買房租房中不可忽略細節

2010年03月18日 10:26
來源：北京青年報作者：徐曼

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●幫您問●

3月份進入房產買賣租賃的旺季，為了能夠給更多的房產消費者提供更多幫助，記者采訪了“我愛我家”房地產經紀有限公司的專家，特為消費者們準備了一些房產消費時的注意事項。

●房屋租賃●

據“我愛我家”統計，80%的外來人員在京是選擇租房來解決居住問題的。在此要提醒廣大租房者，在租房過程中應注意以下幾個問題：

承租者應注意：

第一.承租者在簽訂租房合同時，務必要做好嚴格的物業校驗，與房東或者上一個承租者結清水、電、燃氣等費用，否則，承租者將會承擔上一個承租者留下來的相關費用。

第二.承租者需嚴格核實房東身份，通過查看房本確定出租房是否為房東本人，確定是否有出租的權利，二來謹防二房東出租房，以免承租者未來與其發生糾紛。如果房本戶主不是出租者本人，那承租者需了解到出租者與戶主的關系。

第三.“定(訂)金”的收取數額要受租期的影響，簽訂一年的合同可以收取一個月的租金，但不應超過：租期×月租金×20%的數額。

出租者需注意：

第一.在出租時向相關部門登記備案，如果沒有登記備案的話，一旦承租人在房屋內發生任何違法犯罪事情，房東都將承擔部分連帶責任。

第二.了解承租者的身份情況，工作狀況，確保承租者有能力支付租金。

第三.簽訂相關合同，謹防群租情況發生。

●房屋買賣●

第一.買賣雙方購房違約金必須約定明確，有必要的時候需要以“補充協議”的形式出現。由于目前房價變化大，有些業主為了能夠將房產更高價出售，選擇毀約，因此為了保護買方的權益不受損害，應在簽訂房屋買賣合同時明確說明。

第二.購房者需尤其明白一個常識，“直系親屬并非業主的當然委托代理人”?！拔覑畚壹摇惫镜膶＜医榻B說，在他們公司成交的部分二手房屋買賣案例中就有這樣的真實案例：妻子拿著房本進行房屋出售，而購房者認為戶主的妻子理應可以代理，于是簽訂相關合同，支付了房款，結果到最后戶主并不承認該行為，導致購房者損失慘重，尤其對于全款購房的購房者來說，必須要注意這個問題。

第三.付款時間，房屋交付時間需約定明確。買賣雙方都可在簽訂合同后明確其相應義務的履行期限，若到期限未付款或交付房屋的話，一方可依據相應條款要求對方承擔違約責任；而中介公司作為居間人，在買賣雙方就上述問題產生糾紛時，可通過合同明確約定的相應時間對糾紛進行調解。若未明確約定相應時間，出現糾紛后，再讓雙方達成一致，比較困難。付款時間，房屋交付時間約定明確，買賣雙方履行其義務有了明確的期限，即使出現糾紛，也可知道是何方的責任。

第四.非常有必要記錄并保留雙方的有效聯系地址。專家介紹說，在二手房屋買賣合同簽訂后，以下情況時有發生：1.合同簽訂后，購買人的購買意愿轉變，不愿繼續履行合同，與之聯系，其人已不知蹤影。想要走法律程序，因不知買家去向，無法追討。2.房屋過戶后，業主收到尾款，未做物業交驗或未做土地使用權的轉移，就拿錢走人，找不到了。

第五.仔細審查代理人代理權限的重要性。專家告訴記者，在二手房屋的買賣過程中曾經遇到過因為代理人代理權限審查不清而導致影響合同效力的。首先，要看有無代理時限，若委托書已超過代理時限，則需要其重新提交委托書；其次，看代理權限，看代理人是否有權力處理房屋買賣合同相關事宜。

第六.在二手房屋的買賣過程中，買賣雙方都要了解一個很重要的細節——“定(訂)金”不能超過交易總價款額的20%，否則超過部分也是不能適用定金罰則的，是無效的。

在此提醒房產消費者，無論是哪種房產消費行為，消費者都應當多注意細節，關注細節，不要給自己帶來不必要的損失。