賈康：物業稅與土地出讓金并行不悖(2)

2010年03月15日 21:54
來源：21世紀經濟報道作者：周呈思趙飛飛

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而開征房地產稅對于地方政府的行為從短期化轉為長期化，則有著深遠的意義，可以在房地產供需雙方行為合理化導向上形成一種經濟參數和稅負約束，其正面效應對于我國這樣一個城鎮化方興未艾、土地稀缺性極高、房地產市場波動對經濟生活影響極大的國家來說，值得特別重視。

“漸進”改革

《21世紀》：除了地方政府，物業稅開征也引發了部分公眾對于保有不動產負擔加重的憂慮，針對這方面的情況，改革路徑該如何設計？

賈康：此項改革“牽一發而動全身”，高度敏感，方案設計上應注重“漸進”要領，要充分考慮到社會公眾的心理反應，不求一步到位，力求盡快搭好和推出基本制度框架。基本制度框架的內容包括：首先這個稅種要確立起來，然后要有每隔一段時間重評一次稅基的機制和覆蓋非經營性房地產的各項配套制度。

在具體操作路徑上，對一般的消費性住房，可不考慮實征，其中，一定面積以下的居民“第一套自用住房”可永不實征；另一方面，管理上很容易認定的獨立別墅、豪華公寓則可先行實征。

張泓銘：首先，在物業稅征收的對象和范圍選擇上，先縮小牽動面，逐步擴大。例如在房地產大類選擇上，先土地后房屋；在房屋大類選擇上，先非住宅后住宅；在住房檔次選擇上，先大房型、高價住宅，棄或后中小房型、中低價位；

其中，在住房檔次上先對大房型、高價住宅優先試行征收。具體選擇辦法，可以按照城市住房價值順序排列，取價值在前百分之三到五的納入征稅，也可以以住房面積順序排列，只取前百分之三到五的征稅，到底是以價值還是面積征稅，還是并立，可以經過試驗再決定。至于取前百分之三到五的比例是否合適，待積累經驗并根據財政需要再決定無虞。

在稅率設置上，要有彈性，并從低起步，不必一率定終身，這樣可以為動態調整留下空間，當然要有上限。先按其中的較低稅率試行征收，可以減少抵觸情緒順利起步。

在法規依據上，暫不設立新法，應在國務院《房產稅暫行條例》和《城鎮土地使用稅暫行條例》基礎上，分別對個人居住用房地產稅和城鎮土地使用稅按物業稅要求推出試行辦法，避免設立新法的漫長過程，最后，物業稅是否要設立新法或是同其他稅法進行協調歸并，通過試行后再決定。

《21世紀》：目前圍繞物業稅激辯的焦點都集中在哪些領域，關鍵門檻是在哪里？

張泓銘：關于物業稅的系列焦點，各界爭論了6年多時間，歸結起來無非是利益問題和技術問題，而真正的障礙是利益問題。開征物業稅就是調整利益關系。

當前，無論從房地產市場穩定、財政稅收穩定、政治社會穩定的角度看，都必須下決心試行物業稅，以調整社會階層的利益。即便一開始還不能調整好全部利益關系，至少要給社會一個明確的信號，以便達到市場調控的部分目的。