國稅總局：清算土地增值稅 遏制拿地沖動

2010年04月09日 22:13
來源：華夏時報

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本報記者 楊仕省 北京報道

《華夏時報》記者近日獲悉，國家稅務總局將再出重拳，要求加強土地稅收繳納清查工作，其中包括嚴格清算土地增值稅。

此前，隨著房價不斷上漲，以趙曉為主筆的北京科技大學中國經濟研究組撰文，吁請嚴征土地增值稅，遏制新一輪樓市瘋狂。與此同時，廣西、海南、上海等地也先后上調了土地增值稅預征率。

據了解，2010年1-2月，全國土地增值稅實現收入189.4億元，同比增長162.3%，比去年同期增速提高190%。有專家稱，嚴格征收以土地和地上建筑物為征稅對象的土地增值稅，有利于遏制房地產開發商的拿地沖動。

地方先行

近期房價的瘋漲之勢再次卷土重來。2月，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%，而北京一季度新盤均價21880元/平方米，同比上漲90%。

為遏制新一輪樓市瘋狂，多個地方選擇從嚴征收土地增值稅，通過調整土地增值稅來調控房地產市場。

近日廣西地稅局下發的通知稱，從2010年3月1日起，對廣西土地增值稅預征率進行調整。該通知稱，對房企開發非普通住宅的土地增值稅預征率提高一倍，商鋪和其他房產的預征稅率下限從1.5%提高到3%。

在廣西上調土地增值稅預征率以后，其他省市也緊隨其后，包括廈門、海南、上海、臨汾、青島等省市。

相比此前，許多地方為強化對土地增值稅的管理，對土地增值稅實行了項目登記和預征、年度結算、竣工結算管理辦法。北京市萬商天勤律師事務所合伙人李季先認為，強化土地增值稅的清收是調控市場有效的辦法。“增值稅的清算考驗的是企業的資金實力，對消費者是一件好事。”

從嚴清算

面對近期掀起的土地增值稅清算潮，一些開發商坦言，如果各地再次從嚴清算土地增值稅，將使得資金壓力加大。“開發商將面臨空前壓力。”廣州粵沛地產副總經理黃春表示。

在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重。按國家稅收有關規定，房地產開發利潤達到20%以上，要繳納土地增值稅。而今年1-2月，全國土地增值稅實現收入189.4億元，同比增長162.3%，比去年同期增速提高190%。

土地增值稅條例規定，土地增值稅按照4級超率累進稅率計算征收。此前，土地增值稅的征收一直“有名無實”。2006年以前，我國每年征收的土地增值稅占房地產銷售額的比例一直在0.5%左右，2009年也僅為1.64%。加之金融危機，土地增值稅一度不了了之。

時至今日，重新祭出土地增值稅清算政策，可謂正當其時。

影響凈利潤率17.4%

土地增值稅是房地產項目已銷售完畢(或者至少銷售85%以上)才清算的，是對房地產項目的超額利潤征收的。趙曉稱，這種事后征收的稅，跟房地產開發環節的營業稅不一樣，稅負轉嫁給消費者的可能性不大。

長城證券的研究報告也稱：“毛利率為40%的項目被嚴格征收土地增值稅后對凈利潤的影響是17.4%，毛利率越高的項目，征稅對項目利潤的影響越大。”也就是說，從嚴征收土地增值稅，可以減少房企拿地沖動。

“一旦執行土地增值稅清算辦法，一些房地產開發公司可能遭遇較大的稅負壓力。”萬科董事會秘書肖莉坦言，土地增值稅清算后的成本壓力不小。“因囤地或捂盤而獲得的額外收益，最高可征收60%的土地增值稅。”4月7日，一位稅務專家告訴《華夏時報》記者。

不過，北京一位開發商則告訴《華夏時報》記者，目前各地土地增值稅征收多采用預征收制。據這位開發商介紹，預征收制的一般做法是，在商品房銷售時，先根據銷售額預征一定比例(1%-3%)的土地增值稅。

“這會對房地產企業的資金造成一定的壓力，但影響不會大。”上述北京開發商說。

在一定程度上，從嚴征收土地增值稅，可抑制房企的暴利。然而，在不少地方，土地轉讓金等占財政收入比重相當高。“要讓房價掉下來，首先不干的肯定是地方政府。”一位接受采訪的專家這樣表示。

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