建議：增加住房供應(yīng) 實(shí)施公租房制度

2010年03月30日 07:30
來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)

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□ 彭春來(lái)

一位朋友最近想回老家——一個(gè)中部省會(huì)城市——購(gòu)買房子作投資。該城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展在全國(guó)屬于中上游，但房?jī)r(jià)一直不高。這位朋友回去考察了一番后暫時(shí)放棄了這個(gè)念頭，因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)，這個(gè)城市的房子太多了，大家都不缺房。“大家都投資買房子，將來(lái)賣給誰(shuí)去？”

這位朋友的感慨表明了一個(gè)簡(jiǎn)單的道理：房子供應(yīng)多了，房?jī)r(jià)自然就不會(huì)“過(guò)快”上漲。筆者認(rèn)為，加大住房供應(yīng)量的同時(shí)大力實(shí)施推廣公租房制，應(yīng)該是抑制高房?jī)r(jià)的一劑良方。

任何商品的價(jià)格最終是由供求關(guān)系決定的，供應(yīng)量大了，價(jià)格自然就下來(lái)了。房子作為一個(gè)特殊商品，也不會(huì)例外。但是目前對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，如增加稅負(fù)、提高首付比例和房貸折扣，包括對(duì)土地的控制，最終的結(jié)果是造成了購(gòu)房成本的增加，實(shí)際上從抑制需求方面進(jìn)行的。這樣做有違于政府的“不斷改善居民的居住條件”的大政方針，而且開(kāi)發(fā)商和房屋中介機(jī)構(gòu)很容易把增加的成本加入到房?jī)r(jià)中，反而更加推高了房?jī)r(jià)。比如說(shuō)，二手房交易時(shí)不夠一定年限的要交的稅比較多，但賣方和中介很容易就把它加入到房?jī)r(jià)之中，買方還不得不接受，因?yàn)橄胭I的人很多，房子只有這么幾套，價(jià)格自然下不來(lái)。同樣，前期國(guó)資委要求不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企限期退出，但主要城市的房?jī)r(jià)漲幅反而加快。因?yàn)椴糠盅肫蟮耐顺霾](méi)有改變市場(chǎng)的供求關(guān)系，因此不可能對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起多大作用。

因此，有必要加大土地供應(yīng)量，大量增加市場(chǎng)上的房屋數(shù)量，從供給上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)。

當(dāng)然，國(guó)家的土地資源是有限的，短時(shí)間內(nèi)大幅增加土地供應(yīng)量可能不太現(xiàn)實(shí)，那么不妨兩條腿走路，一方面逐步增加土地供應(yīng)，另一方面實(shí)施公租房制，大幅增加公租房數(shù)量，讓大批買不起房子的居民租房居住。

目前各地都有一大批有需求但無(wú)力購(gòu)房的群體。他們大部分都選擇租賃私有住房居住，這種租賃形式一方面是價(jià)格高，另一方面?zhèn)€人會(huì)有很強(qiáng)的不安定感。所以他們?cè)诮?jīng)過(guò)一段時(shí)間后，會(huì)選擇咬牙買房，成為“房奴”一族。而當(dāng)有一大批價(jià)格相對(duì)低廉、居住有保障的公租房入市，就能解決相當(dāng)一部分人的住房需求，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。實(shí)行公租房制不會(huì)影響房地產(chǎn)的支柱地位，因?yàn)榉孔舆€要建，而且要建得更多，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈不會(huì)受太大影響。當(dāng)很多人選擇公租房時(shí)，市場(chǎng)上的高價(jià)房，就留給有實(shí)力的人去買吧，何況有些開(kāi)發(fā)商造就說(shuō)過(guò)，他們本來(lái)就不是給普通老百姓蓋的房。只是如果政府解決了一大批人的公租房的問(wèn)題，市場(chǎng)需求會(huì)大幅減少，開(kāi)發(fā)商想繼續(xù)維持高房?jī)r(jià)，恐怕也不那么容易。

新的公租房制度和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的住房分配制度是完全不同的兩回事，覆蓋面更廣，價(jià)格更合理，機(jī)制更靈活。但有一點(diǎn)是一樣的，就是必須完全由政府主導(dǎo)，絕不以盈利為目的。這里面政府面臨兩個(gè)方面的挑戰(zhàn)，一是政府必須逐步退出對(duì)土地財(cái)政的依賴，二是必須建立嚴(yán)格的制度并認(rèn)真執(zhí)行，讓真正符合條件的人得到公租房，避免類似“開(kāi)名車住經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)象”的再現(xiàn)。當(dāng)然，以我們政府的智慧，只要下決心，解決這些問(wèn)題是不難的。

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