爭議“共有產(chǎn)權(quán)房”

2010年03月27日 07:43
來源：新京報作者：趙繼成

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馬光遠經(jīng)濟學博士，律師

劉維新中國城市經(jīng)濟學會副會長，中國社科院研究員

2010年3月17日，江蘇淮安新新家園小區(qū)，系“共有產(chǎn)權(quán)房”。桑林攝

新京報制圖/趙斌

江蘇淮安“共有產(chǎn)權(quán)房”改革，成了近期的一個熱點話題。

各方爭論之激烈，或許超出了試驗者自己的預(yù)期：有肯定其開創(chuàng)了保障房的新模式，有批評其違背了最基本的物權(quán)原則；有的認為應(yīng)該寫入《住房保障法》全國推廣，有的認為必須立即叫停不能再“與民爭利”

我們梳理出此項改革的十大焦點爭議，并邀請專家進行解讀和點評。

江蘇淮安“共有產(chǎn)權(quán)房”改革，成了近期的一個熱點話題。

我們梳理出此項改革的十大焦點爭議，并邀請專家進行解讀和點評。

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淮安共有產(chǎn)權(quán)模式

是指將經(jīng)濟適用房劃撥土地變?yōu)槌鲎屚恋兀》績r格參照商品房執(zhí)行政府指導(dǎo)價(一般低于同期、同區(qū)段商品房銷售價格的5%-10%)，購房人實際出資額與房價總額的差價顯化為政府出資，按購房人和政府各自的出資比例構(gòu)成共有產(chǎn)權(quán)。以此替代傳統(tǒng)經(jīng)適房的保障模式，變經(jīng)適房與商品房的“雙軌制”為出單軌制”

申購共有產(chǎn)權(quán)房條件

2009年可申請購買7：3的共有產(chǎn)權(quán)住房要求：

1、家庭人均月收入900元以下(淮安市低收入線已由2008年人均400元/月提高到人均600元/月)；

2、申請人具有市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口達5年以上；

3、家庭人均住房建筑面積在16平方米以下，無房家庭優(yōu)先購買。

共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)方式

集中建設(shè)和分散建設(shè)相結(jié)合，以分散建設(shè)為主、集中建設(shè)為輔。

分散建設(shè)就是通過土地上市掛牌條件，將共有產(chǎn)權(quán)房分散安排在市區(qū)商品住宅開發(fā)項目中，由政府統(tǒng)一回購、供應(yīng)。

集中建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房項目則采取限房價、競地價的方式公開出讓。

下一步政府直接拿出部分土地出讓金或其他資金，通過貨幣補貼，由購房人直接去市場選購政府規(guī)定面積及房價范圍內(nèi)的普通商品房。

1 物權(quán)設(shè)置是否合法？

淮安模式

現(xiàn)行政策為兩種比例，一種7：3，即個人占70%產(chǎn)權(quán)，政府占30%；另一種5：5，即個人和政府各占50%。

質(zhì)疑

從法律角度看，一個現(xiàn)實的、特定的、獨立的物只能設(shè)定一個所有權(quán)，不能存在兩個或兩個以上相互排斥的所有權(quán)。這是確立產(chǎn)權(quán)制度的邏輯起點和根本意義。政府與住戶的“雙重所有權(quán)”，是對所有權(quán)的肢解，不符合《物權(quán)法》基本制度。

點評

馬光遠：提這個問題的人根本不懂《物權(quán)法》，一物一權(quán)指的是一個物上只能有一個所有權(quán)，不能既是你的，又是他的，但并不排斥兩個人共同擁有所有權(quán)，比如共同共有和按份共有，法律都有明確規(guī)定。包括現(xiàn)在的股份公司，不都是多人按份共同擁有公司的產(chǎn)權(quán)嗎？

劉維新：這種質(zhì)疑沒道理，共有產(chǎn)權(quán)房比起傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房，一大優(yōu)點就是產(chǎn)權(quán)明晰，與商品房市場接軌，實現(xiàn)了商品性與保障性的統(tǒng)一。因為個人產(chǎn)權(quán)部分與普通商品房一樣保值增值，可抵押、可轉(zhuǎn)讓，并可將資產(chǎn)變?yōu)橘Y本，創(chuàng)業(yè)致富，這是傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房完全不具備的。

2 裝修等費用是否分擔？

淮安模式

裝修費個人承擔；房屋維修資金政府產(chǎn)權(quán)部分也按比例承擔，而且用完重新籌集時仍按產(chǎn)權(quán)比例操作；在集中建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，增設(shè)一些產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的商業(yè)用房，以其收益貼補物業(yè)管理費用。

質(zhì)疑

個人花了裝修的錢，為什么不算入股份？將來賣房時，裝修的錢怎么說？再者，政府既然有部分產(chǎn)權(quán)，是否可以干涉怎么裝修呢？還有，政府不住，為什么還要承擔維修資金？

點評

馬光遠：裝修主要在交易時會涉及，同樣的房子，裝修的比沒裝修的要貴。但也不絕對，有的買房人還要把你的裝修拆掉，更麻煩。所以沒辦法“一刀切”，要和政府具體地談。

關(guān)于修繕費用，所有權(quán)雖然是絕對權(quán)，但談到所有權(quán)的義務(wù)時，對所有的所有權(quán)人都是平等的，比如樓道出了問題，每個產(chǎn)權(quán)人都有義務(wù)承擔，這個毫無疑問。

物業(yè)管理費情況比較復(fù)雜，以出租房為例，一般把房子租給別人，物業(yè)費是由房東掏的。我覺得物業(yè)管理費和修繕費一樣，也要按照共同義務(wù)來分擔。當然，政府會說我又沒住。但我們現(xiàn)在物業(yè)管理費上，一旦擁有房子，不管你住不住，都要交錢，就是這么規(guī)定的。

劉維新：政府實行共有產(chǎn)權(quán)后，除了處置權(quán)，其他所有權(quán)利都交給了業(yè)主，那就是說怎么裝修是你的事情，政府不干涉，最后你退出時可以扣除。

維修基金政府要交一半，因為是共有的，體現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)。

物業(yè)費的原則，就應(yīng)該是“誰使用誰繳納”，政府不交，沒有問題。

3 政府是否有“投票權(quán)”？

淮安模式

目前對此問題沒有明確規(guī)定，據(jù)媒體調(diào)查，政府并不參與業(yè)委會事項討論和投票。

質(zhì)疑

既然政府有股份，業(yè)主在業(yè)主委員會投票時，是否還要加上政府的那份“份額票”？政府是否享有業(yè)主權(quán)利，參與小區(qū)重大事項決定？

點評

馬光遠：這是非常好的問題，我們講小區(qū)業(yè)主的時候，指的是一戶一個業(yè)主，不是說你這個房屋有多少產(chǎn)權(quán)人，就給你規(guī)定有多少個。這是對內(nèi)對外兩種法律關(guān)系，對業(yè)主委員會來講，你這一戶只能有一個人來參加投票，至于這一票怎么投，你們自己回去商量。所以，決定重大事項，政府和個人要坐在一起協(xié)商，然后派一個代表作為這一戶表達意見。

劉維新：我覺得這個問題不大，政府主要控制產(chǎn)權(quán)，其他的活動都是業(yè)主的，你給他住當然要給他權(quán)利，政府不應(yīng)該參與投票。

除處置權(quán)控制在國有產(chǎn)權(quán)者手里之外，其他一切活動和管理，政府一律不干預(yù)。

4 政府會不會派人居住？

淮安模式

購房合同約定，購房人擁有房屋全部使用權(quán)。目前尚未出現(xiàn)此類案例和糾紛。

質(zhì)疑

私有房屋一直強調(diào)“風能進，雨能進，國王不能進”，如今與政府共有產(chǎn)權(quán)，政府會不會“臨時安排”受災(zāi)居民搬進去住兩天？畢竟，政府是“為人民服務(wù)的”，誰敢保證緊急情況下不會這么做。

點評

馬光遠：雖然叫共有產(chǎn)權(quán)，但我愿意把它看成一個不平等的共有產(chǎn)權(quán)，政府的所有權(quán)跟居民所有權(quán)在權(quán)能上不平等。對政府來說，第一他是一個共有產(chǎn)權(quán)人，第二在房屋交易時，有把自己的投資回收以及收益分成的權(quán)利，除此以外，沒有任何權(quán)利。

如果把房屋看成一個公司，把政府和個人看成股東，那么股東有兩種權(quán)利，一種是財產(chǎn)權(quán)，包括收益、回收投資、分紅；一種是社員權(quán)，就是重大事項決定權(quán)和其他一些權(quán)利。政府只有財產(chǎn)權(quán)，沒有社員權(quán)。

劉維新：這個問題我覺得不會出現(xiàn)，否則執(zhí)政者就沒有起碼的民主知識了。

再說，你現(xiàn)在住經(jīng)濟適用房就踏實了？你出售的時候要補交土地出讓金，產(chǎn)權(quán)還沒有共有產(chǎn)權(quán)房清晰，是不是更擔心政府“臨時安排”？你出售的時候

5 會不會“野蠻拆遷”？

淮安模式

目前尚未出現(xiàn)拆遷案例。按規(guī)定，假如市民8年之后仍然很窮，無法回購政府產(chǎn)權(quán)，房子將做經(jīng)濟適用房提供給他住。他死后，個人的那部分產(chǎn)權(quán)還可以繼承，如果繼承人也符合“共有產(chǎn)權(quán)”房的享受資格，可以繼續(xù)住，如果不符，必須買回政府那部分產(chǎn)權(quán)。

質(zhì)疑

一旦遭遇拆遷，會不會因為政府產(chǎn)權(quán)存在，野蠻拆遷，隨意降低補償標準？百姓更沒有當家做主的權(quán)利？

點評

馬光遠：政府產(chǎn)權(quán)在里面，沒準兒政府為這一部分利，面對野蠻拆遷，比以前多了一份制約，而不是多了一個隨意性。畢竟，拆政府的房，恐怕沒那么容易吧？

劉維新：擔心是多余的。第一共有產(chǎn)權(quán)房要按照城市總體規(guī)劃來設(shè)計，在規(guī)劃范圍內(nèi)不可能今天建明天就拆；第二如果碰到拆遷，也要根據(jù)修改的拆遷辦法執(zhí)行，野蠻拆遷是法律設(shè)計有問題，和共有產(chǎn)權(quán)房沒關(guān)系。

6 政府是否推卸責任？

淮安模式

個人購買政府產(chǎn)權(quán)的辦法為：5年內(nèi)購買的按原供應(yīng)價格結(jié)算；5年以后8年以內(nèi)購買的，按原供應(yīng)價格加當年的利息結(jié)算(市場價低于原價或此價時取低價)；8年以后購買的按屆時市場評估價格(不含房屋裝飾裝修費用)結(jié)算。

質(zhì)疑

政府將土地出讓金及其他優(yōu)惠政策折合成“股份”，使低收入家庭本該享受的政策縮水，低收入家庭惟一的好處是在買房時政府墊付了一部分錢(5年無息貸款)，等于沒有享受到住房保障，而付出的代價是一個被當?shù)卣J可的“小產(chǎn)權(quán)房”

點評

馬光遠：共有產(chǎn)權(quán)房最大弊端就在這兒。在經(jīng)濟適用房里，地是不應(yīng)該賺錢的，是政府應(yīng)該付出的成本，但我們現(xiàn)在看到，他辦成一個產(chǎn)權(quán)，可以不斷地賺錢。

我說他在學英國，但是精髓沒學到。人家的精華，首先這個房就是政府投資建的公共房，而淮安，是把所有土地先按照商品房用地出讓，政府先賺了土地出讓的錢，然后再去商品房市場上找房。

政府一方面賣地賺錢，一方面入股賺錢；一方面托市，一方面推卸自己的責任。你本身應(yīng)該建很多公共房屋，現(xiàn)在不建了，賺了錢、托了市還當了好人，好處都得了。

劉維新：政府的投入還是非常大的，據(jù)我所知，共有產(chǎn)權(quán)的資金來源是：由土地出讓金、規(guī)費優(yōu)惠產(chǎn)生的收益和政府的直接投入，形成“共有產(chǎn)權(quán)房”的保障基金。

加上配套政策和便民措施，如房屋維修資金政府產(chǎn)權(quán)部分按比例承擔，都體現(xiàn)了公正、公平。

7 政府是否“與民爭利”？

淮安模式

共有產(chǎn)權(quán)房退出時，個人可以直接通過市場轉(zhuǎn)讓，但要按比例與政府分成收益。政府回收的資金，將再用于新的保障投入，經(jīng)多年累計達到一定數(shù)量時，每年回購和新增的數(shù)額可能達到平衡。

質(zhì)疑

如果不出一分錢，僅憑出臺優(yōu)惠政策即可作為政府投資，將使得政府以公共權(quán)力作為“干股”介入市場，將使這個國家的財產(chǎn)關(guān)系大亂。“家電下鄉(xiāng)”，農(nóng)民買的電視機是不是也存在國家所有權(quán)？照此邏輯，政府會成為所有領(lǐng)域的所有財產(chǎn)的“持股人”

點評

馬光遠：肯定是“與民爭利”，家電下鄉(xiāng)那個類比非常好，本來公共政策是不應(yīng)該牟利的，現(xiàn)在政府卻講求投資回報。

但政府可能會說這些回報用來保障更多的人，建更多房子，政府并沒有獲得好處。但現(xiàn)在政府天價賣地，不都是這么說的嗎？我們看到建更多的保障住房了嗎？我對這個說法保持懷疑。

劉維新：家電下鄉(xiāng)和共有產(chǎn)權(quán)房不是一個概念，不能類比。家電下鄉(xiāng)是在金融危機背景下促進內(nèi)部消費的手段，國家掏一部分錢補助，給農(nóng)民以舊換新。但共有產(chǎn)權(quán)房是長期的模式，不是暫時的手段，而且核心是解決中低收入者的住房問題，并不是為了盈利。

而且，共有產(chǎn)權(quán)房保障基金不斷滾動發(fā)展，繼續(xù)支持中低收入者，并不流進財政里去。

8 是否抬高房價？

淮安模式

當房價高漲時，可由地方政府通過招標競爭的方式選擇房價較低、符合保障性住房條件的普通商品房，供符合條件的購房人群自由購買，此時，高于此價的樓盤會重新選擇這樣的價格，以獲得更快的銷售及更好的利潤。所以，共有產(chǎn)權(quán)房可以調(diào)節(jié)高房價。

質(zhì)疑

連經(jīng)濟適用房都要從商品房中購買了，只會加劇土地出讓金的攀升，加劇商品房價的上漲，這么搞“共有產(chǎn)權(quán)”，明顯是在托市。

點評

馬光遠：如果是買商品房做共有產(chǎn)權(quán)房的話，肯定有托市嫌疑。我們當下的制度，就是政府必須去建保障房，而且商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房是完全分割的市場，井水不犯河水。你現(xiàn)在混雜在一起，只會讓商品房市場越來越熱。

第二，從2008年、2009年來看，那個時候在政策高壓下，房價已經(jīng)開始跌了，政府開始救市，在這個背景下出臺的政策其實是為了托市。

劉維新：高房價的根源是什么？正常的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，應(yīng)是“兩頭小，中間大”，即小戶型供普通百姓居住的商品房要占到總量的80%，富人居住的高檔大戶型房占15%，廉租房占5%左右。但現(xiàn)實的商品房市場結(jié)構(gòu)是“蘑菇型”，別墅、高檔大戶型占75%以上，經(jīng)濟適用房和廉租房被邊緣化，小戶型的商品數(shù)量也很少，由此導(dǎo)致剛性住房需求嚴重供不應(yīng)求，房價失衡。

傳統(tǒng)的經(jīng)濟適用房，政府的土地投入是隱性的，實際上影響到地方的土地收入，地方政府完全沒有動力搞經(jīng)濟適用房。而共有產(chǎn)權(quán)房將這種投入顯性化，這筆錢可以收回、升值，形成良性循環(huán)，這樣政府就有了動力去發(fā)展保障房。所以，共有產(chǎn)權(quán)房模式恰恰能改變住房結(jié)構(gòu)，降低房價。

9 會不會“富人扎堆”？

淮安模式

共有產(chǎn)權(quán)房能排斥弄虛作假，因為私下倒賣時，買賣雙方都已構(gòu)成侵占共有產(chǎn)權(quán)人即國家的利益，對此行為政府可依法打擊。即使申購共有產(chǎn)權(quán)房弄虛作假成功，倒賣時還必須交出政府產(chǎn)權(quán)收益，5年內(nèi)原價購買，獲取的也只是這部分的貸款利息，“出口”時非法牟取暴利的空間不存在了。

質(zhì)疑

政府為購房人提供了5年“無息貸款”，外加一重保險：如果房價下跌，則按最低市場價結(jié)算；另一方面退出機制沒有傳統(tǒng)經(jīng)適房5年內(nèi)不得上市的規(guī)定，而且只要購得全部產(chǎn)權(quán)，出售時不必與政府分成。有這么多的好處，豪車扎堆只會更嚴重！

點評

馬光遠：我覺得只要有好處，有牟利空間，就會有人投機。他們說利益小，投機不值當，我看不是，只要有便宜可占就避免不了腐敗，不管是大便宜還是小便宜，大的權(quán)貴占大便宜，小的權(quán)貴占小便宜。

我甚至覺得因為共有產(chǎn)權(quán)房直接是商品房，無論是質(zhì)量還是物業(yè)，未來的增值空間都遠遠大于現(xiàn)在的經(jīng)濟適用房，所以投機牟利的空間更大。

劉維新：共有產(chǎn)權(quán)房的投機空間，要比經(jīng)濟適用房小，除非官商勾結(jié)，這種情況不敢說沒有，但共有產(chǎn)權(quán)房因為在《房屋登記簿》及其《房屋所有權(quán)證》上有明確的比例及權(quán)屬關(guān)系，私下倒賣時，存在極大的風險。

10 個人能否套取暴利？

淮安模式

共有產(chǎn)權(quán)房的退出機制為：一，個人可以購買政府產(chǎn)權(quán)形成完全產(chǎn)權(quán)，然后自由買賣；二，直接通過市場轉(zhuǎn)讓，按比例與政府分成；三，購買家庭收入高于政府規(guī)定標準時，僅對政府產(chǎn)權(quán)部分交繳市場租金，無需向政府退回住房。

質(zhì)疑

收入高于政府規(guī)定標準時無需退房，非常不合理。而且，業(yè)主只要回購全部產(chǎn)權(quán)，就可以市場價賣掉盈利，這是靠保障房、靠納稅人的錢謀取暴利。

點評

馬光遠：問題的關(guān)鍵在于你怎么樣定租金，如果收入高于保障房對象的標準，就應(yīng)該退出或者把政府產(chǎn)權(quán)買過去，如果不買，租金就應(yīng)該體現(xiàn)出懲罰性，比如市場租金是2000塊，你給他定3000，下個月3500，再下個月4000，直到他覺得實在劃不來，趕快搬出去，或者把它買下來。

對于按照市場價賣房獲利，應(yīng)該兩面看，靠政府補貼的那部分獲利，也就是拿納稅人的錢牟利，絕對不可以，這部分收益應(yīng)該扼殺掉。

但是，共有產(chǎn)權(quán)中有他自己掏的錢，那部分獲得升值的利益是無可厚非的，我們的制度要給予低收入人群獲得財產(chǎn)性收入的渠道。

劉維新：如果收入已經(jīng)高過保障線，就應(yīng)該退房子或者把產(chǎn)權(quán)全部買走，如果規(guī)定不用退回，那就違背保障房的性質(zhì)了，這么規(guī)定不合理。

本版采寫/本報記者趙繼成