史日前已經表示，國土部正在和有些地方政府做一些探索，采取更多的評價方式，不一定完全是價高者得。為保證評價公正公平公開，建議政府考慮引進具有公信力的專業機構和人員進行評估，并將評估結果公之于眾，接受監督。

話說回來，地王的出現并不僅僅是土地招拍掛制度造成的，還有城市化進程加速、土地資源逐步稀缺等多種因素。面對房地產市場復雜的局面，政府部門應通過行政、金融、稅收等手段動態調節房地產市場的供需矛盾，增加土地供給，合理引導需求，以減輕房價過快上漲的壓力。此外，應積極改善住房結構，加大公益性住房的比例，將招拍掛的土地出讓收益，更多地用于建設公益性住房，以緩解社會矛盾。