房貸返點中不可忽視的交易費用

2010年03月15日 07:43
來源：中國證券報作者：任曉

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□本報記者任曉

“當存在交易費用時，制度是至關重要的。”制度經濟學的開創者之一——美國華盛頓大學經濟學教授諾斯的這句話,可以恰當解釋銀行業協會叫停房貸“返點”的必要性。

“返點”，是指商業銀行為了爭搶房貸業務市場份額(尤其是二手房貸款)，而向提供房貸業務的相關中介機構提供的一種傭金。“返點”的比例各家商業銀行以及不同地區均有差別，從貸款額的0.1%甚至一度高達2%以上。

“返點”在2009年樓市比較火爆的時期達到高峰。2010年，中國銀行業協會出臺文件，要求國內商業銀行不得以任何形式向房產中介以及房貸中介支付“返點”

商業銀行向房產中介提供“返點”或是以其他名義向房產中介額外支付的費用，可以看作是一種交易費用。如果商業銀行自己吸納客戶所需要花費的成本高于其向房產中介支付的“返點費”(目前，從表面看來也確實如此)，那么我們可以把這筆費用看作是銀行提高效率的一個有效路徑。

實則不然。“返點”不僅沒有提高全社會的資源配置效率，也未對房貸市場整體健康運行產生正面影響。

中國銀行業協會指出，“返點”的危害包括：一是引發房貸業務惡性競爭，擾亂市場秩序。房地產中介機構往往把商業銀行的付費水平作為其選擇合作銀行的標準，從而導致商業銀行競相提高“返點”比例，引發房貸業務惡性競爭，擾亂了市場秩序；二是高“返點”抬高銀行經營成本，損害銀行利益，同時也損害消費者利益；三是在“返點”的誘惑下，部分房貸中介協助客戶向貸款銀行提供虛假材料，增加了銀行房貸風險，影響房貸業務健康發展；四是由于房貸業務過分依賴中介，銀行自身貸款三查往往松懈甚或放棄。

盡管“返點”便利了商業銀行一時之需，但由此引發的市場惡性競爭、資產質量可能下降的風險，將使得商業銀行為此付出代價。而“代價。這筆“交易費用”，將遠遠高于商業銀行在“返點”中獲取的利益。

此外，業內專家表示，“返點”的存在，一定程度上會降低商業銀行在房貸產品創新的活力，而且由于“返點”的存在，會使商業銀行在爭奪房貸業務市場份額方面營銷手段過于單一。

因此，“返點”叫停，從制度上有利于房貸市場健康發展。但簡單的行業自律性規范無法幫助商業銀行更好降低交易費用，銀行更變相返點”也未能杜絕。監管層還應該為商業銀行的市場化運營創造良好的制度環境，例如加快利率市場化建設，增大商業銀行自主定價權，鼓勵商業銀行進行產品創新等等，使商業銀行通過自身競爭力的提高，降低內部運營和外部營銷的“交易費用，銀