首次置業者被念“緊箍咒”

2010年03月29日 07:48
來源：廣州日報作者：李鳳荷

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目前市場普遍要求首次置業者首付不得低于三成，貸款者可嘗試以公積金貸款來減少利息支出（來源：廣州日報）

一季度上車盤置業成本與去年底相近（來源：廣州日報）

高樓價適逢銀行信貸緊縮，置業成本加大

2010年3月眨眼間已經接近尾聲，廣州市近幾個月的樓價還是高居不下，各大銀行個人住房貸款也紛紛收緊，傳聞有個別銀行將部分貸款額不高的首次置業優惠也取消了。市場人士表示，面對高樓價和貸款收緊雙重夾擊，上車族不得不提高自己的置業預算，或改變置業目標，置業之路顯得更加困難重重。本版文/圖：記者李鳳荷

信貸“緊箍咒”：部分銀行取消首置優惠

首付兩成、利率7折，是2008年國家房地產救市政策中兩項專門針對首次置業者的貸款優惠，時至今日，部分銀行已找不到這些置業優惠。匯瀚公司業務經理何小姐表示，市場普遍要求首次置業者首付不得低于三成，貸款利率則在下浮30%至基準利率不等。

楊先生去年7月購買二手房并辦理“轉按”業務，至2010年2月初才獲得放款。貸款銀行稱，國家政策只是說“最低下浮30%”，他們需要修改貸款合同上的利率，要從下浮30%調整為基準利率。楊先生表示，他是貨真價實的首次置業者，之前從來沒有貸過款或買過樓，首付超過六成，銀行此舉是違反合同，業主在買房后白白供樓三個多月，最后一怒之下要告上法庭。由于銀行稍微讓步，給予楊先生利率8.5折的優惠。楊先生見事已至此，就沒有繼續糾纏下去。

匯瀚何小姐表示，由于銀根緊縮，部分銀行的確已收緊或部分取消首次置業貸款優惠。二手房交易中若不涉及“轉按”業務，即業主無“按揭”，買家需要做“按揭”，他們都盡可能為買家找到最優惠的按揭銀行，因“小數怕長計”。據她測算，一筆40萬元20年的商業貸款，利率7折與利率8.5折的息差就達46394.33元，利率7折與基準利率的息差竟達94690.33元，涉及“轉按”的二手交易則較為麻煩，買家必須在原業主的貸款銀行申請按揭，因此利率與首付沒得選。她建議貸款者嘗試以公積金貸款來減少利息支出，市場上一部分銀行可以滿足商業貸款轉公積金貸款的要求。

除首付與利率優惠被“打折”外，部分銀行已提高貸款者月收入的門檻。何小姐說，市場部分銀行對借款人的收入下限提高到月供額的2.5倍，其余銀行仍然維持“收入至少等于月供額的2倍”的標準。

高樓價“緊箍咒”：上車盤置業成本持續上升

按合富置業促成的交易計算，2009年12月的套均成交總價為103.6萬元，比年初數據勁升30萬元；滿堂紅研究報告顯示，去年12月滿堂紅成交套均總價為80.8萬元，年初則不過是60.3萬元，大漲20萬元。地產人士表示，過去一年廣州每個月二手住宅套均成交面積一直穩定在80~83平方米/套之間，因此套均總價上漲并非因為置業者購買的戶型變大，而是貨真價實的購買成本增加。

合富置業首席分析師龍斌表示，2010年一季度樓價平穩，首次置業者比重略有增加，上車盤置業成本與去年底相近。由于內地實行計劃生育，房地產市場需求一直旺盛。年輕人置業不是“一個人在戰斗”，往往背后有一個家庭乃至一個家族在支持，一輩人或幾輩人的積累全放投入到年輕人置業上，故此首次置業模式大多采用“父母給首期、子女付月供”的方式。

滿堂紅研究部沈銳培表示，首次置業者以年輕人為主，雖然他們經濟基礎比較薄弱，但對生活質素有比較高的要求，因此小區環境優美、配套管理完善、戶型設計新穎的樓盤最受歡迎，而60~80平方米的兩房占了相當高的比例。

海珠、天河、番禺是年輕人置業的熱點區域，總價一般在60萬~80萬元之間，基于高房價的壓力，90%以上的買家都會通過銀行貸款。因為對未來樓價是漲是跌看不透，加上急于擁有自己的住房，該買的還是會買，有能力買的還是會入市。不過在高房價與高房貸雙重壓力下，首次置業者只能退而求其次，要么減小面積，要么搬離市中心，要么買更舊的樓，如果都不想，只能賺更多的錢，收入年年翻番。