兩會過后地王重生

2010年03月15日 21:53
來源：21世紀經濟報道 作者：賈海峰

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3月15日，位于北京東城區和平里北街2號的土地儲備中心2層大廳，異常熱鬧。

經歷了“兩會”期間的靜默，北京大小開發商、房地產行業人士齊聚于此，見證2010年第一個“地王”的誕生。

果然，截至當天下午4點，就已經誕生了兩塊“地王”：遠洋地產子公司以40.8億元拍得望京地塊，樓面地價達到了2.4萬元/平方米，為北京歷史最高；中信地產經過64輪競價，打敗了中國煙草等其他央企，以52.4億元的價格拿下了亦莊一塊土地，刷新了2009年由大龍地產創下的總價50億元的單價“地王”記錄。

當日，北京市國土局5宗土地就賣了120.5億元。

“壓抑”的一季度

經歷了火爆的2009年后，2010年第一季度，北京市土地市場平平淡淡。

中國指數研究院數據統計，一季度北京土地成交面積平均下降了3成。以2月份為例，北京共成交15宗土地，面積約160萬平方米，環比下降31%。

北京一位不愿透露姓名開發商說，一季度交易平淡，不是開發商不積極，而是政府有意壓抑節奏。

一季度同時也是房地產政策頻出的時期。國土資源部先后發出多條政令，規范土地市場付款和開竣工管理。同時規定最長付款期限不得超過2年。

國土資源部土地利用司司長廖永林在3月11日通氣會上說，國土資源部將土地拍賣保證金提高到了20%，希望提高土地出讓門檻，來引導開發商理智拿地。

廖永林表示，“地王”主要是部分房地產企業對未來市場預期過高，有很多企業因為拿地價格過高，而無法開發，最終土地被土地部門收回。

2009年，全國土地出讓金高達1.5萬億元。為了給土地市場降溫，國土資源部甚至采取了“點名”的方式，在全國通報了18宗典型房地產閑置土地。

其中，北京工體4號地延期開工4年，而又未向國土部門申請延期，被處罰1%土地價款，同時暫停原土地所有方李澤楷旗下盈科和其子公司啟夏房地產公司在北京的拿地資格。

然而，這個遲到的處罰，對于“地王”創造者來說，似乎意義不大。盈科集團及其子公司在內地已經很久沒有拿過地。同時，1%的地價款罰金僅有512萬元，而盈科在2009年8月，以1.18億美元將該地塊轉給另一家香港上市公司瑞安建業。

3月12日，全國政協委員、瑞安董事局主席羅康瑞對本報記者稱，轉讓手續已經完畢，對于工體4號地的罰款“實出意外”，瑞安正在和盈科進行交涉。

上述北京開發商說，一季度北京出臺了地方版“國11條”。同時，為了避免“兩會”敏感，將6塊要出讓的土地延緩出讓期。尤其是中服地塊，預計其單體就可以賣到120億元，北京國土局將其出讓期3月8日調整到3月22日。

這一切并未實質影響北京房地產大局：四環以內房屋開盤售價已經到了4萬元/平米，地價也未下降，房地產市場仍在且調且漲。

“地王”重生

2月24日，北京土地市場虎年第一拍，當天出讓的6塊土地中，竟然有3塊土地因為沒人報價，而沒有現場拍賣。

僅僅是1個月之后。在3月15日的土地拍賣會上，就連續爆出了兩塊地王。

當日上午，北京大望京村儲備項目1號地起拍，起價16.175億元。當主持人公布競價人情況時，竟有14家房地產企業參與現場競價。

這14家企業都還志在必得。開始報價時這些開發商“不屑”舉牌，只有當主持人念到“三”時這才有開發商舉牌。這意味著，參加競價的開發商認為前期舉牌沒有意義，只有后期殺價才有決定性作用。很快，當該地塊抬價到38億元以后，14家房地產企業就有12家退出了競爭。

此時，第一大股東為中國人壽[27.56 0.44%]的遠洋地產[7.20 -2.83%]和中煙集團旗下中維地產較上了勁。最終，遠洋地產以40.8億元勝出。大望京土地儲備項目1號地溢價率已達252%。

北京市2009年啟動1000億元土地儲備貸款項目，大望京村儲備項目是其中之一。該項目拆遷補償款就達到了1萬元/平方米以上。遠洋地產以2.4萬元/平方米的價格拿下該地塊以后，預計房屋售價不會低于3.5萬元/平方米。

2010年，北京市土地儲備貸款投資仍然不低于1000億元。由政府高投入整理土地，推出較高地價，進而推出較高房價的循環鏈，正在上演。

也在3月15日，中信地產以52.4億元的價格拿下了亦莊一塊土地，刷新了單價“地王”記錄。在數輪舉牌競爭之后，現場競價只剩下了保利、中國煙草等超級央企，民營房地產企業罕有舉牌。

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