16央企持證進軍房地產市場或再掀房價瘋狂

2010年03月25日 07:54
來源：21世紀經濟報道作者：田新杰

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田新杰

3月22日，繼上周宣布限定16家央企開發商后，國務院國資委要求，78戶不以房地產為主業的央企在15個工作日內制定有序退出方案。再次顯示了政府部門對解決央企房地產問題的決心。

與此同時，對入圍的16家央企，是一個發展壯大的良機。

市場嗅覺敏銳的央企也已有所舉動。上周末，華僑城召開了自2003年正式進軍上海以來的第一次大規模新品發布會，在年前拿下國內至今的單價地王——蘇河灣地塊的“余溫”下國多年潛行后猛然高調，進一步明確了第二輪全國戰略布局的意圖。

無獨有偶，同樣入圍的保利，也剛剛宣布了高達近百億的再融資計劃。

“(入圍16家央企對華僑城的影響)市場是公平的，做得好就有優勢。”上海天祥華僑城投資有限公司副總經理李小勇說。

不少業內人士則另有理解。16家主業房地產的央企，某種程度上意味著獲得國資委的正式“頒證”，但值得擔心的是，注入“強心針”的16央企，是否將掀起更高一輪的瘋狂？

16央企沖擊力被強化

初步統計數據顯示，2009年，中央企業房地產業務銷售收入為2209億元，約占全國商品房銷售收入的5%；房屋銷售面積為2807萬平方米，約占全國商品房銷售面積的3%。其中，這16家中央企業房地產板塊的資產總額為5616億元，占全部中央企業房地產板塊資產總額的85%；銷售收入為1899億元，占全部中央企業房地產業務銷售收入的86%；凈利潤為188億元，占全部中央企業房地產業務凈利潤的94%。從中可以看出，16家以房地產為主業的央企幾乎代表了目前國內央企涉足房地產的整體體量。

“國資委的限制令，限制了未來參與的央企數量，但問題是，這16家央企目前對市場的沖擊力已經非常明顯。”一位民營房地產企業的負責人坦言。

目前，僅這16家央企對區域市場的影響已無法忽視。

以武漢市場為例，統計顯示，16家央企中的6家企業已在武漢有投資項目，包括中國保利集團公司、華潤集團有限公司、中國保利集團公葛洲壩集團公司、中國建筑工程總公司、中國鐵路工程總公司、華僑城集團公司下屬公司，所開發項目多為所在區域標志性大盤，擁有相當的市場定價權，包括百瑞景中央生活區、保利十二橡樹莊園、華潤鳳凰城、葛洲壩國際廣場、中建康城等武漢標桿性項目。

一位市場分析人士在其博客中寫道：實際上央企之所以會搶地王，主要原因還是在于錢太多，多年以來，每年的銀行信貸中有60%以上流入央企就是主因。

國資委限制令后，一位國有銀行的授信部負責人告訴本報，確定16家央企，其實對銀行信貸流向來說，也是一個引導，原本相對分散于較多央企的涉及房地產的信貸，今后難免會向這16家央企集中。

16家央企將在目前基本代表央企涉房整體規模的基礎上，依靠集中而來的銀行信貸而進一步提升資金實力。

得出的結論似乎是，央企對房地產市場的影響能力有增無減，更通過一種類似資源的“馬太效應”，強化了其影響能力。

第二輪擴張契機？

客觀而言，央企房地產業務資源集中于16家企業，包括信貸支持也相應集中，增強了央企房地產實力，本身并非壞事。

關鍵是如何引導，不讓實力壯大的央企助漲房地產泡沫。經濟學家、中歐國際工商學院教授許小年日前在某論壇上坦言，市場的走向，很大程度上取決于政府決策，要加快推進政企分開、政資分開、政府與市場中介組織分開，減少對微觀經濟的干預。

目前相關央企的發展動向，也急需正確的引導。否則，國資委的“限制令”一不小心真的成了“頒證刺激”

統計顯示，去年至今房地產企業在土地市場投入資金最多的是保利地產，高達469億元(新增土地權益容積率面積1338萬平方米)，而保利集團加上香港保利置業等旗下企業去年同樣購地兇猛。

今年保利這家央企的“帶頭大哥”擺出了一副“再接再厲”的姿態。保利地產在3月初股東大會上首次明確再融資意向，隨即推出新一輪的再融資方案：擬以17.92元/股的價格，非公開發行不超過7億股，募集不超過96億元，投向12個項目。

保利地產戰略目標最新公開的口號是“三到五年再造一個保利地產”

保利要擴容一倍，華僑城則同樣進入了第二輪的全國擴張，后者目前是新科國內單價地王(今年2月11日以70.2億元搶得上海閘北區蘇河灣地王，樓板價達52783元／平方米)。