“勾地制度”遏制高危房價

2010年04月01日 16:05
來源：法人

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勾地的一個程序，也是招拍掛，同樣是價高者得，但不是什么人都有資格來參與，避免了惡性競爭，避免了地王的產(chǎn)生

文 牛刀

中國的高房價很快就要雪崩，這不是以人的意志為轉(zhuǎn)移的，也不是權(quán)貴們可以阻止的。這是高房價自食其果，也是經(jīng)濟(jì)規(guī)律使然。中央主動清理市場，地方比如廣州推出的“勾地制度”都將從上而下或從下而上遏制高危的地產(chǎn)現(xiàn)狀。

中央的重拳

從目前的趨勢來看，在中央政府一系列根治土地頑癥的刀子下，很快會出現(xiàn)市場的分化。一是市場住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整，大量的中低端住宅推向市場，逆轉(zhuǎn)市場的供求關(guān)系；二是央行很快進(jìn)入加息通道，遏制樓市投機(jī)行為，一線城市的房價在貨幣政策的轉(zhuǎn)換下，一年之內(nèi)房價至少要下降50%，二三線城市泡沫比一線城市小，要看各個城市情況而論，但是，因為處在一個貨幣體系之下，呈現(xiàn)的必然是普降的格局。

首先是國土資源部督辦9省市18宗的閑置土地。這些土地分布在北京、上海、浙江、山東、福建、湖南、廣西、吉林、寧夏9省(區(qū)、市)。按閑置時間分，閑置滿一年未滿兩年的有11宗，閑置滿兩年的有7宗；按閑置原因分，企業(yè)自身原因的有5宗，政府拆遷未及時交地原因的有5宗，城市規(guī)劃調(diào)整原因的有5宗，其他政府及有關(guān)部門原因的有3宗。

不查不知道，一查才發(fā)現(xiàn)大量的城市住宅用地都在閑置，有的開發(fā)商手上的閑置土地可以開發(fā)150年。僅上海一市，閑置土地就多達(dá)4000萬平方米，按照上海目前的銷售總量，造出來的房子可以賣兩年。在這些高房價的重災(zāi)區(qū)，寶貴的土地都囤積在開發(fā)商手上。

其次，查處全國各大城市閑置地王。2007年以來，為了炒買炒賣哄抬房價，許多地方政府聯(lián)手開發(fā)商，以地王這種現(xiàn)象欺騙全國民眾，大量的地王除了把周邊房價哄抬起來外，根本沒有開發(fā)，在廣州的27宗地王中，真正在動工的只有3宗，當(dāng)上海、北京、深圳、杭州、南京、長沙、武漢、成都等許多城市的地王都在亂草叢中曬太陽的時候，房價已經(jīng)被炒到了天上。

第三，針對央企頻頻參與炒地，國資委勒令央企78家非房地產(chǎn)公司退出房地產(chǎn)市場。此舉告訴市場，中央非房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，不再參與炒地和囤地，不再涉足房地產(chǎn)開發(fā)，已有的項目在股權(quán)方面盡快剝離，沒有開發(fā)的不再參與。并同時宣布，70%的住宅用地必須用于開發(fā)社會保障型住宅和90平方米以下的普通住宅。

這場轟轟烈烈的土地風(fēng)暴，先從體制、管理和用途上規(guī)范了土地的利用和開發(fā)規(guī)則，遏制了瘋狂的炒地囤地行為，扭斷了高房價的炒作鏈條。中國高房價源頭就是土地，從全球各大經(jīng)濟(jì)體房價泡沫破滅的過程來看，只有化解土地泡沫，才能最后促使房價理性回歸。

廣州的“勾地制度”

中國住宅用地開發(fā)體制的弊端，已經(jīng)充分暴露。現(xiàn)行的直接招拍掛模式，導(dǎo)致的結(jié)果就是有的參與拍地開發(fā)商，根本就不知道這塊地適合建什么房子，怎么建這些房子，就拼命舉牌，將地價越拍越高，拍下來以后才知道壞了事。最典型的就是北京的廣渠門15號，拍下來后居然提出修改規(guī)劃，這是一件十分嚴(yán)肅的事，是能用錢來開玩笑的嗎？

這種體制的源頭是土地價格的狂漲，許多開發(fā)商把地拍下來不是為了建房子，而是作為資產(chǎn)配置，有的是為了上市融資，有的是為了坐等升值，那么多所謂的地王，除了拉高周邊房價外大多數(shù)都在閑置。但是，開發(fā)商卻在到處找地，并且搬出所謂的稀缺理論，十分可笑。

地王，成了高房價的標(biāo)桿。中國社會許多有識之士無不拍案而起，痛斥這種公開的官商勾結(jié)，利用高房價掠奪和欺詐城市平民的惡劣行徑。國19條出臺后，市場仍在觀望，房價仍然在上漲，一個主要原因就是，市場不相信地方政府會去執(zhí)行這個決策，就像市場不相信央行會在今年加息一樣。政府的誠信受到了中國社會從未有過的高度質(zhì)疑，所以，該買房的還在買，該炒樓的還在炒，全然不知道大難臨頭。

從北京收回大龍地產(chǎn)閑置土地開始，所有的關(guān)于土地的問題已經(jīng)變得非常嚴(yán)肅。最近，廣州市出臺了“穗7條”，對整個住宅用地的開發(fā)體制進(jìn)行了有益的探索。主要內(nèi)容是：1、建立用地預(yù)申請制度。2、年內(nèi)投入45億元,供應(yīng)土地1.05平方公里,建設(shè)300萬平方米的保障房,儲備3平方公里左右的保障性住房用地。30加大商品住房的用地供應(yīng),建立以包括限價房在內(nèi)的中小戶型、中低價位的普通商品住房用地為主流的供地結(jié)構(gòu),支持緩解“外夾心層”的自住型購房壓力。45探索創(chuàng)新土地公開出讓方式。5億建立土地競買風(fēng)險預(yù)防機(jī)制。6、“地毯式”清查閑置地。7條實行“陽光用地”工程,全方位、全過程公開土地供應(yīng)和監(jiān)管信息。

“穗7條”的核心是建立用地預(yù)申請制度(俗稱“勾地制度”),根據(jù)市場需要來確定土地出讓的時序和價格。廣州計劃結(jié)合統(tǒng)計分析未來人口增長、土地資源后備潛力、樓市供求關(guān)系、城市規(guī)劃等情況,建立一套評價計劃編制科學(xué)性、合理性的指標(biāo)體系,今后將特別注重控制居住用地的新增規(guī)模,合理設(shè)置供地布局,既保證民生用地的合理需求,又確保土地資源的可持續(xù)利用。先勾地，再招拍掛。

所謂“勾地制度”,也就是用地預(yù)申請制度,是土地主管部門根據(jù)市場情況和產(chǎn)業(yè)特點,對納入出讓計劃的土地預(yù)先向社會公布出讓方案,由意愿購買者提出用地預(yù)申請并承諾愿意支付的土地價格,如果申請者的資格符合條件而且所提出的價格符合政府預(yù)期,主管部門將以招拍掛方式公開出讓該宗土地,提出用地申請者應(yīng)當(dāng)參加,且報價不得低于其承諾的土地價格。

根據(jù)廣州市國土房管局去年的調(diào)查，約有12000多個家庭或個人提出了限價房申購需求，總需求建筑面積約100萬平方米。今后兩至三年，將重點依據(jù)這些需求，并結(jié)合樓市運(yùn)行情況來確定限價房供應(yīng)規(guī)模。今年限價房供地將重出江湖，計劃至少供應(yīng)用地40萬平方米，建筑面積72萬平方米，建成后可供應(yīng)限價房約10000套。此外，今年廣州還有近800套的存量限價房可買，其中金沙洲中海金沙馨園400多套限價房，計劃在今年五一左右上市。

勾地的一個程序，也是招拍掛，同樣是價高者得，但不是什么人都有資格來參與，避免了惡性競爭，避免了地王的產(chǎn)生。說勾地制度勾走了高房價的魂，其主要原因是，勾地制度導(dǎo)致了整個住宅用地價值的重構(gòu)，使其回歸到符合城市居民購買力的水準(zhǔn)；其次，勾地制度杜絕了土地的閑置和浪費；第三，打擊了囤地和炒地的投機(jī)行為。這三點，是勾地制度的核心。

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