土地新政密集出臺或將引發行業洗牌

2010年03月31日 16:13
來源：東地產

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政策的天是孩子的臉？

——土地新政密集出臺或將引發行業洗牌

By《東地產》記者梁繼賢

三月份上海房展會的冷清收場僅僅是一個開始，開發商要面對的，不全然是市場的觀望，還有來自國家和地方政策的頻繁調控。

滬土地出讓新規

引發房企融資潮

近日，上海土地出讓新規頻頻胎動。業內認為，若“30天內必須付清所有出讓金”一類的規定一旦實施，將加速房企突單一由銀行授信的融資方式，積極尋找民間資本的支持。

《東地產》記者調查發現，后兩會時代，特別是北京3地王同時出現之后，隨著國家調控的密集出臺，銀行放貸難度加大，房企紛紛涉足地產金融以求資金援助。

金地3月10日發布公告稱，“金地希望在房地產金融市場成熟前占領一席之地。”相關人士透露，金地意圖以此減少對銀行授信的依賴，加大自身在土地市場的多途徑貨幣融資能力。

江蘇新城、城開等房企也同樣表現出對融資渠道的擴展的濃厚興趣。

新城地產在3月內2次與信托機構進行合作，共融資約5-7億元人民幣用于旗下項目建設。這兩支信托公司在完成融資任務后并不介入項目的日常運營。

有了錢才有底氣，不斷高企的地價以及頻繁出擊的調控政策使得房企對充足資金鏈的依賴更加強烈。

09年底時就獲得了浦發銀行100億授信的城開，隨后明確表示將以此資金作為支持用于后續項目的拓展和建設。該企業近期發布的公告則宣稱將自己的2010年新開工目標預定在100萬平方米左右。

江蘇五洋集團總裁楊春雨認為，鑒于目前政策尚未明朗，開發商多會“伺機而動”。但出于隨時準備拿地的考慮，“資金鏈的流暢顯得很重要。”楊春雨坦言，若這些大型房企攜帶充足資金移師二線城市將會給本地開發商帶來不小壓力。

而為中小房企提供資金支持的綠茵國際項目執行李樺剛從蘇杭一帶回到上海，他告訴記者，現在二線城市中小房企與民間融資機構交流頻繁遠甚于往年。

江蘇新城地產股份有限公司市場營銷部總經理黃超認為，土地出讓金的嚴控將對加速行業洗牌起到一定推動作用。“這樣會減少企業的流動資金。但對于實力強的企業反而有利，如果本身資金不存在問題，這樣就將資金實力較弱的企業排除在外。”黃超告訴記者。

“大戶型”用地嚴控或激化供需矛盾

不僅地方政府在積極調控市場，國土部最近在頻頻發力，在宣布暫停住宅用地供應的同時，國土部再次重申嚴控大戶型住宅用地，嚴禁向別墅供地的方針。然而，隨后不久，廣州傳來消息稱，該省二手房大戶型跟風漲價約5%。

對此，浙江投資人許巖認為很有可能是長線投資客催高了大戶型的房價，“一旦市場供應量減少，以大戶型為改善型需求的購房者必將轉向二手市場尋求該類產品。但這需要過程，因為今年放出的地要過至少2年左右才會影響市場。”也就是說，現在大戶型有短期上揚是由于政策影響了后市判斷，但由于中間時間較長，“目前不會出現大幅上漲，畢竟大戶型只是‘嚴控’而不是‘嚴禁’。”許巖表示，“但若長期嚴控大戶型供給量，肯定會激化供需矛盾。

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為：“手上有地的開發商并不會急于開工，他們希望用開工量來控制市場供應量。”因此，若大戶型成為市場上的稀缺產品，那么反而更有助于開發商坐市起價。

來自方方地產機構的數據報告稱：受2010年新年推量減少影響，品牌企業2010年前2個月商品房推出量較少，關注品牌企業總推出量不足20萬㎡，從而導致品牌企業土地庫存總量增加約100萬。而根據2008-2009年銷售能力預計，企業儲備土地可供開發年限集中在3-5年。因而，即使在未來的3-5年內國家大戶型供地進行嚴控，出于市場利益考慮，想要開發此類產品的房企依然可以拿自己原有的土地儲備進行產品開發。

“大戶型嚴控令短期內對儲備充足的房企的影響并不大，但對市場需求卻恰恰相反。”許巖認為，由大戶型供需矛盾引發的新一輪房價上漲可能會出現在2-3年之后。

專家稱執行力仍是政策效果硬傷

不論是國土資源部的指示，還是地方政府出臺的調控政策，穩住房價維持穩定都是其主唱基調，但自09年底宏觀調控至今，政策收效似乎仍不能讓人滿意。

就在國土部宣告暫停全國住宅用地出讓后近一個星期，上海土地交易中心工作人員稱并未接到來自上級單位任何關于暫停出讓住宅用地的通知。不過兩天，上海規土局土地交易信息網站上，就又多出了4塊容積率在0.58-1.7的住宅用地，引發十幾家房企爭相申請。

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成、上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍對于政策的執行力皆表示擔憂。“國土部的限制大戶型用地比例的政策，實際上是70/90 翻版，但是，國土部和地方政府之間不是領導關系，只是業務指導關系。所以該政策能否有力執行還不好說。”李戰軍認為。

而華東師范大學商學院房地產系主任華偉則戲稱虎頭蛇尾的執行力為“政策秀”。諸位專家重點提到保障型住房建設問題時——

尹伯成認為：“開工不等于完工。”目前說得很熱鬧的保障性住房建設計劃到底可以惠及多少人，解決多深的問題目前都不好妄下定論。

而華偉則指出：“保障房的建設并無全國、連續的政策；缺乏監督、執行和反饋機制的支撐，實際上就是實施環境的缺失。

對于國土部的“禁地令”和保障房的關系，李戰軍分析道，“暫停批地不是目的，目的是在原有的供地計劃上追加保障房規劃。

房價地價遭綁定

六年房價地價上漲均超5倍

根據漢宇地產的統計數據顯示，從03年到09年，上海招拍掛住宅用地約有400幅，六年時間住宅地價累計上漲8.9倍，住宅樓面價則上漲6.3倍，房價上漲5至6倍，

房價地價相互捆綁上漲，漢宇地產指出05年和09年是土地價格漲幅最大的兩年，當期住宅樓面價成倍上漲，環比分別漲236%和106%，而這剛好也是樓市最熱的兩年。“按照一般商品的定價法則，原材料漲價，產品價格勢必也會跟著上漲，土地價格連續上漲，房價自然就沒有下降的動力和理由。

盡管3月前三周上海二手房成交量同比下降七成，市場較去年遜色不少，但房價卻未見松動。這其中很大一部分原因仍歸咎于土地價格上漲勢頭仍在延續。對此，漢宇地產認為，要迫使市場平均房價降下來，為大部分百姓所接受，就必須先從完善現有土地招拍掛制度上著手。需要對不同性質的住宅用地差別對待，特別要將住宅土地供應大力向保障性住房傾斜，完善土地供應結構，使土地價格由市場主導向主導轉變，并嚴格監控商品房、保障性住房的土地開發利用情況。

“以市場規律來說，商品價格由價值決定，受供求關系影響。因此我們有理由認為土地供應是影響房價的根源之所在，土地價格、供應水平與結構最終都會逐一反映到房價上，當然也包括土地政策從中央到地方的執行力度。”漢宇地產分析表示。

(漢宇地產)

開發商談土地新政

近日國土部再次重申嚴控大戶型，加強保障性住房建設。新政當前，開發商們如何看待？《東地產》特邀江蘇新城房地產有限公司市場部營銷總經理黃超、上海金地灣流域項目總經理助理宋家豪與我們一起探討。

(東地產=東) (宋家豪=宋) (黃超=黃)

東：國土資源部官員11日在北京表示，要嚴格控制大套型住房建設用地，嚴禁向別墅供地，上海是不是也有類似的措施？

宋：上海從很早開始就已經響應限制別墅推地的政策，去年也幾乎沒有推過容積率在1.0以下的土地，至于大戶型推地的控制，還沒有聽到消息。

東：物以稀為貴，大戶型以后會身價倍漲吧？

宋：現在70/90政策已經放寬，從要求單個項目達到70/90放寬到整個區域達標即可，另外保障性住房的補給，也在一定程度上緩解了商品房的70/90供應，以后的商品房市場將以大戶型為主，這也代表了人們改善型居住的發展趨勢，特別是在公開土地市場拿到土地的開發商，他們更會熱衷于開發大戶型產品，因為只有大戶型的購房群體才能支撐得起現在高企的地價和房價。所以，將來大戶型未必是稀缺產品，而90平方米以下的商品房公寓或許是稀缺產品。

東：國土部最近的舉動會給開發商拿地帶來哪些影響？

黃：影響有三方面：首先，地方政府出讓土地的速度會變慢。考慮到70%保障性住房的供地與開發商原先產品的定位、開發商的選擇等因素，需要較長的磨合期，因此會影響出讓土地的速度；其次，地方政府出讓土地中70%作為保障性住房，使原先商品住房的開發企業可能會轉向保障性住房的行列。剩余30%的商品住房，競爭將非常激烈；最后， 30%的商品住房用地，增加了土地的稀缺性，將使非保障性住房的價格繼續上漲。

東：最近有感覺到拿地難嗎？

黃：我們還在觀察整個地產動態。國家出臺的政策頻率高、力度大，有些新政策在實施過程中還會存在變動與調整。現在主要看這70%的保障性住房用地怎么安排，再做決定。

東：我在想不同的城市，不同的產品會對新政有哪些不同的反應。

黃：新的供地政策的出臺，在房地產發展水平不同的城市會產生不同效果。一些購買力較強的城市，對改善型居住的需求較大，由于限制非保障性住宅的供地，將導致改善型需求住房房價在短期內上漲。對購買力較弱的城市來說，新政策將對房價起到有利的抑制作用。所以，政策后效取決于各個城市的發展水平和購房需求。

對于產品，由于新的供地政策控制了改善型住宅的供應量，大戶型和中高端的產品開發者將進一步雕琢產品細節，在稀缺型產品的市場中進一步占據優勢地位。而原本處于市場起步級的小戶型和低端產品會被保障性住房市場擠壓，競爭更為艱難。