商用房比不上住宅北京商住房價格倒掛嚴重

2010年04月09日 22:08
來源：華夏時報

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本報記者晏耀斌北京報道

新一輪房價非理性上漲之后，北京樓市怪現狀越來越多，先是上周熱炒的城郊房價倒掛，本周《華夏時報》記者調查發現，北京還普遍存在著商住房價格倒掛現象。這在2007年樓市瘋狂時也沒出現過。

“就過一條馬路到銀行取錢，往返最多20分鐘，價格坐地漲了8萬?！?月7日下午1點10分，坐在《華夏時報》記者面前的張女士一臉迷茫地說，“房價怎么漲得那么快？”

眼瞅著房價一天天上漲，張女士想買一套房子住的欲望越來越強。在經過多處考察后，4月7日上午決定在三元橋東一家小區買下一套兩居室二手房，價格每平米26500元。然而就在張女士去銀行取錢作定金返回時，另外兩撥買房人也到了，房主見機提高了價格。

張女士最終失望而歸。以至于中大恒基的工作人員在和記者交流時調侃說：“要想買好戶型，最好帶著現金來。

這只是記者在多日采訪中看到的購房者熱捧住宅房的一個片段，與之對比的卻是相對冷清得多的商用房市場，具體到價格，與住宅價格形成反差的則是，不但同地段商業地產均價較低，漲速更是保持著相對“蝸牛的速度”

《華夏時報》記者通過實地走訪二環到六環部分樓盤發現：在今年一季度乃至去年這兩輪房價上漲中，同地段的商業地產單位價格或者低于住宅，或者與住宅持平，或者上漲的速度遠遠低于住宅，形成了大面積的商住價格倒掛現象。

樓市泡沫正越吹越大，重災區顯然集中在住宅房市場。

“商業地產的價格走勢更能反映宏觀經濟的真實狀況，過高的住宅價格已經脫離了經濟發展的現實?！弊⒁獾搅恕吧套r格倒掛”的情況后，多位人士對住宅價格的強勢上漲表示擔憂。

商住房價格倒掛

曾經讓消費者望而生畏的商業地產，如今開始成了部分消費者的選擇。

王偉就是其中一人。他選擇的一個商鋪位于通州區新華北路(北關環島西南)的財富東方，屬于社區住宅底商，價格每平米25000元。王偉的理由很簡單：“底商可出租可以自住，相比較對面的住宅房北京ONE便宜多了?！北本㎡NE 3月最新一期開盤均價則為30000元每平米。

便宜的原因，王偉也很清楚。由于地處通州，商業氣氛并不是很濃，自住的環境肯定不如高些的住宅樓層，所以對于投資人來說誘惑力不大。

不只是王偉一個人，很多消費者近期均發現了這個秘密：商住房價格倒掛。

一般來說，商業地產的單位價格應該是住宅價格的1.5到2.5倍?！霸诤暧^經濟形勢大好的時候會更高?！北本┪覑畚壹腋笨偨浝砗皶熃榻B說。現實情況恰恰相反。從二環到東六環，記者發現這種倒掛現象還很普遍。

南二環內的亞泰體育用品廣場，位于宣武區菜市口南大街均價為30000元每平米，同地段的住宅中海紫御公館和新瓷器價格分別為40000元和35000元每平米。

記者在位于西二環的源屋曲小區看到，同在一個小區，有臨街的一層商用房價格普遍在每平米27000元，而樓上的住宅房價格都在每平米30000元以上。

位于大望路、東三環到東四環之內的商業地產每平米價格基本上在35000元以上，而同地段以金地花園為代表的住宅價格則高達42000元每平米。

在東四環與東五環之間的金地名京住宅和商鋪每平米價格分別為30000元和28000元左右。

而從四惠東沿著城鐵八通線往東，東五環與東六環之間的商住價格更多地表現為持平。朝陽區百子灣東里的美利山底商每平米在24000元，住宅則普遍在26000元以上；九棵樹城鐵站的當代名筑家園，底商的價格每平米在20000元，而同地段的住宅價格為21000元；梨園城鐵站的時尚街區的底商和住宅價格基本都處在20000元每平米。

商住房價格倒掛另外一個表現則是住宅價格上漲速度遠遠超過商業地產的上漲幅度。

有關數據統計，2009年主要城市的房價普遍大漲，同比漲幅基本上都在30%以上，個別城市區域甚至高達50%；相比之下，商鋪的價格漲幅就很溫和，絕大多數的商鋪價格漲幅只有10%左右，僅個別區域的商鋪漲價達到30%。

而今年一季度以北京為例，商業地產在去年補漲后，今年基本保持在8%的增長速度；而住宅則保持著30%以上甚至有些樓盤漲幅超過100%。“比如金地花園，年初每平米也就在2萬出頭，現在已經翻番了。”京城房產經紀公司高級租賃顧問劉金鑫介紹說。

住宅房成泡沫重災區

到底是什么原因造成了商住房價格的嚴重倒掛？本報記者采訪了解到，促成住宅價格快速拉升的原因是恐慌性購房。

截至去年年底，在一系列樓市調控措施下，樓市曾經一度出現過量價齊跌的局面。有數據顯示，京、滬、廣、深四大一線城市一手房市場成交總量一度環比下跌20%,其余5個重點城市成交總量下跌44%。

不過這樣的形勢沒有持續多久，尤其是北京?！?月份地王的出現、CBD東擴和南城規劃、通州新城規劃的面世，將房價一下子拉了起來。”多位中介人士觀點驚人一致。而這也與記者之前的調查極其吻合：今年3月份在去年高房價的基礎上繼續攀升，實現了每平米一個月均漲5000元左右，北京東六環房價直奔2萬元。

有樓市風向標之稱的北京春季房展4月8日在北京拉開帷幕。記者從參展樓盤整體報價發現，相比3月份北京普通商品房22885元/平米的均價，又上漲了超過11%，而和去年春季房展參展樓盤均價相比，價格整整翻了一番。去年參加展會的項目每平米均價為13000元左右，今年參展項目五環以內的均價就在25000元左右。

據中原地產統計，3月北京存量住宅成交量達到25747套，這是春節樓市低迷后首次破25000套。具體看，2010年1月的存量住宅成交量為12767套，2月春節所在月份回落至8544套，3月交易量大幅回升并突破25000套，與去年回暖的3月同期相比上漲28.91%。

其中有一個重要的時間點則是截至3月3日,北京商品住宅期房可售套數降至57561套，這是自2006年以來北京住宅存量有記錄以來的新低，以目前的成交量推算,北京商品住宅存量的消化周期不足9個月。

胡景暉分析說，這輪購房與去年同期完全不一樣。消費者在去年是基于對經濟的不樂觀持幣觀望，而現在則是基于對未來價格上漲的擔憂開始搶購?！皫淼牧硗庖粋€后果就是惜售，房價就越來越高。

這個趨勢發展下去，最為直接的結果就是，住宅房市場將成為樓市泡沫的最集中區域。也正因為如此，有部分消費者將目光投向了商業地產?！安贿^，好在數量不多?！敝性禺a總經理李文杰告訴記者。

據李文杰分析，一方面，相對于商業地產的復雜性和限制條件，個人更容易也更愿意購買或者投資住宅；另一方面，在金融危機之后盡管經濟有了很大的恢復，但辦公等商業需求并沒有完全恢復。

根據相關規定，商業地產貸款首付必須是五成，貸款年限最高則為10年。同時，從2005年至2009年的房價租金比來看，商業地產毛回報率在8%-9%。這些都成為個人不愿意投資商業地產的因素。

但商業地產則真實地反映了實體經濟的形勢。“很簡單，在經濟好時可以租或者買大一點商業地產，經濟低迷時生意不好做則相反；住宅則不一樣，無論經濟好壞需求總是存在，因而也成為投資的重點?！崩钗慕鼙硎?。

胡景暉認為，而商住房價格倒掛則恰恰反映了住宅市場嚴重脫離了經濟發展的現實。“商業地產會有一個補漲的過程，但住宅則會在第二季度開始下調?！?