許小年：房價還得漲 沒有最高只有更高(7)

2010年04月01日 20:09
來源：鳳凰網財經

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社科院藍皮書指出，中國85%家庭無能力買房。

本報記者 陸昀

美聯物業近日發布的一份關于租售比、投資比例、房價收入比、房價與GDP漲幅的對比數據表明，今年房價暴漲的北京、上海、深圳三地樓市泡沫程度加劇，北京樓市泡沫化指數全面超上海。

房產租售比北京領跑

“房產租售比”是國際通行用來衡量一個地區樓市運行是否良好的數據比例，以單套月租和總價比值，換算出租金與房價的差距。一般而言，國際標準的“房產租售比”為1：100到1：200。

據美聯物業北京市場研究部調查顯示，11月來北京的樓市租售比再創記錄首次突破了1：500，達到了1：546，部分區域甚至達到了1：700。而這一比例在2008年基本在1：400左右，上漲幅度達到了25%。這還沒有考慮到逐漸增加的北京租賃房源空置期增加。造成這一情況原因有很多，但是最主要的原因為暴漲的房價。

北京11月租賃平均價格維持在2250元左右，環比10月繼續上升，成交量更是繼續上升，主要原因是進入取暖期，城區的租賃市場明顯上漲。而二手房均價則在11月達到了歷史最高，據美聯物業市場研究部統計數據顯示，11月上半月北京二手房平均價格達到了13150元/平方米。而二手房的平均成交總價首次突破120萬，達到了123萬。二手房均價已經比年初的8900上漲了47.8%，部分區域甚至出現了翻番的上漲幅度。

上海的租售比為1：500。11月美聯物業（上海）住宅藍籌投資回報率僅為2%，環比10月呈現大幅下降趨勢。由于房價漲幅過快，導致租金投資回報率回落速度也隨之較快。其中，長寧區的藍籌樣本租金回報率為3.07%，居全市首位；閔行區同為2%-3%；普陀、徐匯、閘北、虹口和浦東的藍籌樣本租金回報率大約在2%-2.5%；靜安、黃浦區僅為1.5-2%。換算成租售比分別為1：350-1：670之間，平均為1：500。

深圳的租售比平均為1：450。深圳美聯物業市場研究部統計數據顯示，在深圳目前一套100萬左右的一居大約租金水平在2500元左右。租售比大概維持在1：400-480之間。

投資比北京首次超上海

美聯物業在京滬深三地各取樣2000購房者需求的分析下顯示：北京市場目前投資比例首次出現了超過上海的現象。在北京的調查中顯示62%的登記購房者表示如果手上若有剩余資金，房產將是首選投資目標。而這一數據在上海僅為51%。

而三地市場的調查更顯示二手房市場上的非自住買家已經都遠遠超過五成。美聯物業市場研究部總監張大偉認為，這一數據說明在目前市場風險比較大。大量的投資需求，使得市場炒作氣氛濃郁，這也在一定程度上使得房價上漲過快。

三城市的現房樓盤空置比也一直居高不下，很多已經居住兩年以上的樓盤甚至空置率依然超過30%。特別是近幾年交付的樓盤中，很多項目的裝修比例不足50%，大部分需求購買希望依靠房價上漲帶來投資收益，給市場帶來了很大的不確定性。

美聯物業市場研究部認為，全民參與“房地產運動”體現了老百姓對財富增值保值的關注，所以我們認為從歷史發展趨勢看，現時的房地產熱也是必經的歷史階段。但是從另一層面來說，政府決策層應理性引導投資導向，合理引導投資，堅決打壓投機。而非一味打壓房地產，同時應更加重視對中低收入階層保障性住房的供應。

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