商品房買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi)收取N種情況仔細(xì)瞧

2010年04月08日 10:29
來(lái)源：沈陽(yáng)晚報(bào) 作者：沈軼男

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針對(duì)很多購(gòu)房百姓關(guān)注的商品房買(mǎi)賣(mài)稅金問(wèn)題，本期房博士將做出一次比較全面的總結(jié)。將近段時(shí)間眾多讀者多次提出的疑問(wèn)匯總。

所有稅費(fèi)都由買(mǎi)方承擔(dān)？

案例：2007年，王女士通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)了一套二手房，交易之中簽署了“交易之中產(chǎn)生的所有費(fèi)用由買(mǎi)方承擔(dān)”的合同條目。2010年3月王女士買(mǎi)房的房產(chǎn)證才辦下來(lái)，雙方更名前夕，賣(mài)方又提出要求。在這三年之中，賣(mài)方又購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，賣(mài)方認(rèn)為此交易行為發(fā)生在與王女士交易行為之中，所以要求王女士承擔(dān)其購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)產(chǎn)生的1000余元的稅費(fèi)。

稅費(fèi)常識(shí)：商品房交易之中所涉及的稅金包括營(yíng)業(yè)稅5.55%；個(gè)人所得稅20%；契稅1%-4%(首次置業(yè)在90平方米以下征收契稅1%，90平方米以上征收契稅1.5%；而購(gòu)買(mǎi)房屋大于144平方米征收契稅4%)。其中買(mǎi)房只承擔(dān)契稅部分。

在提供原始購(gòu)房手續(xù)要件的前提下，營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅征收的是交易差額的百分比，而契稅征收的是全額的百分比。在無(wú)原始購(gòu)房手續(xù)要件的情況下，個(gè)人所得稅按全額的1%收取。

我來(lái)說(shuō)兩句：“交易之中產(chǎn)生的所有費(fèi)用由買(mǎi)方承擔(dān)”這樣的合同條目并不鮮見(jiàn)，這是房主變相提高房?jī)r(jià)的一種附加，就看買(mǎi)方是否認(rèn)可。而實(shí)際上按照規(guī)定，房屋交易中僅契稅是由買(mǎi)房承擔(dān)。像王女士這種情況，屬于賣(mài)方對(duì)于合同條目的曲解，應(yīng)尋找法律援助。

個(gè)稅交了還能退嗎？

案例：“就算是差價(jià)的20%，那也要交24000元的個(gè)人所得稅??！”讀者劉先生老房原始發(fā)票上體現(xiàn)出來(lái)的購(gòu)房?jī)r(jià)是20萬(wàn)，而目前這套房子市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)漲到了32萬(wàn)，他需要交24000元的個(gè)人所得稅，這一下子把他賣(mài)房的積極性打消了一大半兒。

稅費(fèi)常識(shí)：關(guān)于一年之內(nèi)買(mǎi)賣(mài)房屋退還個(gè)人所得稅規(guī)定：在一年之內(nèi)，房屋所有人購(gòu)買(mǎi)一套房屋，并且出賣(mài)了一套房屋(買(mǎi)賣(mài)不分先后)，且所購(gòu)買(mǎi)房屋面積大于出售房屋，個(gè)人所得稅可返還。且名下多套房產(chǎn)不影響退稅。“一年之內(nèi)買(mǎi)的時(shí)限范圍是指交易人買(mǎi)房房屋簽訂合同在12個(gè)月之內(nèi)。

我來(lái)說(shuō)兩句：個(gè)人所得稅是國(guó)家為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱所推出的稅費(fèi)制約。但在一年之內(nèi)買(mǎi)一套比出售房屋大的房產(chǎn)可以退回個(gè)人所得稅。也是對(duì)改善型購(gòu)房的一種鼓勵(lì)。

按20%還是1%收能選嗎？

案例：“在無(wú)原始購(gòu)房手續(xù)要件的情況下，個(gè)人所得稅按全額的1%收取比差額20%更劃算啊，這個(gè)可以選么？”周先生之前花14萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一處二手房，現(xiàn)在出售已經(jīng)標(biāo)價(jià)29萬(wàn)，按照差價(jià)20%計(jì)算的稅金是3000元，而按照全額1%收取的話(huà)是1400元。

稅費(fèi)常識(shí)：個(gè)人所得稅是房屋所有人在出售房屋時(shí)要繳納的稅費(fèi)，在無(wú)原始購(gòu)房手續(xù)要件的情況下，個(gè)人所得稅按全額的1%收取。只有在房屋已滿(mǎn)五年，且是房屋所有人家庭唯一用房的情況下才免征個(gè)人所得稅。

我來(lái)說(shuō)兩句：其實(shí)原始手續(xù)要件真正丟失的狀況是少之又少的，相關(guān)的專(zhuān)業(yè)人士表示：“就算交易人的原始手續(xù)要件全部丟失，在交易中心還是可以查到信息記錄的?！彼^沒(méi)有手續(xù)要件是指極特殊情況下在交易中心也沒(méi)有歷史記錄，這在整個(gè)沈陽(yáng)市都很鮮見(jiàn)。

房改房交易有優(yōu)惠？

案例：趙大爺?shù)姆扛姆坎蛔?0平方米，地處城市中心，最近準(zhǔn)備賣(mài)掉。而在去年年底他已經(jīng)在鐵西區(qū)買(mǎi)了一處85平方米的新房，看到房博士的報(bào)道趙大爺有點(diǎn)迷惑了，“我這是房改房有沒(méi)有什么稅費(fèi)上的優(yōu)惠？那我有多處房產(chǎn)，還能享受到退稅的優(yōu)惠嗎？”

稅費(fèi)常識(shí)：在稅費(fèi)的征收方面，房改房不征收取營(yíng)業(yè)稅。

我來(lái)說(shuō)兩句：趙大爺?shù)倪@種情況其實(shí)是很幸運(yùn)的，首先，按規(guī)定他免去了5.55%的營(yíng)業(yè)稅。而如果他在一年之內(nèi)將成功賣(mài)出老房的話(huà)，個(gè)人所得稅也將予以退回。而這里，房博士還要跟很多讀者重申，名下有多套住房并不影響相關(guān)個(gè)人所得稅的退稅政策。

本報(bào)記者 沈軼男

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