財稅專家建議合并房產稅與城市土地稅并推出新稅種

2010年04月02日 06:53
來源：法制日報

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價格居高不下的房地產市場不僅成為今年“兩會”期間代表和委員關注的焦點，也是今年政府工作的一個要點。近日，首都高校和財稅部門專家就如何完善我國房地產稅收制度，促進我國房地產業健康發展建言獻策。專家們表示，房地產稅制再不改革有可能成為高房價的替罪羊，并呼吁盡快整合歸并現行稅制出臺房地產稅。

把脈“土地財政”

近一年來，我國居民住房價格上漲過快已引起了各方的注意，最為典型的例子就是中央決定把海南省建設成為國際旅游島后，海南房價幾天之內上漲了一倍。財政部高級經濟師王家林用“簡直讓人難以相信”稱，過快上漲的房價已引發資本投機、社會財富分配不公等諸多弊病，也讓廣大群眾難以接受。

“我們更應當關注的是房地產的依賴癥問題。”北京聯合大學副研究員劉慧勇分析說，當前土地拍賣收入已成為地方財政中相當重要的收入，俗稱“土地財政”。而“土地財政”對房地產的過度依賴，讓各地政府既無力建設保障性住房，也無心抑制高房價，這可以說是當前宏觀調控政策作用容易失靈的一個重要原因。而房地產業的“過度非理性發展”會產生一系列負面作用。最突出的問題就是導致一些各地政府不惜違法用地；此外，加劇了人口、土地拍資源環境之間的矛盾；而房價上漲過快又加劇了收入分配不公，是造成社會不穩定、不和諧的因素之一。

“我國房地產市場迅速發展與目前我國創業、理財等投資渠道不暢通以及各自投資方式存在的風險不無關系，這使得人們更多地先把房地產作為增值保值的工具；而土地的不可流動與資金的投機性使資金向價格洼地流動，形成輻射效應，由大城市帶動二、三線城市房價上漲。”北京大學法學院院長助理、教授張智勇認為。

從美國次貸危機來看，美國就是人為地推動了商品房住房的需要，扭曲了住房市場的正常機制，把中低收入者的住房需求推向市場。我國的現狀與此類似。因此，低收入者的住房和夾心層的住房需求必須通過保障性住房等來滿足。

土地財政、耕地問題、土地出讓金管理、土地違法問題等與各地政府的利益是緊密相聯的。“在各地政府追求私利的時候你讓它維護公共利益是很難的。”北京大學稅法研究中心教授孫健波認為，房地產企業是暴利行業，但卻是欠稅最多的行業。它是資金密集型，一旦有錢就會拿地，只有不斷的拿地才會獲得更多的利益。

“我國現行的政績考核體制也促使房地產業快速發展。無論是中央還是各地政府，對官員考核的主要指標還是依賴于GDP數值。因此各地政府有推升房價的利益驅動。”中央財經大學教授、博士生導師甘功仁表示。

稅收調控房價

“房地產業的健康發展不一定以高房價為標志，而應該是價格合理化，即不同類型的房產、不同類型的居民都能承受得了的合理化價格。”全國財稅法學研究會名譽會長、北京聯大經濟法研究所所長劉隆亨表示，從我國人多地少的實際情況出發，走中國特色的住房道路，即把我國解決住房問題分成三大類，一是保障性住房，視為公共產品，實行政府補貼，政府負責；二是鼓勵自建自用住房；三是商品用房，市場解決。

“運用各種經濟手段進行調控過高、過快的房價勢在必行，其中稅收是最為重要的手段之一。”財政部稅政司原司長王家林認為，應重視通過稅收手段限制房價過快增長。既保證普通老百姓都有房子住，又使擁有多套住房的人保有成本增長，抑制社會貧富差距過大。對于房地產商拍到土地后不開發囤積，靠炒買炒賣土地發財的暴利行為應通過稅收進行調控，對于其獲得的暴利應征收重稅。

針對目前我國房地產業的稅收政策和制度，中國政法大學民商經濟法學院教授楊萍介紹說：目前我國房地產方面涉及的稅收多種多樣，如購買環節有土地出讓金、契稅，使用環節有房產稅、城鎮土地使用稅，銷售環節有營業稅、個人所得稅、城建稅、教育費附加等六稅兩費。盡管近年來國家相關的房地產稅收政策幾度調整，但從房地產市場長期發展的角度出臺的不多，很多都是著眼于短期效果，治標不治本，沒有建立促進市場健康穩定發展的長效機制，短期化行為明顯。

改革房地產稅制

就現行房地產稅政策和制度，諸如稅收結構不合理，稅費設置繁雜、征稅范圍過窄；重復納稅現象嚴重，稅費并立、以費代稅等問題，專家們呼吁，稅制的不合理已成為了制約房地產市場健康發展的重要因素之一。再不改革，有可能就要成為高房價的替罪羊，成為眾矢之的。經過6年多的嘗試，房地產稅制改革不能再拖了。

專家認為，建立和完善科學的房地產稅制，必須進行現有的房地產稅費改革，其中重要的是對物業稅的認識和如何開征的問題。

據財政部稅政司原司長王家林介紹，自2003年黨的十六屆三中全會提出開征物業稅以來，人們對物業稅的概念還是比較模糊。其實物業稅是香港的提法，就是住房保有稅或者不動產稅，這和我國內地目前開征的房產稅性質基本相同。內地很多小區都收取的管理費叫物業費，這使得許多百姓對物業稅究竟是對房屋征稅，還是對物業管理活動征稅相混淆。

從歷史上看，對于住房的稅收調節我國建國后就已經開征，分為房產稅和城鎮土地使用稅。只是因為我國的土地屬于國家所有，建國后城鎮住房基本都是國家所有，因此對于個人住房的房產稅一直在減免征收。王家林認為，內地不必叫物業稅，把現有的房產稅修訂完善后即可。

中國政法大學教授楊萍進一步補充說，如果要開征的話可對目前的房產稅進行改革，不妨將房產稅、土地使用稅合并，這既保持了我們稅收原有的歷史沿革，讓人感覺是原有稅收的延續，又有利于表現稅收改革的本來內涵。

“人們期待開征物業稅抑制房地產投機行為，平抑房地產價格。因此，對這個稅種在定位上一定要盡量體現公平，不能在一開征后就引起低收入或中產收入者不滿，否則就沒有開征的必要。”首都經貿大學副教授禹奎說。

對此，專家們建議：

對現行相鄰近的稅種可以進行合并。例如房產稅收可以與城市土地稅收合并，可在修訂完善現行房產稅的基礎上叫物業稅或新房產稅。

對保障性住房(廉租房、對農村農民自用住房、限價房)不必征稅，對保有房在滿足居民基本住房需要情況之后，多有的房屋，包括商品房、豪華房以及囤積炒買炒賣的高價房，要多征稅，加重征稅。

要堅持對房地產商征收土地增值稅制度。與房產稅相配套，要準備待條件成熟后，逐步開征遺產稅、贈與稅。