土地儲(chǔ)備貸款見(jiàn)一個(gè)斃一個(gè) 融資難加速行業(yè)洗牌

2010年03月24日 14:32
來(lái)源：東地產(chǎn)

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By《東地產(chǎn)》記者童丹霞

哪里跌倒就在哪里爬起來(lái)，這話用在房企身上再貼切不過(guò)了。先下手為強(qiáng)。在2008年，房企可謂吃盡資金鏈告急的苦頭，因此，當(dāng)2010年出現(xiàn)成交量周期性下滑的勢(shì)頭，一些房地產(chǎn)企業(yè)就開(kāi)始東奔西跑籌措“糧草”。手里有現(xiàn)金，再怎么調(diào)整也不怕。

但一切似乎都不是很樂(lè)觀，繼存款儲(chǔ)備金上調(diào)后，銀行放貸也在收緊，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品正逐漸減少，房企上市時(shí)間表不斷推延。行業(yè)洗牌恐將再次上演。

銀行扎緊錢口袋

“年初就開(kāi)始去銀行排隊(duì)申請(qǐng)土地儲(chǔ)備貸款，但究竟能不能審批通過(guò)，還要看之前有沒(méi)有土地款拖欠、延期的，一旦信用有一點(diǎn)點(diǎn)問(wèn)題，就肯定通不過(guò)，”在上海市有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一位房地產(chǎn)商告訴記者，“如果現(xiàn)在再去銀行排隊(duì)的話，那就肯定擠不進(jìn)去。

不僅是信用考核，九城置業(yè)總經(jīng)理朱晉告訴《東地產(chǎn)》記者，“銀行現(xiàn)在比以前更加嚴(yán)格了，如果不是品牌企業(yè)，考核時(shí)間將會(huì)更長(zhǎng)。

來(lái)自建行信貸部人士印證稱，“現(xiàn)在10個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上報(bào)總行審批，基本8-9個(gè)不能通過(guò)。土地儲(chǔ)備貸款基本是見(jiàn)一個(gè)斃掉一個(gè)。

但這并不意味著建行關(guān)閉了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信貸大門。“只要質(zhì)地很好的地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，我們還會(huì)報(bào)給總行審批。不過(guò)要拿到貸款，基本得通過(guò)一次類似IPO標(biāo)準(zhǔn)的考核。”上述建行信貸部人士表示。

讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尤其是中小房企“揪心”的是，不僅土地儲(chǔ)備貸款考核難上加難，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款也有所收緊并向品牌房企傾斜，興業(yè)銀行一信貸科長(zhǎng)告訴記者，“銀行的錢只能是錦上添花，一般不會(huì)雪中送炭，更何況現(xiàn)在銀監(jiān)會(huì)一月一查，加之信貸額度僅相當(dāng)于去年的一半，貸給開(kāi)發(fā)商的錢只能減少。

融資渠道多傾斜大房企

而一般來(lái)說(shuō)，銀行收緊房地產(chǎn)貸款時(shí)，房地產(chǎn)信托的發(fā)行量就會(huì)大增，不過(guò)這一次，地產(chǎn)融資的蹺蹺板效應(yīng)失靈了。

據(jù)用益信托工作室近日發(fā)布的2月集合信托產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在已發(fā)行的56種集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品環(huán)比減少15個(gè)，比1月份減少近一半，不過(guò)發(fā)行規(guī)模資金仍占到六成比重。

盡管3月份房地產(chǎn)信托產(chǎn)品數(shù)量統(tǒng)計(jì)并未出爐，但據(jù)工商銀行理財(cái)經(jīng)理向記者透露，“房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較大，如今市場(chǎng)并不樂(lè)觀，總行正慢慢減少房地產(chǎn)信托理財(cái)產(chǎn)品。

“能夠發(fā)行信托產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，可見(jiàn)已能在資本市場(chǎng)具備多種融資渠道的企業(yè)，而且多為上市房企，對(duì)他們而言融資難度比起中小企業(yè)要小的多。”五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅告訴《東地產(chǎn)》記者。

其中，3月17日，億城股份與中誠(chéng)信托在北京簽訂成立12億元到13億元的信托計(jì)劃，用于開(kāi)發(fā)建設(shè)天津紅橋廣場(chǎng)項(xiàng)目。剛過(guò)一天，嘉凱城稱擬與中信信托合作，由中信信托以信托資金對(duì)青島嘉凱城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行增資擴(kuò)股，本次信托總規(guī)模10億元。

而對(duì)那些夢(mèng)想通過(guò)上市獲得更多融資渠道的中小房企而言，今年的IPO之路也變得曲折難行。

“宏觀調(diào)控之下，投資者對(duì)房地產(chǎn)股預(yù)期降低，而房企擔(dān)心無(wú)法獲得滿意發(fā)行價(jià)，寧愿推遲上市也不愿冒風(fēng)險(xiǎn)。而證監(jiān)會(huì)也考慮到樓市風(fēng)險(xiǎn)，審核將會(huì)更加嚴(yán)格。”鄒毅認(rèn)為，今年上市公司市盈率降低將是一個(gè)不可避免的趨勢(shì)，因而這也并不是一個(gè)傳統(tǒng)意義上的上市好時(shí)機(jī)。

滬上一家正準(zhǔn)備前往香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，“已經(jīng)遞交審批材料，估計(jì)要到5月底才會(huì)有結(jié)果。”而這一時(shí)間已較原定的3月底整整延后了2個(gè)月。

行業(yè)洗牌不可避免

向少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)傾斜的融資渠道，使得那些中小房企又一次處于弱勢(shì)，“今年開(kāi)發(fā)商拿地普遍比較謹(jǐn)慎，尤其是中小開(kāi)發(fā)商，”正在重慶調(diào)研的招商證券房地產(chǎn)分析師洪俊驊發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)金流緊張是困擾中小房企做大做強(qiáng)的原因，而融資難卻又造成中小房企難以補(bǔ)充現(xiàn)金流。

對(duì)于中小房企如何走出融資難困境，在朱晉看來(lái)加速項(xiàng)目銷售盤活資金是最快捷的方式。不過(guò)，他也表示即便加速銷售但短期內(nèi)降價(jià)出售的可能性依然非常小，“主要是由于去年地價(jià)都非常高，造成彼此間相互抬價(jià)。

寶華集團(tuán)的營(yíng)銷總監(jiān)楊健同樣認(rèn)為，“中小房企通過(guò)去年的火爆市場(chǎng)后，手里或多或少有一點(diǎn)余錢，因此年底前降價(jià)出售的可能性還是比較小。

伴隨著不肯降價(jià)帶來(lái)的銷售壓力，以及融資變難的資金危機(jī)，“中小房企日子將越來(lái)越難過(guò)，”楊健告訴《東地產(chǎn)》記者，一邊是高額地價(jià)需要“大出血”，一邊是融資變難資金告急。

而據(jù)朱晉回憶稱，“2008年之前注冊(cè)過(guò)的上海房地產(chǎn)企業(yè)還有3000多家，而如今恐怕2000家都不到了。曾經(jīng)有兩個(gè)朋友也是小開(kāi)發(fā)商，隨著拿地成本越來(lái)越高，他們根本就拿不到地也拿不到項(xiàng)目，現(xiàn)在也已經(jīng)轉(zhuǎn)行了。

行業(yè)洗牌在朱晉看來(lái)是不可避免的，更何況是在融資困難的背景下。

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