蟻族之居：不能繼續忘卻的承諾

2010年03月19日 23:13
來源：經濟觀察報作者：汪利娜

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汪利娜

在今年各地紛紛出臺的政府工作計劃，以及對于“國十一條”的執行細則中，都可以看到對于保障性住房予以了高度重視。近日北京版“國十一條”執行細則更是聲稱今年土地供應中60%將用于政策性住房，聲音的分貝數夠大！但從往年既成事實看，幾乎鮮有地方政府年末之時，完成了年初的保障性住房承諾，這個問題已是多年積留，堪稱“痼疾”

我國住房體制改革在小平同志的倡導下從1980年初起步，1998年[國發]23號文停止實物分配推進住房市場化改革，盡管福利分房并沒有徹底根除，但商品住宅供給已占城鎮每年住宅投資的80%和住宅竣工面積的70%。實事求是地講，住房商品化雖有增加供給和改善需求之功能，但近年來也出現了一些偏差，就是盲目地追求高檔化、豪宅化。似乎只有房價越賣越高方顯企業在商言商的本質，房價越高方顯官員們的政績和本事；似乎唯有房價超英趕美、與東京看齊接軌才能反映中國樓市的繁榮，但卻忘記了這樣一個事實：當日本的國土面積37萬平方公里僅為美國的一個零頭 (美國國土面積為937萬平方公里)，地價飆升至美國土地資產價值的四倍時，資產泡沫讓日本經濟陷入長達二十年的衰退；日本在戰后三十年依靠經濟的高增長，利用三個“五年計劃”很快實現了一戶一套房，消除了住房短缺，到1975年城市化率達到75%，人均GDP實現5000美元。而目前中國城市化率只有46%，人均GDP剛剛邁過3000美元，北京的人均GDP才剛過1萬美元，住宅正處在以生存需求為主、改善為輔的階段，此時我們的房價要與人均GDP高達4萬美元的日本攀比，這種發展思路、方式將使住房成為扼制國民消費和城市化的一大障礙。

迄今為止，我國的保障性住房建設一直是雷聲大雨點小，可從經濟適用房投資、開工、銷售面積、套數占比上可見一般。

而政府出臺的政策多是泛談增加普通住宅供給，孰不知現今的普通住宅并不普通，按照2005年七部委《關于做好穩定住房價格的意見》，普通住房標準面積上限為120平方米，容積率1以上，但大部分城市將此標準提高到140-144平方米。目前一線城市的此類普通住房均價2萬元/平方米，一套房在200萬至300多萬元，這種普通住宅，連副省級干部、公務員都買不起，都需要超國民待遇，普通老百姓就更買不起了。也許中國的官員、公務員不買房總有福利房才是房價居高不下和調控不力的根源。

如果我們認定一個社會合理的收入分配結構是兩頭小中間大的“橄欖”形，以需求為導向的住房供給體系就應是：高端有市場、中端有扶持和低端有救助。政府就應旗幟鮮明地大力發展可支付住房，所謂可支付住房，即一般中等收入群體(包括公務員)租或買得起的住房。在國外，可支付住房是指住房支出占家庭月收入比在30%左右，考慮我國收入多元化和透明度低的現實，可支付住房可將住房支出與家庭收入比控制在50%以下。可支付住房供給既遵循了有償租售的市場原則，又要考慮百姓的可支付能力。

中國在城市化沒有完結之前，政府就是要強化面向廣大中低收入群體的住房供給體系的建設。在新加坡，政府是通過公共組屋建設+有償出售的方式，向85%國民提供買得起的住房。在日本，政府是通過財政投融資體制，公團、公營和公庫多種供給渠道解決了國民住房問題。也許新加坡400萬人口城市國家的模式中國無法效仿，因為政府大包大攬、完全取代市場的成本過高，但是，作為一個土地公有制國家，中國本來最有條件可以降低建房成本和抑制房價，關鍵在于政府要轉變執政理念和職能，促進房地產健康發展的目標不是追逐高檔化、奢華化，而應滿足全體國民的基本需求。如果說二十年前中國的住房市場化改革是靠著“四個一點”，即“個人掏一點，老房子賣一點，銀行貸一點和政府企業讓一點”起航的，那么今天，住宅市場的健康發展也需要在政府收稅、企業盈利和居民可支付能力之間找到一個最佳的結合點。

要想真正扼制房價的飆升，當務之急就是增加可支付住房的供給，政府應在土地供給、項目審批、開工許可等方面應優先保障，以確保其投資規模、開工許可等竣工面積上占較大的比重，并在稅收減免和信貸可得性、利率上給予支持。

簡言之，政策好壞關鍵看細節，看執行力度，關鍵是建立一種長效機制。

(作者供職于中國社會科學院經濟研究所)