商用房比不上住宅 北京商住房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重

2010年04月09日 22:08
來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)

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本報(bào)記者 晏耀斌 北京報(bào)道

新一輪房?jī)r(jià)非理性上漲之后，北京樓市怪現(xiàn)狀越來(lái)越多，先是上周熱炒的城郊房?jī)r(jià)倒掛，本周《華夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京還普遍存在著商住房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象。這在2007年樓市瘋狂時(shí)也沒(méi)出現(xiàn)過(guò)。

“就過(guò)一條馬路到銀行取錢(qián)，往返最多20分鐘，價(jià)格坐地漲了8萬(wàn)。”4月7日下午1點(diǎn)10分，坐在《華夏時(shí)報(bào)》記者面前的張女士一臉迷茫地說(shuō)，“房?jī)r(jià)怎么漲得那么快？”

眼瞅著房?jī)r(jià)一天天上漲，張女士想買(mǎi)一套房子住的欲望越來(lái)越強(qiáng)。在經(jīng)過(guò)多處考察后，4月7日上午決定在三元橋東一家小區(qū)買(mǎi)下一套兩居室二手房，價(jià)格每平米26500元。然而就在張女士去銀行取錢(qián)作定金返回時(shí)，另外兩撥買(mǎi)房人也到了，房主見(jiàn)機(jī)提高了價(jià)格。

張女士最終失望而歸。以至于中大恒基的工作人員在和記者交流時(shí)調(diào)侃說(shuō)：“要想買(mǎi)好戶(hù)型，最好帶著現(xiàn)金來(lái)。

這只是記者在多日采訪(fǎng)中看到的購(gòu)房者熱捧住宅房的一個(gè)片段，與之對(duì)比的卻是相對(duì)冷清得多的商用房市場(chǎng)，具體到價(jià)格，與住宅價(jià)格形成反差的則是，不但同地段商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)較低，漲速更是保持著相對(duì)“蝸牛的速度”

《華夏時(shí)報(bào)》記者通過(guò)實(shí)地走訪(fǎng)二環(huán)到六環(huán)部分樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)：在今年一季度乃至去年這兩輪房?jī)r(jià)上漲中，同地段的商業(yè)地產(chǎn)單位價(jià)格或者低于住宅，或者與住宅持平，或者上漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅，形成了大面積的商住價(jià)格倒掛現(xiàn)象。

樓市泡沫正越吹越大，重災(zāi)區(qū)顯然集中在住宅房市場(chǎng)。

“商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)更能反映宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的真實(shí)狀況，過(guò)高的住宅價(jià)格已經(jīng)脫離了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)。”注意到了“商住價(jià)格倒掛”的情況后，多位人士對(duì)住宅價(jià)格的強(qiáng)勢(shì)上漲表示擔(dān)憂(yōu)。

商住房?jī)r(jià)格倒掛

曾經(jīng)讓消費(fèi)者望而生畏的商業(yè)地產(chǎn)，如今開(kāi)始成了部分消費(fèi)者的選擇。

王偉就是其中一人。他選擇的一個(gè)商鋪位于通州區(qū)新華北路(北關(guān)環(huán)島西南)的財(cái)富東方，屬于社區(qū)住宅底商，價(jià)格每平米25000元。王偉的理由很簡(jiǎn)單：“底商可出租可以自住，相比較對(duì)面的住宅房北京ONE便宜多了。”北京ONE 3月最新一期開(kāi)盤(pán)均價(jià)則為30000元每平米。

便宜的原因，王偉也很清楚。由于地處通州，商業(yè)氣氛并不是很濃，自住的環(huán)境肯定不如高些的住宅樓層，所以對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)誘惑力不大。

不只是王偉一個(gè)人，很多消費(fèi)者近期均發(fā)現(xiàn)了這個(gè)秘密：商住房?jī)r(jià)格倒掛。

一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的單位價(jià)格應(yīng)該是住宅價(jià)格的1.5到2.5倍?！霸诤暧^(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大好的時(shí)候會(huì)更高。”北京我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉介紹說(shuō)?，F(xiàn)實(shí)情況恰恰相反。從二環(huán)到東六環(huán)，記者發(fā)現(xiàn)這種倒掛現(xiàn)象還很普遍。

南二環(huán)內(nèi)的亞泰體育用品廣場(chǎng)，位于宣武區(qū)菜市口南大街均價(jià)為30000元每平米，同地段的住宅中海紫御公館和新瓷器價(jià)格分別為40000元和35000元每平米。

記者在位于西二環(huán)的源屋曲小區(qū)看到，同在一個(gè)小區(qū)，有臨街的一層商用房?jī)r(jià)格普遍在每平米27000元，而樓上的住宅房?jī)r(jià)格都在每平米30000元以上。

位于大望路、東三環(huán)到東四環(huán)之內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)每平米價(jià)格基本上在35000元以上，而同地段以金地花園為代表的住宅價(jià)格則高達(dá)42000元每平米。

在東四環(huán)與東五環(huán)之間的金地名京住宅和商鋪每平米價(jià)格分別為30000元和28000元左右。

而從四惠東沿著城鐵八通線(xiàn)往東，東五環(huán)與東六環(huán)之間的商住價(jià)格更多地表現(xiàn)為持平。朝陽(yáng)區(qū)百子灣東里的美利山底商每平米在24000元，住宅則普遍在26000元以上；九棵樹(shù)城鐵站的當(dāng)代名筑家園，底商的價(jià)格每平米在20000元，而同地段的住宅價(jià)格為21000元；梨園城鐵站的時(shí)尚街區(qū)的底商和住宅價(jià)格基本都處在20000元每平米。

商住房?jī)r(jià)格倒掛另外一個(gè)表現(xiàn)則是住宅價(jià)格上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的上漲幅度。

有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年主要城市的房?jī)r(jià)普遍大漲，同比漲幅基本上都在30%以上，個(gè)別城市區(qū)域甚至高達(dá)50%；相比之下，商鋪的價(jià)格漲幅就很溫和，絕大多數(shù)的商鋪價(jià)格漲幅只有10%左右，僅個(gè)別區(qū)域的商鋪漲價(jià)達(dá)到30%。

而今年一季度以北京為例，商業(yè)地產(chǎn)在去年補(bǔ)漲后，今年基本保持在8%的增長(zhǎng)速度；而住宅則保持著30%以上甚至有些樓盤(pán)漲幅超過(guò)100%?！氨热缃鸬鼗▓@，年初每平米也就在2萬(wàn)出頭，現(xiàn)在已經(jīng)翻番了。”京城房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司高級(jí)租賃顧問(wèn)劉金鑫介紹說(shuō)。

住宅房成泡沫重災(zāi)區(qū)

到底是什么原因造成了商住房?jī)r(jià)格的嚴(yán)重倒掛？本報(bào)記者采訪(fǎng)了解到，促成住宅價(jià)格快速拉升的原因是恐慌性購(gòu)房。

截至去年年底，在一系列樓市調(diào)控措施下，樓市曾經(jīng)一度出現(xiàn)過(guò)量?jī)r(jià)齊跌的局面。有數(shù)據(jù)顯示，京、滬、廣、深四大一線(xiàn)城市一手房市場(chǎng)成交總量一度環(huán)比下跌20%,其余5個(gè)重點(diǎn)城市成交總量下跌44%。

不過(guò)這樣的形勢(shì)沒(méi)有持續(xù)多久，尤其是北京?！?月份地王的出現(xiàn)、CBD東擴(kuò)和南城規(guī)劃、通州新城規(guī)劃的面世，將房?jī)r(jià)一下子拉了起來(lái)。”多位中介人士觀(guān)點(diǎn)驚人一致。而這也與記者之前的調(diào)查極其吻合：今年3月份在去年高房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上繼續(xù)攀升，實(shí)現(xiàn)了每平米一個(gè)月均漲5000元左右，北京東六環(huán)房?jī)r(jià)直奔2萬(wàn)元。

有樓市風(fēng)向標(biāo)之稱(chēng)的北京春季房展4月8日在北京拉開(kāi)帷幕。記者從參展樓盤(pán)整體報(bào)價(jià)發(fā)現(xiàn)，相比3月份北京普通商品房22885元/平米的均價(jià)，又上漲了超過(guò)11%，而和去年春季房展參展樓盤(pán)均價(jià)相比，價(jià)格整整翻了一番。去年參加展會(huì)的項(xiàng)目每平米均價(jià)為13000元左右，今年參展項(xiàng)目五環(huán)以?xún)?nèi)的均價(jià)就在25000元左右。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，3月北京存量住宅成交量達(dá)到25747套，這是春節(jié)樓市低迷后首次破25000套。具體看，2010年1月的存量住宅成交量為12767套，2月春節(jié)所在月份回落至8544套，3月交易量大幅回升并突破25000套，與去年回暖的3月同期相比上漲28.91%。

其中有一個(gè)重要的時(shí)間點(diǎn)則是截至3月3日,北京商品住宅期房可售套數(shù)降至57561套，這是自2006年以來(lái)北京住宅存量有記錄以來(lái)的新低，以目前的成交量推算,北京商品住宅存量的消化周期不足9個(gè)月。

胡景暉分析說(shuō)，這輪購(gòu)房與去年同期完全不一樣。消費(fèi)者在去年是基于對(duì)經(jīng)濟(jì)的不樂(lè)觀(guān)持幣觀(guān)望，而現(xiàn)在則是基于對(duì)未來(lái)價(jià)格上漲的擔(dān)憂(yōu)開(kāi)始搶購(gòu)。“帶來(lái)的另外一個(gè)后果就是惜售，房?jī)r(jià)就越來(lái)越高。

這個(gè)趨勢(shì)發(fā)展下去，最為直接的結(jié)果就是，住宅房市場(chǎng)將成為樓市泡沫的最集中區(qū)域。也正因?yàn)槿绱?，有部分消費(fèi)者將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)?！安贿^(guò)，好在數(shù)量不多。”中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰告訴記者。

據(jù)李文杰分析，一方面，相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性和限制條件，個(gè)人更容易也更愿意購(gòu)買(mǎi)或者投資住宅；另一方面，在金融危機(jī)之后盡管經(jīng)濟(jì)有了很大的恢復(fù)，但辦公等商業(yè)需求并沒(méi)有完全恢復(fù)。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商業(yè)地產(chǎn)貸款首付必須是五成，貸款年限最高則為10年。同時(shí)，從2005年至2009年的房?jī)r(jià)租金比來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)毛回報(bào)率在8%-9%。這些都成為個(gè)人不愿意投資商業(yè)地產(chǎn)的因素。

但商業(yè)地產(chǎn)則真實(shí)地反映了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)?！昂芎?jiǎn)單，在經(jīng)濟(jì)好時(shí)可以租或者買(mǎi)大一點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)生意不好做則相反；住宅則不一樣，無(wú)論經(jīng)濟(jì)好壞需求總是存在，因而也成為投資的重點(diǎn)。”李文杰表示。

胡景暉認(rèn)為，而商住房?jī)r(jià)格倒掛則恰恰反映了住宅市場(chǎng)嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)。“商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有一個(gè)補(bǔ)漲的過(guò)程，但住宅則會(huì)在第二季度開(kāi)始下調(diào)。”

[責(zé)任編輯：wangft]

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