上海閑置土地近4000萬平方米政府醞釀用地新招

2010年03月17日 07:12
來源：上海證券報作者：于兵兵

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兩會一過，剛剛因各地成交量下降搞出點“和諧”氣氛的房地產業，又被土地市場攪了局。一邊是國土部領銜的土地督察全面展開，一邊是央企不斷刷新一線城市的地王紀錄。土地資源越來越多地集中在大型房企手中，加劇了閑置土地將繼續積壓的市場預期，以及政府對樓市供給失控的尷尬。

有數據顯示，僅上海一地，截至今年1月，其閑置土地約300幅，涉及近4000萬平方米建筑面積。又因為閑置土地的產生有各種繁雜因素，目前大量收回和重新啟動難度仍然很大。于是，上至國土部等中央部委，下至地方政府，都在積極開拓可新增的住宅用地，以解決目前供給緊張的問題。有效利用農村建設用地的嘗試，也就在這樣的時機下悄然展開。

上海閑置土地近4000萬平方米

開發商囤積的閑置土地到底有多少？又有多少能夠通過督辦的手段收回或重啟？這是市場極為關心的話題。

去年年底，國土資源部為掛牌督辦閑置土地處置工作召開新聞通氣會，國土部相關負責人介紹，目前全國閑置的房地產用地有約1萬公頃。如果以容積率1.5計算，其可形成的商品房供給量高達1.5億平方米。

以上海為例，根據記者獲得的一份上海閑置土地清單，截至今年1月，上海共有閑置土地約300幅，涉及總建筑面積近4000萬平方米。這一總量相當于上海2008年全年新建商品住宅銷售面積的2倍。

在這份統計數據中，這300幅上海閑置土地分布在黃浦、盧灣、浦東、青浦、閘北、崇明等各區，幾乎覆蓋上海所有區縣。目前地塊全部處于未動工狀態，但被區分為動遷中和土地平整兩個階段。地塊絕大部分為住宅項目，少量地塊兼有商業和辦公配套。地塊總占地面積3085萬平方米，其規劃建筑用地達到3908萬平方米。而在拿地企業一欄，包括保利、萬科、仁恒、瑞安等眾多龍頭房企，也包括一些上海本地上市公司和中小企業。

從拿地時間來看，上述閑置土地約一半左右為2003年至2008年之間出讓，一半為2003年以前出讓的地塊。

其實，早在去年年中，上海官方就曾經公布過閑置土地情況，上海市規土局副總工程師蔡順明曾介紹說，彼時上海共有1077公頃住宅用地處于“批而未用”的狀態，涉及70多個房地產項目。

業內專家分析，兩份數據之差很可能是地方政府排除300幅地塊中的兩種情況，一是一些儲備在一級開發商手中的土地，二是因一些歷史遺留問題而難以清算的地塊。“但從理論上來說，這兩種情況都屬于已經存留于開發商手中的商業用地。”專家表示。

以保利地產在2007年于寶山顧村拿下的地塊為例，專家解釋，當年保利共拿下三幅地塊，開發同一個樓盤保利葉上海，目前已經開發的是第一塊地。開發商有很好的理由來解釋囤地，那就是一個樓盤一、二、三期分期開發，但從理論上說，如果三幅地塊由不同開發商獲得，那么三幅地有可能同期入市，增加當期供給。

另一個標桿企業是香港瑞安房地產，知情人士介紹，在上海新天地附近，目前仍有瑞安地產近50萬平方米的土地儲備，地塊可能于2003年以前就已經取得，而目前仍未啟動。

閑置土地分量幾何？

天量閑置土地對上海房地產市場究竟意味著怎樣的分量？一個可對比的數據是，2008年，上海新建商品住宅總銷售面積是1965.86萬平方米。也就是說，這些閑置土地全部入市可直接滿足上海近2年的商品住宅供應。而從今年情況來看，從3月1日至14日之間近半個月的時間內，上海全市商品住宅供應量不足10萬平方米，不到2009年3月供應面積的10%。上海住宅供給的緊張局面可見一斑。

而從此輪土地整治風暴來看，閑置土地處置力度確實大大提高。就在近日，國土部發布《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》(下稱《通知》)，隨后公布了國土資源部掛牌督辦的9省市18宗房地產開發閑置土地處置情況公示，北京、上海、浙江等9省市的18宗未按期開工建設開發商被曝光，中海、華潤、合生、中糧等知名房企位列其中。李澤楷旗下香港盈科集團及其下屬公司被暫停在北京市土地交易市場的交易行為。

另據《通知》規定，從今年4月1日起，各市、縣國土資源管理部門要建立房地產用地開竣工申報制度。在合同約定期限內未開工、竣工的，用地者要在到期前15日內，申報延遲原由。對不執行申報制度的，要向社會公示，并限制其至少在一年內不得參加土地購置活動。

然而，在市場人士看來，這種處置公示仍有“抓典型”的嫌疑。“一些開發商與政府有著千絲萬縷的聯系，加上一些動拆遷和政府規劃變更等因素，很多閑置土地很難說是開發商的責任還是政府的責任。這種情況下，大量收回或啟動閑置土地是很難的事情。”一位房地產專家表示。

各地爭建“公共租賃房”

在閑置土地無法快速有效盤活的情況下，在中央政府批準的情況下，各地開始嘗試農村建設用地的流轉和再利用。

據了解，一份已經醞釀了近3個月的上海公共租賃房建設方案將于3月底前完成，并有望公布征求意見稿。這正是上海低調嘗試農村集體建設用地再利用的重要內容之一。

一位參與了上述方案撰寫的專家告訴記者，根據統計數據，未來近10年時間內，上海可新增的建設用地不足121平方公里。而在現有的上海建設用地中，有近一半為農村集體建設用地，其中包括一些企業用地、開發區用地、工廠倉庫等。此前，將農村建設用地轉為城鎮建設用地需要繁雜的征地流程，導致大量農村建設用地沒有得到有效利用。而目前上海等地形成的思路是，在不改變產權性質的前提下，大量興建公共租賃房源，解決房地產市場供應緊缺的矛盾。

據專家介紹，除了上海以外，包括北京、常州、廈門、重慶等地都在大力推進公共租賃房的研究和試點工作。在土地增量指標不足的情況下，盤活農村建設用地，成為各地突破土地瓶頸、豐富保障性住房體系的重要課題。