房貸新政無沖擊

2010年04月07日 13:35
來源：《新世紀》周刊 作者：溫秀

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銀監會叫停78家央企的房地產新增項目貸款，沒有被認為是針對房地產市場的嚴厲調控

《新世紀》周刊記者 溫秀

“現在是在調控嗎？”

當本刊記者詢問京城開發商對當下房貸調控的態度時，得到的回答有些令人錯愕。

很難想象，這是3月26日晚間，銀監會剛剛發布措辭嚴厲的房貸新政之后。

按照銀監會要求，商業銀行對78家不以房地產為核心主業的中央企業，其“非在建工程為抵押貸款的一切項目不受理授信申請，已授信的要保全，并要停止對其新增授信”

此舉對于非央企房地產開發企業或主業有房地產的央企而言，甚至是一個好消息：被央企過剩的流動性推高的土地拍賣價格，未來可能會有所收斂。一位國有商業銀行負責風險控制的高管則稱，國資委和銀監會的政策都是針對增量而非存量而言，已開工和在建項目依然能夠得到保障，對銀行的資產質量沖擊有限。

國金證券最新研報認為，在目前時點，可以看出調控并沒有對行業產生過多不利影響。溫和調控、希望改變購房者預期，將是未來政府布局調控的思路和重點，但遠沒有到收緊按揭和開發貸款這類行業命門的地步。

“行政與市場，誰的力量更大？中央和地方各行其是的結果會如何？”一位長期從事風險管理的銀行高管直言，政府應該在防止地產泡沫方面真正有所作為，否則無力化解銀行業對于房貸的偏好。

“名單制”共識

按照銀監會近日的要求，經國土資源部門、建設主管部門查實存在囤地、捂盤行為的房地產開發企業，商業銀行要將其列入警示名單，不得對其發放新增貸款，已有貸款要切實采取保全措施。

監管高層此前在一個內部會議上明確指出，隨著市場迅速回暖，許多房地產企業再度利用大規模的貸款和股權融資圈地擴張。其中，部分開發商行為失范、囤地不建、捂盤惜售、哄抬房價，且自有資本金嚴重不足、杠桿率過高。

對此，銀監會提出，將繼續把房地產信貸業務作為2010年現場檢查的重點，加大對違規者責任的追究力度。此外，監管部門還多次就商業地產供給脫離實體經濟需求，以及境外“熱錢”流入套取“三差”(利差、人民幣升值和資產價格套利)的沖動增強，導致地產價格波動，進而威脅到銀行資產質量等問題，做出了風險提示。

三令五申之下，市場分析仍然認為，銀行不會輕易收縮房貸這一大蛋糕，即使出臺實質性舉措，也是出于自身風控考慮。

建行發布的一份研究報告透露，該行今年貸款優選投向中，仍舊包括按揭類貸款，提出限制房地產開發貸款，不過只是要求采取名單制管理方式。這種管理方式已經成為幾家大行的共識。

建行行長張建國告訴本刊記者，近幾年房地產開發貸款領域的平均新增余額都在300億元左右，該行的房地產開發貸款客戶從高峰時期的6000多家，逐步降至了去年年底的3000多家，正日益向有一定品牌和規模，經營規范的優質地產商集中。

該行副行長兼首席風險官朱小黃透露，建行對房地產貸款投放的增幅和區域安排上，保持謹慎態度。在一些泡沫較多的地方明確要求，房貸的總體增速要低于平均增速。

中行有關負責人亦有類似的表達，稱2010年中行房地產行業的信貸策略是選擇性增長，將按組合管理要求嚴格控制總量，把握貸款節奏。注重防范市場波動和政策調整風險，有保有壓，擇優選擇客戶和項目。

工行高層談及今年對開發貸款的政策時也表示，將繼續實施總量控制，名單管理，合理實施成數控制和風險定價。

“上面有要求，下面也不能公然地對著干。”一位在總行負責資源調配和戰略規劃的商業銀行中層在談及名單制時稱，一方面，要根據宏觀政策導向，更為審慎地對地產行業實行限額控制、名單管理；另一方面，也不得不面對來自分支機構的抱怨和討價還價，在進退之間不無尷尬。

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