“地產預售制”只能走漸進改良途徑

2010年03月11日 03:19
來源：21世紀經濟報道

0人參與0條評論

祝乃娟

兩會期間，多份提案議案建言改革或取消目前房地產預售制。例如民革中央的提案認為，住房預售制現在已經是地產“捆綁”銀行和市場風險的制度，臺盟陜西省委主委馬克寧建議取消預售賣現房，他認為預售制有幾大弊端：信息不透明造成糾紛不斷(例如質量問題)，誘發開發商延期交房、抵押房再預售，甚至出現“攜款潛逃”等違法行為；推高房價，便于開發商囤積居奇；降低了開發商的門檻，使得房地產市場“龍蛇混雜”。但是，支持房地產預售制的人士表示，如果取消房地產預售制，很多中小地產商“突然死亡”，造成大量銀行壞帳，并導致房地產供應量急劇萎縮，供求失衡加劇房價上漲。

實際上，在2005年就“房地產預售制存廢問題”全社會展開了激辯。其導火索是央行在該年發表的《2004年金融地產報告》上指出，“很多市場風險和交易問題都源于預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力,可以建議取消現行的預售制度,改期房銷售為現房銷售”。當時相關部門極力反對，最終“取消房地產預售制”無疾而終。

為什么央行以及銀監會曾經對房地產預售制如此警惕？因為房地產預售制從某種程度上改變了游戲規則。地產商開發過程中是要有自由資金做“沉淀”的，這意味著風險共擔，例如銀監會要求是35%。但是房地產預售制改變了這一切，即地產商的自籌資金也可以通過購買者的儲蓄或者購買者的銀行按揭貸款來獲得，地產商的自有資金比重越來越小了，“空手套白狼”的運作越來越容易。這是提高地產商的“金融杠桿率”行為(再加上地產商對建筑商“墊款機制”的利用，地產商的金融杠桿率越來越大)，也是將風險完全轉嫁給銀行(以及購房者)的行為。

主流的見解認為，地產商金融杠桿率的奇高和“空手套白狼”的可行造就了地產商門檻很低，“龍蛇混雜”。但疑惑的是，既然市場主體很多，應當有競爭性的市場價格出現，但實際上房價很難下降，相反卻容易“串謀上升”，于是分析人士只得歸因中國人對住房的需求太“旺盛”。其實，無論是“龍蛇還是“蛇混雖然眾多，但都具有壟斷性的，因為他們背后的地方政府對土地是高度壟斷的。從整體上看，地方政府多而分散，房地產沒有太大的集中度。但每一家地產商都需要獲得地方政府的認可，才能“拿到”土地是所以從每一個“點”上的區域市場看，他們又是壟斷性的。于是分房地產預售制和地方政府對土地的“壟斷性結合在一起，其本質是將“風險”丟給銀行體系。

所以，取消房地產預售制是異常艱難的，也是不現實的。其改進的重點只能放在將預售制變成一種“地產資格審查制”，擁有優質資格的地產商才獲得預售權；或者效仿“香港經驗”，將預售方式和預售合同多樣化，例如預售資金不是一次性給付地產商，購房者可以多次預防，加強對住房建設進度的“掌控權”；或者建立所謂的“預售金專項監管體制”，地方政府下屬部分作為監管者是不恰當的，可以讓某家非地產商“主銀行”的銀行(或者擔保公司)來擔任，它對預售資金進行管理，防止地產商“卷款而逃”，若如此則承擔賠償功能。總之，房地產預售制是房地產杠桿率的一個重要組成部分，它是最核心的利益所在，它具有強大的生存能力。