社科院專家：85%地區(qū)房?jī)r(jià)漲得很快 市場(chǎng)利益分配失衡

2010年03月31日 02:43
來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 作者：易憲容

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易憲容

美國(guó)金融危機(jī)救了中國(guó)房地產(chǎn)，2008年金融危機(jī)來的時(shí)候，中國(guó)其實(shí)沒有出現(xiàn)金融危機(jī)更沒有出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，也沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)危機(jī)，但是政府基于對(duì)當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷，采取了過度寬松的政策，這些政策從根本上改變了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)利益格局。

金融危機(jī)發(fā)生后，中國(guó)人民銀行決定自2008年10月27日起，擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度，調(diào)整最低首付款比例。商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%，個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)下調(diào)0.27%，優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收，希望通過房地產(chǎn)消費(fèi)來帶動(dòng)市場(chǎng)。

2009年個(gè)人從銀行獲得了2.46萬億元信貸，是前幾年的四倍以上。信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，就這么一塊蛋糕，突然間資金增加了四倍，這個(gè)“蛋糕，的價(jià)格一定會(huì)快速飆升。另外，很多企業(yè)從銀行獲取大量資金以后，不能進(jìn)入股市，那就買房子，企業(yè)的銀行貸款通過各種各樣的方式進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)還有8000多個(gè)政府融資平臺(tái)，也從銀行融資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，個(gè)人從企業(yè)從政府三種資金涌入房市，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因而快速飆升。

迪拜危機(jī)一來，政府改變了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本認(rèn)識(shí)，房?jī)r(jià)如此高漲，一定會(huì)影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展。但無論是國(guó)十一條，還是央企退出房地產(chǎn)，遏制房?jī)r(jià)的作用很小，不是土地價(jià)格高了，也不是企業(yè)缺乏買地資金，關(guān)鍵還是信貸政策過于寬松。

85%以上的居民沒有能力購買，房地產(chǎn)市場(chǎng)利益分配失衡，銀行體系潛在風(fēng)險(xiǎn)增加，政府面臨政策調(diào)整壓力。

2010年中國(guó)個(gè)人從銀行貸款可能達(dá)到3.6萬億元，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)。投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)。投資者對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力比消費(fèi)者大得多，房地產(chǎn)市場(chǎng)要調(diào)整過來并不容易。2010年大家仍然有很多機(jī)會(huì)，利用現(xiàn)有的政策，能夠找到房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資機(jī)遇。85%以上的地方房?jī)r(jià)漲得很快，但出臺(tái)的政策要有保有壓，投資機(jī)會(huì)就多了。

未來中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)走向哪里？中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是政策市，政策決定了未來房地產(chǎn)走勢(shì)，未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展取決于信貸政策變化與房地產(chǎn)稅收政策、土地政策及社會(huì)保障政策等。

房地產(chǎn)投資者一定要關(guān)注未來的信貸政策如何變化、信貸的可獲得性。要關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)是否以當(dāng)前投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)改變?yōu)橐韵M(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，如果改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)有大的改變，否則價(jià)格并不重要，跟買股票一模一樣。

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