房貸返點催生樓市泡沫

2010年03月15日 07:41
來源：中國證券報 作者：趙曉路

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□本報記者 趙曉路 北京報道

叫停銀行給房屋中介機構(gòu)“返點”的通知已發(fā)布多時，經(jīng)過了一段觀望，各銀行多數(shù)停止了“返點”的專家表示，“返點”行為擾亂市場秩序，鼓勵投機性購房，對泡沫的產(chǎn)生起了推動作用，此外衍生了大量的造假行為，埋下隱患，應(yīng)予堅決停止。信貸趨緊時叫停縱然容易，但要根除還取決于多方面因素。

催生泡沫應(yīng)被取締

中國社會科學(xué)院研究員、房地產(chǎn)金融專家劉維新認為，“返點”推動了投機需求的信貸。他說，“2009年信貸膨脹得太快、量太大，可以說是不正常的，成為了泡沫和房價連續(xù)上漲的推動力。取消返點費就是制止泡沫繼續(xù)膨脹的手段。有正常需求的購房者，具備了一定的資產(chǎn)積累，通過正常資信審核渠道就可以獲得貸款。所以叫停‘返點’費，不會抑制真正需求。

中央財經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇指出，“返點”行為本身就增加了市場的混亂。他強調(diào)，中介的任務(wù)是幫助客戶買賣房屋，而不應(yīng)是幫助銀行找客戶。“我只讓你給我找房，你把貸款都給我包辦了，我不想在這家銀行貸款，我的信息卻先被透露出去。嚴格地講，這是違法的。”他認為，本來中介就已經(jīng)向客戶收取了費用，現(xiàn)在又從銀行收錢，從根本上也不符合其提供房屋中介服務(wù)的定位。

大量造假埋下隱患

據(jù)記者調(diào)查，北京許多中介機構(gòu)每給銀行拉到1萬元貸款，便可拿到80元的“返點”，即100萬元貸款的“返點”高達8000元，一些大中介機構(gòu)的“返點”甚至全部歸經(jīng)辦業(yè)務(wù)員。由此某些業(yè)務(wù)人員受到扭曲的利益激勵，一方面幫助資信不足的客戶造假，另一方面也勸說客戶降低首付，多從銀行貸款。一位業(yè)務(wù)員表示：“去年經(jīng)手的業(yè)務(wù)至少六成都有不同程度的作假。

北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科表示，目前對個人資信的審查存在一些問題，由于全國的征信系統(tǒng)尚在建立中，個人信息包括收入情況采集有障礙，一般很難調(diào)查清楚。銀行無法直接搞清客戶的真實情況，中介造假的空間很大。

但馮科表示，不必太過擔(dān)心此前由于大量作假所帶來的風(fēng)險。“可能會有些投機性購房存在數(shù)據(jù)的造假，但作假有‘往高做’的，也有很多‘往低做’的。比如一些人不希望透露自己的真實收入狀況，就把收入做低。

劉維新認為，“初步估計，購房者個人收入情況報到銀行至少有50%是虛假的。銀行委托中介進行信貸審查，自己并不是親自去做，這里面就出現(xiàn)了很大漏洞。”他提到，盡管不同于美國次貸零首付，我們的首付比例很高，但實際上很多人完全可以用造假掩蓋資信不足，再通過其他手段如向親友借款等來籌集首付。

治標容易治本難

在信貸趨緊的情況下，銀行收縮陣地、取消“返點”順理成章。但長期來看，如果不從根源上加以規(guī)范，一旦信貸變得寬松，利益驅(qū)使之下，“返點”仍會重新抬頭。專家也認為，要切斷“返點”的源頭，還不那么容易。

馮科認為，缺乏了“返點”激勵，為客戶資信造假的情況將大大減少，這將把不少資信不足和投機性購房者推到貸款門檻之外。

郭田勇認為，從監(jiān)管層來說，只能自銀行這邊來規(guī)范行為，加大違規(guī)處罰力度，行業(yè)協(xié)會也可以倡導(dǎo)進一步加強自律。但中介機構(gòu)的規(guī)范和管理就要靠相應(yīng)的管理者了。這涉及到不同管理部門之間的協(xié)調(diào)，只有管理部門各盡其職，相互協(xié)調(diào)好，才能在不論信貸是松是緊的情況下，都杜絕銀行給中介“返點”這種不規(guī)范的、擾亂市場的行為。

馮科也表示，從監(jiān)管層目前出臺的措施來看，基本涵蓋了各方面，但銀行執(zhí)行的力度也是關(guān)鍵。如果銀行看空房價，那么不用要求，銀行也自會加大執(zhí)行力度。但房價如果繼續(xù)上漲，或者放貸壓力出現(xiàn)，銀行恐怕執(zhí)行起來還是會松一些。馮科分析，“返點”被叫停會擠出部分投資性需求，可能進一步使得二手房交易量萎縮，“后市還有待觀察。”

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