55歲有兩套房如何以房養老

2010年04月01日 15:21
來源：遼沈晚報作者：王春暉

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專家支持：本報理財顧問、中國銀行理財師林鐵峰

【家庭資料】

家住沈陽市和平區的孟先生現年55歲，賦閑在家，太太55歲，已退休。目前每個月可領取退休工資1000元。孟先生從40歲時開始，以個體工商戶的身份參加當地的養老保險，60歲退休后可以領取基本養老保險，目前孟先生個人賬戶積累額為3萬元。

孟先生和太太目前有自住房一套，購買價40萬元，現值60萬元，尚欠銀行貸款10萬元，剩余還款年限為10年，銀行貸款利率7%；另有一套商用房，成本價值60萬元，目前市場價值100萬元，沒有貸款，每月可以獲得租金收入3000元，但近來由于商用房所在地段商鋪貶值，租金收入有下降趨勢。孟先生和太太各有一份大病醫療保險，可以報銷所有住院醫療開支的70%。他們的兒子在北京工作，收入穩定，預計兒子能在孟先生退休后每月給父母800元的生活費。

【理財目標】

1.孟先生希望退休后能和太太有每月2500元的生活開支，并且能和太太每年外出旅游，預計花銷達到2萬元一年，一直持續到他們70歲。

2.在他們70歲后，希望能搬到兒子工作的城市養老，但是不準備和兒子同住，希望把自用住房賣掉，但是如何處理商用房、以及在兒子工作城市是租房還是買房還沒有明確的想法。如果租房需要支付2000元/月的租金，如果買房需要購置一棟100萬元的房子夠老兩口居住。

【理財師分析】

根據孟先生家庭基本情況、家庭財務報表分析得出下列結論：

家庭目前屬于離巢期，重點是準備退休金，還清房貸并且要注意控制投資風險。

家庭目前資產配置不合理，流動資產偏低，無緊急預備金，抗風險能力較弱。固定資產投資比重過高，相關性高，家庭資產和收益的潛在風險較大。保險配置單一，不能滿足需求。

【理財師支招】

可把70歲賣房提前至55歲

考慮到孟先生夫婦雙方的年齡，目前在養老和保險方面的缺口，現在家庭收入方面已達到巔峰，再提高收入有些不太現實，所以根據孟先生家庭資產結構的特點，應從房產入手，以房養老，做到晚年無憂！

孟先生夫婦考慮70歲時將自用住房賣掉，搬到兒子工作的城市養老，在充分考慮到夫妻雙方歲數的上升，流動性資產需求的上升，準備養老金和保險所需現金流的需要。如果不做相應調整，孟先生70歲之前很難完成退休后外出旅游、養老金及保險規劃的目標。

建議孟先生夫婦將賣掉自用住房的時間提前至55歲，并且將70歲時購現值為100萬的房子，調整為現值70萬的房子。

在孟先生夫婦55歲時，賣掉價值60萬的自用房產，歸還房貸后剩余50萬，再租一套60平米住房自用。并利用商用房租金收入下滑這只是個短期現象，從長遠看商用房地產價格還是有升值空間，投資房產仍是個比較不錯的選擇。建議孟先生夫婦盡可能地用季度收租金的方式出租，不要簽署過長并且約定固定租金的合同，這樣可以適度地減少房地產市場回暖帶來的損失。

記者王春暉