五大消費預警應對購房陷阱

2010年03月12日 06:31
來源：華西都市報作者：江先海

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在誠信基礎缺失、房產(chǎn)市場尚不規(guī)范時期，消費者無可選擇地被置于弱勢地位，買賣關系不對等導致這樣的狀況出現(xiàn)并不鮮見。并不是所有的開發(fā)商都在設置陷阱，但只圖一時之利不顧聲名的房產(chǎn)開發(fā)者大有人在。在當前市場條件下，消費者擦亮眼睛，進行自我保護仍是上策。而一旦上當，拿起法律武器爭取權益實為必要。為此華西都市報聯(lián)合律師團，發(fā)布2010年五大購房消費預警。

消費預警一不要迷戀廣告廣告只是傳說

典型案例：陳先生在近郊購買了某花園房屋，根據(jù)合同約定上月交房，可陳一到交房現(xiàn)場就與開發(fā)商爭執(zhí)起來。原來，開發(fā)商在銷售時發(fā)布一條廣告，稱其開發(fā)的某花園商品房擁有游泳池、網(wǎng)球場等多功能配套服務設施。當交房時發(fā)現(xiàn)，廣告中的游泳池變成了臭水潭，且從未投入使用。而廣告平面圖中的網(wǎng)球場，現(xiàn)實中卻是個“兒童版”三人籃球場。

四川致高律師事務所宋關平律師指出，根據(jù)最高人民法院司法解釋規(guī)定，開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，構成合同組成部分，對開發(fā)商具有法律約束力。上述案例中開發(fā)商在銷售廣告中對項目設施的說明具體明確，該廣告內容已經(jīng)構成合同組成部分，具有法律約束力。開發(fā)商在交房時房屋設施與銷售廣告允諾不一致，銷售廣告已經(jīng)構成對商品房環(huán)境性質量的不實陳述，依法應當承擔責任賠償購房人的經(jīng)濟損失。

從法律角度來說，雖然司法解釋為購房者維權提供了依據(jù)，但開發(fā)商往往在宣傳資料和銷售廣告上注明“該廣告(資料)僅作為參考，具體以雙方正式合同約定為準”等字樣。在這種情況下，廣告內容就可能屬于要約邀請，對開發(fā)商難以形成約束力。

消費預警二套內面積計價買家莫被迷惑

典型案例：張小姐在城南某樓盤購買的房子馬上就要交房了，但接到交房通知書后張小姐有一件事情卻想不明白——自己明明買的80平方米房子，現(xiàn)在只有79平方米，卻要補交房款8000多元。經(jīng)了解，張小姐才發(fā)現(xiàn)原來自己買的房子套內面積增加了1平方米，但公攤大幅縮小了2平方米，所以整個算下來建筑面積縮小了1平方米，但因為合同約定是按套內面積計價，所以張小姐仍需補交1平方米的套內面積房價款。

四川致高律師事務所副主任林方平律師分析認為，張小姐的這個問題其實在2007年后，成都市統(tǒng)一按套內面積計價售房，就不斷困擾著許多購房者。以往成都市都是以建筑面積計價銷售，時至今日絕大多數(shù)樓盤也是以建筑面積單價對外宣傳廣告，只是在簽合同時才換算成套內面積單價。

應該說，目前以套內面積計價相對來說購房者的利益能獲得更大的保護，政府之所以硬性規(guī)定按套內面積計價售房也

是從消費者角度考慮。但這一計價方式也給購房者提出了新問題：購房者不光購買使用面積，在買房時還要考慮到環(huán)境因素，開發(fā)商會不會在公攤面積上做手腳，惡意縮水公共面積，甚至出現(xiàn)張小姐那種產(chǎn)權面積縮水，但卻要補交房款的尷尬。

從法律角度，建議購房者在定購房屋的時候同開發(fā)商就這一問題作特別約定并在補充協(xié)議中加以明確，分別就套內建筑面積變化幅度和公攤面積變化幅度做出約定。

消費預警三買“二手期房”當心法律糾紛

典型案例：趙小姐馬上要結婚了，但還沒有婚房。趙同男朋友商量購買一套“二手期房”(合同房)，這樣既是無人住過的新房，拿到房子的時間也較短。這樣的房子可以再轉讓的嗎？他們購買這樣的“二手期房”有沒有什么風險呢？趙小姐也搞不清楚。

四川致高律師事務所吳增蕊律師認為，根據(jù)民法通則、合同法相關法理，期房的再轉讓是應該允許的。對于期房再轉讓問題目前全國沒有統(tǒng)一的法律規(guī)定，僅在《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定。而時至今日國務院也沒有出臺具體規(guī)定。具體到地方政策有的地方允許轉讓，有的地方又不允許。根據(jù)我們在成都房地產(chǎn)管理部門了解的情況，目前成都對于沒有拿到產(chǎn)權證的期房是不允許轉讓的。雖然法律明確規(guī)定不允許“二手期房”買賣，但在現(xiàn)實生活中這種交易是大量存在的。因此，作為購房者，如果確實需要向趙小姐這樣購買“二手期房”買則必須要注意相關的法律問題，規(guī)避風險。

吳增蕊律師提醒廣大購房者，交易過程中應該注意幾個問題：一是出讓方基本情況調查。主要包括該期房的權利人是不是出讓方，該期房權利人是一個人，還是有其他共有人，轉讓行為是否已征得其他共有人書面同意等。二是除非出讓方是一次性付款，否則應該先征得開發(fā)商同意方能與出讓方

簽訂轉讓合同。三是與出讓方簽訂《房屋買賣合同》，就轉讓價格、房款的支付方式、稅費承擔、產(chǎn)權證辦理、違約責任等方面作出詳細的約定。四是如果出讓方辦理了商品房抵押貸款，而受讓方也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應去原銀行詢問能否辦理“轉按揭”手續(xù)。

消費預警四遭遇逾期交房早用法律武器

典型案例：王女士、李先生在成都郫縣某樓盤購買了一套商品房，購房合同約定是2009年5月25日交房，并打算裝修后作為婚房，但是直到今天該房屋仍未交付。

四川致高律師事務所陳杰律師認為，主要有以下原因造成開發(fā)商逾期交房：1、未驗收合格或者未提交驗收，這往往是造成開發(fā)商逾期交房的多數(shù)原因。2、不可抗力因素、自然天氣等因素和來自政府部門的因素，如法規(guī)政策修改、停水停電等等。3、開發(fā)商自身原因造成的，如交房未提供實測數(shù)據(jù)、工資拖欠、資金鏈斷裂等等。逾期交房涉及的第二個層面的問題是：逾期交房開發(fā)商是否必須承擔違約責任？以及怎樣承擔違約責任？那就要看開發(fā)商是否存在免責事由，對于逾期交房的免責事由，除不可抗力的法定原因之外，還包括開發(fā)商和購房者另行約定的其他的免責理由。同時，如發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責事由，開發(fā)商也應當及時履行告知義務，否則開發(fā)商則仍然要承擔逾期交房的違約責任。

消費者在購買商品房的時候要特別注意仔細閱讀有關條款，特別是開發(fā)商的免責條款，如將一般的天氣原因，如大雨、大霧等作為免責條款，對消費者是有失公允的；同時也要注意特別條款，如開發(fā)商將施工中遇到異常困難及重大技術問題等情形不能按時交房約定為可以免責，這樣的約定對購房者很不利。

消費預警五物業(yè)發(fā)生糾紛擅用《物權法》

典型案例：西門李女士向本報投訴其小區(qū)物業(yè)公司擅自在公用綠地修建東西，還將邊道劃為停車位，管理也混亂，導致年前其家被盜，因此一直拒交物業(yè)費。而根據(jù)統(tǒng)計，物業(yè)費拖欠案件占物業(yè)費糾紛案件的70%以上。然而，在物業(yè)費拖欠背后卻有許多的問題，如物業(yè)收費標準高，物業(yè)收費內容不合理，物業(yè)服務質量差，配套設施不完善，擅自出租地下室，地面及地下車庫停車收費等等，加劇了物業(yè)公司與業(yè)主對立。

四川致高律師事務所陳杰律師認為，據(jù)實際的案例統(tǒng)計，物業(yè)糾紛主要體現(xiàn)在以前幾種情形：1、物業(yè)公司的服務質量較低，導致業(yè)主的合法權益受到侵害，這種情形是最為常見的。我國《物權法》對業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關系有了明確的定位和規(guī)定，然而由于我國物業(yè)管理行業(yè)起步晚，地區(qū)發(fā)展速度也參差不齊，物業(yè)服務意識和水平跟不上實際的消費需求。2、物業(yè)費用始終是業(yè)主最關心的話題。近年來，很多業(yè)主反映物業(yè)公司收費不明，而物業(yè)公司也不得不面對某些業(yè)主拒交物業(yè)費的問題。《物權法》規(guī)定，建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。3、物業(yè)企業(yè)根據(jù)自己需要而擅自改變公共建筑和共用設施的用途，如將公用通道劃一部分用于停車等等。

由于《物權法》確認了業(yè)主的監(jiān)督權，因此業(yè)主不僅可以對物業(yè)服務質量進行監(jiān)督，也可以對物業(yè)管理收支狀況進行監(jiān)督，同時業(yè)主也可以共同解聘或者更換物業(yè)服務機構。在物業(yè)費的交納問題上，業(yè)主有按時交納物業(yè)服務費用的義務，即使物業(yè)公司提供的服務有瑕疵，即未能達到物業(yè)服務合同的約定，業(yè)主也不得以此為由拒交物業(yè)費，但是可以根據(jù)物業(yè)服務合同要求物業(yè)公司在服務瑕疵范圍內減收一定的物業(yè)費。至于物業(yè)企業(yè)或其他業(yè)主擅自改變公共建筑和公用設施的用途的，或將自己住宅改為營業(yè)房的，業(yè)主同樣可以要求其遵守《物權法》的規(guī)定。

記者江先海