土地儲備貸款見一個斃一個 融資難加速行業洗牌

2010年03月24日 14:32
來源：東地產

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By《東地產》記者童丹霞

哪里跌倒就在哪里爬起來，這話用在房企身上再貼切不過了。先下手為強。在2008年，房企可謂吃盡資金鏈告急的苦頭，因此，當2010年出現成交量周期性下滑的勢頭，一些房地產企業就開始東奔西跑籌措“糧草”。手里有現金，再怎么調整也不怕。

但一切似乎都不是很樂觀，繼存款儲備金上調后，銀行放貸也在收緊，房地產信托產品正逐漸減少，房企上市時間表不斷推延。行業洗牌恐將再次上演。

銀行扎緊錢口袋

“年初就開始去銀行排隊申請土地儲備貸款，但究竟能不能審批通過，還要看之前有沒有土地款拖欠、延期的，一旦信用有一點點問題，就肯定通不過，”在上海市有開發項目的一位房地產商告訴記者，“如果現在再去銀行排隊的話，那就肯定擠不進去。

不僅是信用考核，九城置業總經理朱晉告訴《東地產》記者，“銀行現在比以前更加嚴格了，如果不是品牌企業，考核時間將會更長。

來自建行信貸部人士印證稱，“現在10個房地產項目上報總行審批，基本8-9個不能通過。土地儲備貸款基本是見一個斃掉一個。

但這并不意味著建行關閉了對房地產開發項目的信貸大門。“只要質地很好的地產項目貸款，我們還會報給總行審批。不過要拿到貸款，基本得通過一次類似IPO標準的考核。”上述建行信貸部人士表示。

讓房地產開發商尤其是中小房企“揪心”的是，不僅土地儲備貸款考核難上加難，房地產項目的開發貸款也有所收緊并向品牌房企傾斜，興業銀行一信貸科長告訴記者，“銀行的錢只能是錦上添花，一般不會雪中送炭，更何況現在銀監會一月一查，加之信貸額度僅相當于去年的一半，貸給開發商的錢只能減少。

融資渠道多傾斜大房企

而一般來說，銀行收緊房地產貸款時，房地產信托的發行量就會大增，不過這一次，地產融資的蹺蹺板效應失靈了。

據用益信托工作室近日發布的2月集合信托產品統計數據顯示，在已發行的56種集合信托產品中，房地產信托產品環比減少15個，比1月份減少近一半，不過發行規模資金仍占到六成比重。

盡管3月份房地產信托產品數量統計并未出爐，但據工商銀行理財經理向記者透露，“房地產信托產品風險較大，如今市場并不樂觀，總行正慢慢減少房地產信托理財產品。

“能夠發行信托產品的房地產企業，可見已能在資本市場具備多種融資渠道的企業，而且多為上市房企，對他們而言融資難度比起中小企業要小的多。”五合智庫總經理鄒毅告訴《東地產》記者。

其中，3月17日，億城股份與中誠信托在北京簽訂成立12億元到13億元的信托計劃，用于開發建設天津紅橋廣場項目。剛過一天，嘉凱城稱擬與中信信托合作，由中信信托以信托資金對青島嘉凱城房地產開發有限公司進行增資擴股，本次信托總規模10億元。

而對那些夢想通過上市獲得更多融資渠道的中小房企而言，今年的IPO之路也變得曲折難行。

“宏觀調控之下，投資者對房地產股預期降低，而房企擔心無法獲得滿意發行價，寧愿推遲上市也不愿冒風險。而證監會也考慮到樓市風險，審核將會更加嚴格。”鄒毅認為，今年上市公司市盈率降低將是一個不可避免的趨勢，因而這也并不是一個傳統意義上的上市好時機。

滬上一家正準備前往香港上市的房地產企業負責人告訴記者，“已經遞交審批材料，估計要到5月底才會有結果。”而這一時間已較原定的3月底整整延后了2個月。

行業洗牌不可避免

向少數大型房地產企業傾斜的融資渠道，使得那些中小房企又一次處于弱勢，“今年開發商拿地普遍比較謹慎，尤其是中小開發商，”正在重慶調研的招商證券房地產分析師洪俊驊發現，現金流緊張是困擾中小房企做大做強的原因，而融資難卻又造成中小房企難以補充現金流。

對于中小房企如何走出融資難困境，在朱晉看來加速項目銷售盤活資金是最快捷的方式。不過，他也表示即便加速銷售但短期內降價出售的可能性依然非常小，“主要是由于去年地價都非常高，造成彼此間相互抬價。

寶華集團的營銷總監楊健同樣認為，“中小房企通過去年的火爆市場后，手里或多或少有一點余錢，因此年底前降價出售的可能性還是比較小。

伴隨著不肯降價帶來的銷售壓力，以及融資變難的資金危機，“中小房企日子將越來越難過，”楊健告訴《東地產》記者，一邊是高額地價需要“大出血”，一邊是融資變難資金告急。

而據朱晉回憶稱，“2008年之前注冊過的上海房地產企業還有3000多家，而如今恐怕2000家都不到了。曾經有兩個朋友也是小開發商，隨著拿地成本越來越高，他們根本就拿不到地也拿不到項目，現在也已經轉行了。

行業洗牌在朱晉看來是不可避免的，更何況是在融資困難的背景下。

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