專家激辯“兩會”地產議題：保障房、物業稅、央企退出

2010年03月11日 05:57
來源：每日經濟新聞

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每經記者楊羚強發自上海

正在進行的全國“兩會”上，房地產再次成為焦點話題。代表和委員們的一些觀點，更有可能影響今年甚至未來數年的房地產政策，《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）特邀金地上海公司董事長趙漢忠、上海中原副總經理唐振東、衛明不動產智庫負責人蔡為民、地產中國網主編謝紅玲、中國指數研究院研究副總監張琪等嘉賓，就“兩會”上地產議題將對今年地產業產生的影響及地產領域的民生話題發表各自觀點。

話題1：

求解保障性住房機制

NBD：多數代表和委員都希望政府能盡可能地增加保障房，而北京、上海等地的保障房供應量占全市當年出讓土地的比例已開始大幅增加。從這點判斷，未來會否出現工薪階層將主要靠保障房消費，而高收入群體才會購買商品房的現象？應對這一現象，開發企業是否已經開始了產品結構的調整，更傾向于開發高端住宅？

趙漢忠：保障房政策很早就已經出臺，但真正能執行下去的不多。保障性住房該由誰來建，怎樣保證每年保障住宅的供給，還有很多難題需要解決。

謝紅玲：在18號文件中規定的是保障中低收入人群的居住，但后來因為種種原因變成了“保障低收入者居住”。而在國庫充盈，財力能夠確保增加保障住房建設的情況下，保障范圍理應擴大。至于開發商是否考慮改變產品結構，增加豪宅產品的建設，并不取決于普通住宅和經濟適用房的市場競爭，而是取決于開發商所掌握的生產資料。目前開發商高昂的土地成本和資金使用成本，使得開發商不得不建設豪宅。

蔡為民：增加保障性住房，不會影響普通住宅的銷售，開發商無須調整產品結構。因為經濟適用房不同于普通商品住宅，會被貼上標簽。只要經濟適用房和普通商品住宅的價格相差沒有三五倍，一些符合經濟適用房申請條件的購房者，仍愿意多花一點錢，購買普通商品住宅。

張琪：保障房體系的建設非一兩年之功。目前的階段還是基本保障的開始，未來隨著廉租房和經適房建設的推進、整體樓市的發展，保障重心和標準也需要相應的上提，這樣才能形成商品房和保障性住房的雙核體系。

唐振東：未來工薪階層靠保障房消費，高收入群體購買商品房的狀況是可能出現的，也就是我們以前說的“雙軌制市場”。不過這里有兩個關鍵，首先是保障房的體量必須達到一個相當的市場比例，這需要一個較長的過程；其次是在是保障房體量達到要求后，政府是否仍對商品房市場加以調控。如果繼續調控，那么在保障房大量供應的情況下，剛性需求會消失，商品房市場從此完全進入理性階段，成交量和房價有可能出現雙降；如果政府從此不再干預商品房市場，這將形成真正的雙軌制市場，商品房市場會成為高收入人群和投資者的游樂場，房價可能會出現一輪暴漲，進而呈現高收益高風險特性。

話題2：

物業稅“實轉”如何影響市場？

NBD：物業稅今年有望從“空轉”轉向“實轉”。有消息說，今年開始將試點商業地產的物業稅，未來再逐漸擴展至豪宅和多套房。這對商業地產、旅游地產以及豪宅產品的銷售會否形成阻礙？如物業稅出臺，開發企業會否調整策略，舍棄其中一些市場？

趙漢忠：物業稅今明兩年出臺的可能性極小。公民私有財產的認定尚存在障礙，物業稅征收尚存法理難題。高收入群體的購買力和購買需求不會因為物業稅的出臺而改變，人們對高端房地產產品的需求依然會非常旺盛。

謝紅玲：出臺物業稅如果是為了平抑房價，那么就需要考慮現有的土地出讓金制度該如何進行更改，早期存量房的物業稅繳納和新房的物業稅征收，是否應該區別對待。反之，如果出臺物業稅的同時，卻仍然要先向國土部門支付大量土地出讓金，則物業稅的出臺僅僅是增加稅負。

蔡為民：物業稅的作用是均衡每個人占有的房屋，但不能平抑房價。事實上，如中國香港、中國臺灣等地，房價都沒有因為物業稅的征收而出現大幅度下跌。不過，對于政府來說，尤其是在樓市低迷，土地難以出讓之時，物業稅的征收可以彌補地方政府的財政缺口。

唐振東：我認為開發商不可能因為物業稅的征收而舍棄某些市場。由于這次的物業稅在出臺之前，市場已經有了一個較長的心理接受期，加上政府近階段仍需考慮房地產市場對宏觀經濟的重要性，稅率應該不會太高，所以我認為即便是物業稅出臺，相信上海市場也能實現較平穩過渡。

張琪：目前稅基、稅率、與其他稅種的搭配等問題還不清晰。按照通常意義，物業稅開征會對相關物業類型在一段時間內形成波動，產品的定價策略會有明顯改變，但整體來說，物業稅更多的是起到規范性作用，商業地產、旅游地產以及豪宅產品的受眾對象也與普通住宅有較大差異，市場會在適應后重回原有軌道。

話題3：

央企該不該退出房產業？

NBD：今年很多代表和委員提出，承擔國計民生職能的央企應該退出房地產業，對此各位怎么看？央企存在于地產業，究竟是利少弊多，還是利大于弊？

趙漢忠：央企和民企在稅收等方面存在著很多方面的競爭不平等。央企的資金來源于全民，其所得的利潤也應屬于全體國民，但事實上很少有央企向國庫繳納利潤，惠不及民。

謝紅玲：很多央企專業能力很弱，經驗積累不夠，拿地冒進。往往在不了解市場的情況下，高價拿地。央企和民企在競爭中確實存在不公平嫌疑。特別是房地產業是高風險行業，而央企的資金又來源于全民，一旦有閃失，往往會殃及國家。

蔡為民：央企存在于房地產是弊大于利，很多中央企業具有指標性意義，一舉一動往往能帶領整個行業的發展。但是很多房地產央企往往與中央思路背離，在中央要求平抑房價、地價的情況下，依然高價奪地，造成了社會認知的錯亂。

張琪：我認為央企在承擔社會責任上發揮了很大作用，尤其是經適房等保障性住房的建設上。例如在應對國際金融危機過程中提出的9000億元保障性住房投資的資金支持的問題，央企預計將承擔起階段性責任。央企之所以引起關注，是因為在去年的環境下，許多主業并非房地產的央企也進入了樓市，事實上這是整個行業的普遍現象。因此央企于地產行業而言，關鍵字不應僅是“退出”，而是要整合、集中，在各自的主業領域各司其職。

唐振東：央企雖然承擔著國計民生的重要職能，但作為市場獨立法人同樣有著與其他私企一樣的追求利潤和經濟效益的需求，所以我不認同很多代表委員們提出的央企應該退出房地產業的呼聲。只是在目前的房地產市場行情下，央企頻頻出資地王不斷，有助推房地產泡沫之嫌，才會招來代表委員們的這一呼聲。央企存在于地產業應該說是利大于弊，其雄厚的實力對于增加房地產市場有效競爭、提升房地產市場整體水平有著重要意義。