土地出讓制度必須變革

2010年03月26日 21:34
來源：華夏時報

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四川省社科院房地產研究中心研究員蔣華東

　眾所周知，國內房地產市場健康穩定發展的兩個主要癥結在于，地方政府的“土地財政”和以地方政府為所有權代表主體的土地出讓制度。決策層當然看到了問題所在，但為什么近年來的多次房地產調控都沒有涉及到上述根本癥結？究竟是什么原因造成我們沒有從根本上解決房地產市場反復出現的問題？

　我認為，房地產業與房地產市場定位錯誤，既是體制弊端，也是催生、支撐上述兩大癥結的重要原因所在。

實踐證明，只要房地產業與房地產市場的定位不變，只要房土地財政”和以地方政府為主體的土地出讓制度不變，無論什么樣的調控政策，其作用都非常有限，甚至不起什么作用。要解決中國房地產的問題，我認為其根本在于要進行體制重構，著重圍繞以下四大支撐來架構起新的體制及機制。

　第一，要把房地產業和房地產市場定位在主要滿足大多數人需要的住房保障性市場上來。這個市場包括普通商品住房和保障性住房供應兩塊，它要占整個房地產市場的70%-80%，其余20%-30%才是完全市場化的調節中高端需求的市場。這些，都應該通過立法來保障。這樣，大多數老百姓都有房住，房價也不高，而高房價再高，大多數人就無所謂了，反正那是富人的事，他們有錢買，于主體市場影響不大，國家也可多征稅。

　第二，房地產市場的土地出讓制度必須要有一個根本性的調整和改革。其思路是，國家對土地擁有所有權，這個所有權的最大體現者應該是中央，中央有權統管并審批各個省的建設用地指標，主要決定并占有土地出讓收益。各個地方對房地產市場的土地只具有開發權，在土地的拍賣上，應該由向開發商轉讓使用權轉變為向開放商轉讓開發權，購房者則受讓土地使用權，開發商的開發權應該嚴格地按照地方政府規劃的時間、用途、范圍來開發，違規則無償收回，這個權可以作抵押，但是不能轉讓，不能作為上市資本，徹底斬斷土地同資本市場的聯系。那開發權又該如何定價呢？原則上來講，只能相當于這個土地的整理成本，競拍也就只能在這個水平競爭，房價中的高土地成本和高房價自然就降下來了，也再不會有什么囤地、炒地等問題了。

第三，要進行財政體制改革。地方政府不能再像過去那樣向開發商出讓土地使用權了，使用權出讓給購房者之后，那購房者就應按照規定的70年，每年向政府繳納房產稅，或者叫物業稅，而開發商在開發期完成后未銷售的房屋和銀行受理的抵押房屋，也都應該按規定標準繳納之。為什么要70年慢慢收？首先是遏制當下地方政府簡單的“土地財政”政策，我們總不能老子把兒孫后代的錢一下子都收來花光了啊，今后地方政府不再把主要精力放在賣地上，而是把更多精力花在對整個經濟的促進上，這會更有利于地方又好又快發展；其次，就是中低收入者第一次購房的時候，不必再負擔這樣高的房價，分解了他的壓力，從而解決了民生問題。

那“房產稅”又該怎樣征收呢？我認為要體現公平合理的原則，要體現出以下幾個原則：即總房價越高，面積越大，住房(套)越多，房產稅征收就應該越多；住房時間越長，房產稅的稅率和稅收就應該越低，這樣征收的住房消費稅就比較公平、合理了，就可以抑制投資投機行為了，這個稅收國家還可以拿來調節貧富，進一步促進和解決住房的民生問題。開征“房產稅”又是回歸住房消費的本質規定，利國利民，利于資源節約利用。那“房產稅”開征前的購房者怎么辦？政府原來通過拍賣土地使用權獲得的收益，實際已相當于提前收取了這個70年“房產稅”又我們可以折算出來，這部分購房者今后要交的稅逐年履行一下手續或按調整作補交就可以了。

第四，要建立起與房地產業和房地產市場定位相一致的、相配套的金融保障體系。基本點在于，一定要把保障性市場同完全市場化的市場、政策性貸款同商業貸款區分開來，建立起保障性市場的金融支撐(制度)體系，不再是搞現在富人、窮人“一刀切”的政策。同時，還要進一步改革完善住房公積金制度，更好地服務于基本的住房需求。

　誠然，目前中國經濟發展在一定程度上還有賴于房地產業，但高房價和房地產泡沫又嚴重影響了住房問題的解決，要從根本上解決中國房地產所面臨的體制、機制問題，這肯定是要依賴于一定的經濟環境的，即有賴于中國整個宏觀經濟面的發展狀況。但是，重構我國房地產體制機制，這是大勢所趨，勢在必行，不可怠慢。至于重構的契機，則主要取決于以下兩個方面：

　一是要看我們整個經濟增長水平和幅度能不能得到穩定發展，而且新興產業和戰略性產業都能得到一個較好較快的發展，這樣我們才有可能推出房地產領域的改革措施。只要我們的經濟增長比較困難，或者說這種增長比較遲緩，那么房地產就不得不暫時成為經濟增長的一根拐杖，所以關注房地產市場的變化，應該和我們整個宏觀經濟發展的走勢有關，中國經濟如果在調結構、保增長方面走得更好，房地產市場的發展就由基礎調回到正常，房地產一定會比現在的作用和地位更低一些，這才是正常現象。

二是重構也取決于銀行的金融風險的大小，這個和房地產市場非常有關系。從2008年起，為應對金融危機，我們為了刺激經濟，大量投放貨幣，現在流動性甚至是過剩的，尤其是在國際金融危機沒有完全消除的情況下，中國的經濟又率先出現好轉，熱錢大量涌入，流動性過剩可以通過各種渠道流向房地產市場，從而造成高房價和泡沫等問題。如果金融風險控制不好，就可能像美國次貸、迪拜那樣，泡沫就要首先從這里破滅。所以，銀行的金融風險越小，就會越有利于房地產市場的體制機制和秩序重建。