社科院專家：85%地區房價漲得很快市場利益分配失衡

2010年03月31日 02:43
來源：第一財經日報作者：易憲容

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圖文：中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容

中國社科院金融所研究員易憲容（圖片來源：鳳凰網財經）

房地產走勢取決于信貸政策走向

易憲容

美國金融危機救了中國房地產，2008年金融危機來的時候，中國其實沒有出現金融危機更沒有出現經濟危機，也沒有出現房地產危機，但是政府基于對當時經濟形勢的判斷，采取了過度寬松的政策，這些政策從根本上改變了中國的房地產市場利益格局。

金融危機發生后，中國人民銀行決定自2008年10月27日起，擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度，調整最低首付款比例。商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%，個人住房公積金貸款利率相應下調0.27%，優惠利率、優惠稅收，希望通過房地產消費來帶動市場。

2009年個人從銀行獲得了2.46萬億元信貸，是前幾年的四倍以上。信貸資金進入房地產市場，就這么一塊蛋糕，突然間資金增加了四倍，這個“蛋糕，的價格一定會快速飆升。另外，很多企業從銀行獲取大量資金以后，不能進入股市，那就買房子，企業的銀行貸款通過各種各樣的方式進入了房地產市場。同時還有8000多個政府融資平臺，也從銀行融資進入房地產市場，個人從企業從政府三種資金涌入房市，2009年房地產市場價格因而快速飆升。

迪拜危機一來，政府改變了對房地產市場的基本認識，房價如此高漲，一定會影響到整個經濟的未來發展。但無論是國十一條，還是央企退出房地產，遏制房價的作用很小，不是土地價格高了，也不是企業缺乏買地資金，關鍵還是信貸政策過于寬松。

85%以上的居民沒有能力購買，房地產市場利益分配失衡，銀行體系潛在風險增加，政府面臨政策調整壓力。

2010年中國個人從銀行貸款可能達到3.6萬億元，房地產市場仍然是投資為主導的市場。投資為主導的市場。投資者對房價的承受能力比消費者大得多，房地產市場要調整過來并不容易。2010年大家仍然有很多機會，利用現有的政策，能夠找到房地產市場的投資機遇。85%以上的地方房價漲得很快，但出臺的政策要有保有壓，投資機會就多了。

未來中國房地產會走向哪里？中國房地產市場是政策市，政策決定了未來房地產走勢，未來中國房地產市場發展取決于信貸政策變化與房地產稅收政策、土地政策及社會保障政策等。

房地產投資者一定要關注未來的信貸政策如何變化、信貸的可獲得性。要關注房地產市場是否以當前投資為主導的市場改變為以消費為主導的市場，如果改變，房地產市場就會有大的改變，否則價格并不重要，跟買股票一模一樣。