土地招拍掛想說棄你不容易

2010年03月11日 02:30
來源：證券時(shí)報(bào)

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王瑞霞

今年的“兩會”，樓市理所當(dāng)然地處在了風(fēng)口浪尖上，在轟轟烈烈的爭議中，一個(gè)深層次的問題引人關(guān)注，即土地出讓招拍掛制度究竟何去何從。就此國土資源部部長徐紹史日前給出了答案：招拍掛制度“最大的好處是防止暗箱操作”，但它也需要在實(shí)踐過程中不斷完善。

官方的這一表態(tài)說明，盡管現(xiàn)行的土地出讓制度存有缺陷，亟待改進(jìn)，但其市場化改革方向仍是值得肯定和堅(jiān)持的。

兩會前，廣東擬重試協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的新聞見諸報(bào)端；兩會上，部分委員代表建言，改善土地供應(yīng)方式，嘗試“定地價(jià)、競房價(jià)”等招標(biāo)供地辦法。協(xié)議出讓重出江湖，地王難現(xiàn)，地價(jià)滅火，房價(jià)不就應(yīng)聲下跌了嗎？這看似一個(gè)美好的愿望，但在冷靜分析其弊端和局限之后，恐怕就難以如此樂觀。

讓我們來回顧一下土地出讓制度的演變吧。上世紀(jì)90年代，我國土地出讓普遍實(shí)行協(xié)議出讓方式，但這種方式不夠公開透明，給大量暗箱操作留下空間，因而廣為詬病。為制止國家土地資源賤賣和浪費(fèi)，2002年，國土資源部頒布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，明確商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

可見，協(xié)議出讓土地是不光彩地退出歷史舞臺的，而招拍掛之所以應(yīng)運(yùn)而生是因?yàn)橄鄬碚f，它可以更公平、更合理地出讓土地，減少人為干擾因素和腐敗。所以當(dāng)人們冀望于協(xié)議出讓土地為幫助降低地價(jià)、房價(jià)時(shí)，也要充分衡量這種轉(zhuǎn)讓方式潛藏的巨大負(fù)面影響。正如一位專家所言，土地流轉(zhuǎn)事實(shí)上是國家資源的流轉(zhuǎn)，也是財(cái)富的再分配過程。在這一過程中，首先應(yīng)關(guān)注的是公平問題。

另一個(gè)需要思考的問題是，即便協(xié)議出讓重新登場，地價(jià)、房價(jià)上漲的長期壓力就能徹底化解嗎？近年來招拍掛采用的“價(jià)高者得”的確是地價(jià)上漲的重要推手，但其背后更深層次的矛盾在于供求關(guān)系不平衡。在我國土地交易市場上，政府做為唯一的供給方出現(xiàn)，而需求方則是大量的房地產(chǎn)商，在于供求關(guān)商品房需求近年來總體趨于旺盛的背景下，開發(fā)商拿地意愿強(qiáng)烈，雙方博弈出的價(jià)格長期來看自然是居高難下。

可以說，只要我國土地資源緊缺的情況長期存在，地價(jià)上漲的壓力就難以根本消除。在這一大背景下，任何供地模式都不可能是完美的。而招拍掛方式因其運(yùn)作相對更為陽光、透明，仍為現(xiàn)實(shí)的土地出讓模式選擇。

不過，政府部門在堅(jiān)持推行招拍掛制度的同時(shí)，也要勇于正視其弊端，不斷加以引導(dǎo)和完善。特別是對“價(jià)高者得”產(chǎn)生的非理性拿地行為應(yīng)該盡快加以研究和規(guī)范。可喜的是，徐紹史日前已經(jīng)表示，國土部正在和有些地方政府做一些探索，采取更多的評價(jià)方式，不一定完全是價(jià)高者得。為保證評價(jià)公正公平公開，建議政府考慮引進(jìn)具有公信力的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行評估，并將評估結(jié)果公之于眾，接受監(jiān)督。

話說回來，地王的出現(xiàn)并不僅僅是土地招拍掛制度造成的，還有城市化進(jìn)程加速、土地資源逐步稀缺等多種因素。面對房地產(chǎn)市場復(fù)雜的局面，政府部門應(yīng)通過行政、金融、稅收等手段動態(tài)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供需矛盾，增加土地供給，合理引導(dǎo)需求，以減輕房價(jià)過快上漲的壓力。此外，應(yīng)積極改善住房結(jié)構(gòu)，加大公益性住房的比例，將招拍掛的土地出讓收益，更多地用于建設(shè)公益性住房，以緩解社會矛盾。

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